Портал METRTV.ru разбирался во всех нюансах оформлении ипотеки под 6%. В частности удалось определить круг семей, которые не смогут купить жильё по «детской» ипотеке. Ещё одна находка – такое правило: семье, в которой ожидается очередное прибавление, не надо спешить с рефинансированием своего старого жилищного кредита.
Основные условия выдачи ипотеки с господдержкой для семей с детьми прописаны в Постановлении правительства РФ №1711 от 30.12.17. Оно было опубликовано 9 января 2018 года, а спустя всего три недели первые семьи уже получили субсидированные кредиты. На льготную ипотеку под 6% годовых могут претендовать россияне, у которых в 2018-2022 годах родился второй и/или третий ребёнок. Кредит выдаётся только на покупку первичного жилья. Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 20%. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 8 млн руб., для других регионов – 3 млн, срок кредита от 3 до 30 лет.
директор САИЖК
В рамках семейной ипотеки с господдержкой можно купить жильё по договору долевого участия, либо приобрести готовую квартиру у застройщика, у подрядной строительной компании, у генподрядчика или у компании-монодольщика. Приобретение, в том числе возможно через уступку прав по договору долевого участия. Главное условие, чтобы в качестве продавца выступало юридическое лицо, и жильё было новым.
По программе действует ставка 6% в течение трех лет при рождении второго ребенка и пяти лет при рождении третьего. Если в 2018-2022 годах в семье родится второй, а потом и третий ребёнок (в том числе, если они близнецы), то к трём годам добавляются ещё пять, и общий льготный период составляет 8 лет. По истечении льготного срока (трёх, пяти или восьми лет) начинает действовать ставка, рассчитанная по следующей формуле: ключевая ставка ЦБ РФ (на дату выдачи кредита) плюс 2 процентных пункта. Сегодня ключевая ставка равна 7,5%. Люди, которые оформят семейную ипотеку в ближайшее время, после окончания льготного периода будут погашать кредит по ставке 9,5%. Для сравнения, средняя ставка предложения в России в январе 2018 года по данным Forbes составляла 9,98% (для приобретения новостроек с начальным взносом 30%).
Экономия семьи в Екатеринбурге – до 730 тысяч
Сегодня ипотечные кредиты оформляются в среднем на 15 лет. Если на такой срок взять 3 млн руб. на обычных условиях (9,98% годовых), то в ходе погашения заёмщик заплатит 5,796 млн руб. Если на этот же срок взять ту же сумму по условиям семейной ипотеки, то при благоприятном стечении обстоятельств общий объём платежей составит только 5,065 млн. руб. То есть общая сумма платежей по кредиту сократится на 731 тыс. руб. Под благоприятным стечением обстоятельств имеется в ввиду, что в 2018-2022 годах в семье заёмщика родились второй и третий малыши. Соответственно семья могла в течение 8 лет гасить ипотеку по ставке 6%, остальные 7 лет кредитного срока ставка составляла 9,5%.
Для семьи, в которой в 2018-2022 годах родился второй ребёнок (срок кредита под 6% – 3 года) при тех же условиях по кредиту, экономия составит 373 тыс. руб. Для семьи, в которой за указанный период родится третий ребёнок (срок кредита под 6% – 5 лет), экономия составит 518 тыс. руб.
Следует учесть, что во всех приведённых примерах семейный кредит сравнивался с обычным ипотечным кредитом со ставкой 9,98% годовых. Если для сравнения взять кредит под более низкую ставку, то размер экономии окажется немного меньше. Также размер экономии снизится, при уменьшении суммы кредита. Размеры платежей по семейной и обычной ипотеке можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора.
Рефинансировать нельзя или можно?
Отдельно следует рассмотреть возможность использования льготной семейной ипотеки для рефинансирования ранее взятого жилищного кредита. Некоторые кредитные организации (АИЖК, САИЖК, банк Российский капитал) соглашаются делать подобное с кредитами, полученными в прошлые года (до начала программы семейной ипотеки), лишь бы кредит был взят на покупку первичного жилья не менее полугода назад и по кредиту не было просрочек. Например, САИЖК уже перекредитовало под 6% кредит, взятый семьёй в прошлые годы.
