Рынок рефинансирования ипотеки приблизился к состоянию идеального равновесия – разбег ставок у подавляющего большинства банков не превышает одного процента. Поэтому сегодня граждане выбирают банк для «обновления» жилищного кредита, не столько за процент, сколько за лояльность к клиенту. А также за его готовность перекредитовывать сложную ипотеку – взятую, например, на покупку коттеджа, частично погашенную маткапиталом или обременённую иными «обстоятельствами».
Последние полгода-год банки регулярно рапортуют о росте объёмов рефинансирования ипотеки. Однако это вовсе не означает, что механизм перекредитовывания работает как часы. В конце осенний 2017 года агентства недвижимости и простые горожане стали жаловаться на участившиеся случаи отказа в рефинансировании. Причём отказы от банков получают, в том числе очень качественные заёмщики. Чаще всего в жалобах фигурируют Сбербанк и ВТБ24.
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО «БК-Недвижимость»
Сегодня даже клиенту, с доходом подтверждённым 2НДФЛ могут отказать в рефинансировании. Впрочем это, скорее всего, временное явление. Банки попросту не успевают обрабатывать заявки, количество которых к концу года традиционно растёт. Сбербанк уже рекомендовал отказаться от подачи заявок на ипотеку во второй половине декабря. О запредельной нагрузке на банковские отделения говорит уникальное событие – клиента с уже одобренной ипотекой передали в другой офис, в котором загрузка чуть меньше. Возможно, заёмщикам стоит подождать и обратиться за перекредитованием ипотеки в начале следующего года.
Ещё один важный вопрос нуждающийся в решении – возможность клиента рефинансировать ипотеку в своём же банке. Достаточно активно в этом направлении работает пока только Сбербанк. Новая ставка для своих клиентов у него достаточно высока – 11-12%, тогда как чужих он перекредитовывает под 9,5-10%. Зато не надо проходить полную процедуру рефинансирования (и нести расходы на неё). Достаточно просто написать заявление.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Остальные банки, хоть и не афишируют это, но уже многие готовы работать с собственными заёмщиками желающими снизить ипотечную ставку. Во всяком случае, клиенту стоит написать заявление и вполне возможно, ответ будет положительным.
Вопрос о возможности уменьшения числа справок, необходимых для получения кредита не теряет актуальности уже много лет. Но лишь совсем недавно был совершён прорыв в этом направлении.
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО «БК-Недвижимость»
Рефинансирование ипотеки это, вероятно один из наименее рисковых банковских продуктов – кредит получает человек, уже зарекомендовавший себя в качестве заёмщика, плюс банк в залог получает недвижимость. Тем не менее, банки требуют, чтобы заёмщик подтвердил свой доход. Исключение из этого правила стали появляться сравнительно недавно – например, «Российский капитал» запустил рефинансирование без подтверждения доходов. Человеку, аккуратно гасившему ипотечный кредит, достаточно предъявить паспорт и график платежей.
Следует упомянуть ещё об одной ситуации – о рефинансировании ипотечных кредитов, при частичном погашении которых использовался маткапитал. Есть банки, которые соглашаются работать с такими кредитами (см таблицу 1), но пока банкиры и заёмщики действуют на свой страх и риск. Обычно по умолчанию считается, что заёмщик наделит членов семьи долями в ипотечной квартире после того, как погасит кредит, взятый на рефинансирование ипотеки. Однако есть вероятность, что Пенсионный фонд потребует, чтобы наделение долями прошло в течение 6 месяцев после того, как был перекредитован первый кредит. В итоге банк, рефинансировавший ипотеку по такой квартире, будет иметь в залоге объект, частично принадлежащий несовершеннолетним. Многие банки такое не любят. О том, с какими трудностями может столкнуться человек, использовавший маткапитал для погашения ипотеки, портал METRTV.ru рассказывал ранее.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Как раз сейчас Сбербанк проводит пилотную сделку по рефинансированию ипотечного кредита, при частичном погашении которого был использован маткапитал. Отрабатываются все юридические аспекты, просчитываются возможные последствия. Надеюсь, что после проведения этой сделки появится ясность по многим вопросам.
Лучшие предложения от банков Екатеринбурга
В таблице приведены условия перекредитования ипотеки в 11 банках, пользующихся наибольшей популярностью среди ипотечных заёмщиков и риэлторов, специализирующихся на рефинансировании жилищных кредитов. Помимо указанных в таблице, опрошенные участники рынка упоминали следующие кредитные организации, менее популярные, но, тем не менее, реально работающие в сегменте рефинансирования ипотеки (в скобках процентная ставка при рефинансировании): «Ак Барс» (от 9,9%); УБРиР (9,5-10%); «Открытие» (9,35-9,7%); СМП банк (11,2-11,9%); Запсибкомбанк (9,5-10%); «Россия» (10,25-10,9%); Промсвязьбанк (10,5-10,8%); СКБ (9-9,5%).
Таблица 1. Наиболее популярные банки Екатеринбурга в сегменте перекредитования ипотеки (ноябрь-декабрь 2017 г.)
| Банк |
Ставка при рефинансировании |
Особые условия и предложения |
| Сбербанк |
9,5-10% |
Своя страховка на 1 год, стоимость которой несколько выше, чем средняя по рынку. Рефинансирует кредиты, взятые на покупку дома и/или земельного участка. |
| ВТБ 24 |
9,45-10,45% |
Рефинансирует кредиты «с маткапиталом». В рамках специальной программы и при размере кредита менее 70% стоимости объекта от заёмщика требуется только паспорт и СНИЛС. |
| Райффайзенбанк |
9,99% |
Рефинансирует кредиты, при погашении которых использовался маткапитал, а также кредиты, взятые на покупку дома и/или земельного участка. |
| Газпромбанк |
9,5% |
Возможно погашение как аннуитетными, так и дифференцированными ежемесячными платежами. |
| Абсолют Банк |
9,49-10,99% |
Рефинансирует кредиты, взятые на покупку коттеджа/таунхауса на землях ИЖС. |
| Российский капитал |
9,25-10,25% |
Возможно снижение ставки до 7,75% при оплате комиссии 4% от суммы кредита. |
| Россельхозбанк |
9,3-9,75% |
Рефинансирует кредиты, взятые на покупку дома и/или земельного участка. |
| ЮниКредитБанк |
8,75-10,65% |
Рефинансирует кредиты, взятые на покупку коттеджа по ставке от 12%. |
| Рос ЕвроБанк |
9,75% |
Возможно снижение ставки до 8,25% при оплате комиссии 4% от суммы кредита. Рефинансирует ранее рефинансированные кредиты и кредиты «с маткапиталом». |
| ПримСоцБанк |
9-11,75% |
Минимальная ставка действует при размере кредита менее 50% стоимости объекта (предмета залога). Рефинансирует кредиты «с маткапиталом». |
| УралСиб |
9,9-10,4% |
Рефинансирует кредиты, при погашении которых использовался маткапитал. |
Кому пора идти за рефинансированием
Если человек ранее взял ипотеку под 12%, и на сегодня непогашенный остаток составляет 500 тыс. руб., то размер экономии от рефинансирования (под 10%) составит 30 тыс. рублей. Это при условии, что оставшийся срок кредита равен 5 годам и при рефинансировании он остался неизменным. Если в аналогичных условиях рефинансировать кредит с остатком 1 млн руб., то экономия достигнет 60 тыс. рублей. Если удастся перекредитоваться под 9,5%, то можно сэкономить уже 75 тыс. руб. Рассчитать размер экономии при рефинансировании ипотеки для каждого конкретного случая можно с помощью ипотечного калькулятора.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
При разнице в ставках менее 2% экономия от рефинансирования ипотеки будет не очень велика. Впрочем, сегодня достаточно людей, попадающих в целевую группу. По моим наблюдениям, наиболее активно идут на перекредитование те, кто в 2014-2015 годах кредитовались в Сбербанке под 14,25% и выше.
Стоит учесть, что сама процедура рефинансирования потребует определённых затрат. Надо будет оформить новую страховку (0,7-1% от суммы кредита), заказать оценку квартиры (2500-3000 руб.) и заплатить госпошлину 600 руб. за смену залогодателя.
Каким заёмщикам банки сегодня отказывают в рефинансировании
В целом банк предъявляет одинаковые требования к заёмщику и к объекту недвижимости, как при оформлении обычного ипотечного кредита, так и при рефинансировании.
Анжелика Кривошеева
специалист по недвижимости АН «Линк»
При подаче документов на рефинансирование банк так же тщательно рассматривает заемщика. Отказы в рефинансировании могут быть по тем же причинам, что и отказ в выдаче ипотечного кредита. Из нашей практики могу сказать, что люди не всегда умеют правильно представить банку ситуацию, в которой находятся. Например, им кажется логичным, что чем большую зарплату они укажут, тем скорее банк одобрит рефинансирование. Однако у банка свои критерии одобрения заемщиков, своя логика, не всегда понятная обычному человеку.
За рефинансированием человек приходит обычно через несколько лет после покупки жилья в ипотеку. События, произошедшие за это время, также могут поставить крест на планах перекредитования.