директор САИЖК
Есть ограничение — с помощью семейной ипотеки можно рефинансировать кредит, который ранее не был перекредитован. То есть повторное рефинансирование под 6% невозможно. Есть семьи, которые подали заявки на перекредитование, но сейчас забирают их. Это семьи, в которых ожидается появление второго или третьего ребёнка. После его рождения они вновь подадут заявку и перекредитуют свою ипотеку под 6%.
В то же время ряд банков (Сбербанк, ВТБ, Абсолют банк) считает, что перекредитовать в рамках семейной ипотеки можно только кредит, взятый не ранее 1 января 2018 года — то есть после начала работы программы семейной ипотеки.
Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
В программе субсидируемой ипотеки обозначено, что она распространяется на рефинансирование кредитов, взятых в период ее действия, то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Впрочем, представители кредитных организаций допускают, что действие программы семейной ипотеки может быть расширено и на ранее взятые кредиты. В случае появления соответствующих разъяснений Минфина они готовы откорректировать свои правила.
Стандартный пакет плюс свидетельства о рождении
Процедура оформления семейной ипотеки с господдержкой практически не отличается от стандартной.
директор САИЖК
Заёмщик предоставляет стандартный пакет документов, плюс копии свидетельств о рождении двух или трёх детей. Решение о выдаче кредита принимается по обычной методике. Наиболее серьёзное отличие семейной ипотеки от обычной – обязательное страхование жизни и здоровья заёмщика. Если при оформлении обычного кредита человек мог отказаться от такой страховки и получить деньги под повышенный процент, то при семейной ипотеке только один вариант – страховаться.
В Сбербанке подчёркивают, что обязательное условие для получения семейной ипотеки – наличие отметок о российском гражданстве на свидетельствах о рождении детей. Следует отметить, что у разных кредитных организаций условия оформления субсидируемой ипотеки могут различаться. Например, по правилам САИЖК, число созаёмщиков по одному кредиту может достигать четырёх, Сбербанк же рассматривает варианты только с одним или двумя созаёмщиками. Если кредит берёт человек, находящийся в браке, то второй супруг обязательно выступает в качестве созаёмщика. Исключение может быть сделано, только если семейная пара заключила брачный контракт, устанавливающий режим раздельной собственности на имущество супругов.
Эксперты обращают внимание ещё на один момент – при оформлении семейной ипотеки, в отличие от модели с материнским капиталом, заёмщик не даёт никаких дополнительных обязательств.
Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
При приобретении жилья с привлечением семейной ипотеки у заёмщика не возникает никаких отдельных обязательств по наделению долями в квартире членов семьи. Вот если при покупке квартиры или при погашении ипотеки используется материнский капитал, то тогда действует стандартная схема по наделению долями членов семьи.
Кому дадут семейную ипотеку
По оценке АИЖК принять участие в программе кредитования с господдержкой смогут не менее 500 тыс. российских семей (за всё время действия программы). Похожие цифры приводят ВЦИОМ и Росстат. По их данным ипотекой под 6% смогут воспользоваться 620 тыс. семей. Как было сказано выше, финансовая выгода от участия в программе для одного заёмщика редко когда превысит 300-500 тыс. руб. Из этого нетрудно сделать вывод, что заложенных Минфином РФ на программу 600 миллиардов рублей должно хватить с избытком. Правда, это при условии, что выделенные деньги будут использованы по назначению.
директор САИЖК
Если популярность семейной ипотеки окажется выше, чем предполагалось, и выделенных 600 млрд не хватит, то вполне вероятно, что размеры бюджетного финансирования будут увеличены. Во всяком случае, именно так было сделано в ходе прошлой программы государственного субсидирования ставок по кредитам, взятым на покупку жилья в новостройках.
Достаточный объём финансирования, тем не менее не гарантирует того, что абсолютно все семьи, в которых в 2018-2022 годах появится второй или третий ребёнок, смогут рассчитывать на получение ипотеки под 6%. Из игры изначально выбывают те, у кого нет достаточного дохода и накоплений на 20-процентный начальный взнос.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
В целом требования к заёмщикам банк предъявляет в соответствии с собственными стандартами. При принятии решения о возможности выдачи кредита и его размере банк может учитывать, что вся нагрузка по финансовой обеспеченности будет лежать на одном супруге, так как второй на данном этапе будет находиться в отпуске по уходу за детьми.
Зато, если доход достаточен, то семейную ипотеку может получить даже человек уже выплачивающий жилищный кредит.
Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
Если позволяет уровень дохода, то человек, который на сегодня уже является ипотечным заёмщиком, вполне может взять вторую ипотеку по программе господдержки и выплачивать параллельно оба кредита.
Согласно постановлению №1711, на субсдируемую ипотеку могут рассчитывать семьи, в которых родится второй или третий ребёнок. Про семьи с четвёртым, пятым и так далее, детьми, ничего не говорится. Как уже было сказано, для оформления семейной ипотеки надо предъявить два или три свидетельства о рождении детей. В кредитных организациях уже работающих с семейной ипотекой пояснили, что у них нет возможности проверить, действительно ли в семье заёмщика трое детей, а не пять или восемь. Поэтому есть вероятность, что в ипотечной программе будут участвовать семьи с большим числом детей, чем изначально предполагалось.
директор САИЖК
Возможно, правительство закроет лазейки, которыми могут воспользоваться многодетные семьи. Хотя, вероятен и другой сценарий – из программы семейной ипотеки уберут ограничение и ею смогут пользоваться семьи, в которых детей больше трёх. Это было бы справедливо.
Очень важный пункт программы семейной ипотеки – российское гражданство. Его должны иметь оба супруга и их дети. То есть семья, где один из супругов не гражданин России кредит под 6% не получит, даже если у детей российское гражданство. Также на кредит не могут рассчитывать семьи, в которых дети были не рождены, а усыновлены.
Но есть и приятные моменты. Субсидируемым жилищным кредитам может воспользоваться мать-одиночка, а также семейная пара, в которой не все дети общие. Поясним: семья получит кредит под 6%, если в ней в 2018-2022 годах родился второй (третий) ребёнок, причём для одного из супругов он второй (третий), а для другого – первый. В такой ситуации титульным заёмщиком будет выступать именно многодетный родитель.
Кто уже работает с семейной ипотекой в Екатеринбурге
По данным застройщиков, кредиты в рамках новой программы уже выдают САИЖК, Сбербанк, Абсолют банк и Банк «Российский Капитал». Ещё несколько кредитных организаций принимают заявки, но выдачи ещё не проводили. Ожидается, что одним из активных игроков будет ВТБ.
Что же касается новостроек, в которых можно купить жильё в ипотеку под 6%, то здесь ограничения минимальны. Требования такие же, как и в случае с обычной ипотекой. Не станет препятствием даже отсутствие аккредитации конкретной новостройки в конкретном банке. Представителя ряда кредитных учреждений уже заявили, что если квартира удовлетворяет требованиям банка, то семейный ипотечный кредит на неё будет оформлен. Похожую информацию озвучивают застройщики.
Руслан Музафаров
коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале
Все новостройки, реализуемые по договорам долевого участия и договорам купли-продажи напрямую от застройщика (юридического лица), на которые может быть оформлена ипотека, автоматически подпадают под действие программы семейного жилищного кредитования. Застройщику не надо предпринимать никаких дополнительных шагов. Достаточно того, что банки-партнёры работают с семейной ипотекой.
Для Екатеринбурга (и других нестоличных регионов страны) сумма семейной ипотеки ограничена тремя миллионами. Однако это не значит, что с её помощью нельзя купить дорогой объект, например многокомнатную квартиру для многодетной семьи. Просто надо будет предусмотреть достаточный первоначальный взнос. Тем более, что такие квартиры почти всегда покупаются с целью улучшения жилищных условий, при этом реализуется старая жилплощадь семьи, стоимость которой идёт в зачёт первоначального взноса по ипотеке.
Пожалуй, единственное табу для семейной ипотеки – это покупка апартаментов. Такую недвижимость в кредит под 6% купить нельзя. Она не является жильём и в программу не попадает.