Оксана Немирова
специалист агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
Причиной для отказа может стать изменение дохода заёмщика, или смена места работы. Частая причина отказов – просрочки, допущенные при погашении ипотеки. Знаю несколько случаев, когда человек не смог рефинансировать ипотеку из-за развода. Когда люди брали кредит, созаёмщиков было двое – семейная пара. А когда зашла речь о перекредитовании, то оказалось, что заёмщик уже один и его дохода не хватает для одобрения необходимой суммы кредита.
Как перекредитоваться под минимальную ставку
В рекламе банков, предлагающих рефинансировать ипотеку, редко фигурируют процентные ставки выше 9,99%. Встречаются даже предложения со ставками ниже 8%. В реальности же заёмщик считает удачей, если процент по его новому ипотечному кредиту оказался хоть чуть-чуть ниже 10% годовых. А опрос риэлторов показал, что подавляющее большинство их клиентов перекредитуют ипотеку по ставке в пределах 9,25-10,5% годовых.
Оксана Немирова
специалист агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
Как правило, человек получает кредит на рефинансирование ипотеки по ставке ощутимо выше, минимальной. Это логично – не все клиенты белые и пушистые. Главная проблема, не позволяющая перекредитоваться «по минимуму» – серая зарплата.
Как замечают сами заёмщики, чтобы перекредитоваться на лучших условиях, надо угадать с банком. Но это не так просто. Ведь у каждого банка в правилах существует столько мелочей, что учесть все почти невозможно.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Тем не менее, есть основные моменты, на которые следует ориентироваться. Поясню – самый низкий процент по рефинансированию сегодня предлагает ЮниКредитБанк – 8,75%, но это только для заёмщиков с белой зарплатой и справкой 2НДФЛ. Человеку, который может представить справку о доходах по форме банка, возможно, стоит обратиться в банк, у которого ставки выше, но минимальная разница в условиях для заёмщиков с формой 2НДФЛ и без таковой. Людям, которые получают зарплату на банковскую карту, имеет смысл обращаться в «свой» карточный банк – для зарплатных клиентов условия всегда чуть лучше.
Следует, впрочем, помнить, что не каждый банк сможет перекредитовать ипотеку, оформленную в конкретной организации.
Ольга Новосёлова
директор офиса АН «Новосёл»
Были случаи, когда заёмщики определённых банков не могли рефинансировать свою ипотеку в ВТБ 24, хотя и проходили по всем параметрам. Дело в том, что ВТБ 24 требует, чтобы банк, в котором клиент получил кредит, предоставил определённый пакет справок. Но именно такой пакет не все банки готовы сформировать.
С неожиданными требованиям сталкиваются не только клиенты ВТБ 24. Например, многие ипотечные заёмщики, подавшие заявку на рефинансирование в Сбербанк, были очень удивлены, когда банк потребовал с них справку о том, что при гашении первоначального кредита не был использован материнский капитал. Причём такую справку требуют и у людей, имеющих только одного ребёнка и даже у бездетных холостяков!
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО «БК-Недвижимость»
Справка о неиспользовании маткапитала обязательный документ по правилам перекредитования Сбербанка. Правило касается всех заёмщиков без исключения. Впрочем, предоставить её – не проблема. Такую справку даёт первоначальный банк-кредитор. Он видит, откуда приходили средства при погашении кредита. Если из Пенсионного фонда деньги не поступали, значит средства маткапитала заёмщик не использовал.
Ситуации бывают разные. Брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость» Марина Заварницына привела пример из своей практики: заёмщик не мог раздобыть для Сбербанка справку о неиспользовании маткапитала, но сделку удалось совершить – в банк были направлены бумаги, которые подтверждали, что этот человек полностью использовал материнский капитал на покупку другого объекта. Банкиров такой вариант устроил.
Как уже говорилось, некоторые банки готовы снижать процент по ипотеке для своих заёмщиков, но условия такого «перекредитования» менее выгодные, чем в среднем по рынку.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Если заёмщик хочет максимально сэкономить на процентах, ему надо менять банк. Наиболее крупные игроки на ипотечном рынке Екатеринбурга это ВТБ 24 и Сбербанк. Поэтому сегодня в сфере рефинансирования сложилась забавная ситуация – заемщики ВТБ 24 массово мигрируют в Сбербанк, а клиенты Сбербанка – в ВТБ 24.
Но даже если найден идеальный банк для перекредитования ипотеки и в нём получено одобрение, заёмщику расслабляться не стоит. На любом этапе сделки его может подстерегать «человеческий фактор». Недавно, например, из-за ошибки банковского служащего клиенту была оформлена сумма на 100 тыс. руб. меньше, чем остаток по кредиту. Человек был поставлен перед выбором – отказаться от рефинансирования или срочно найти где-то недостающие деньги.
Статьи по теме: Ошибки при погашении ипотеки. О чём забывают заёмщики
Ипотека – перезагрузка. Рефинансировать жилищный кредит за 9 шагов
