Даже если ипотечный кредит давно погашен, квартира может неограниченно долго оставаться в залоге у банка, следовательно, владелец будет не вправе её ни продать, ни подарить. Также возможен запрет на совершение сделок с квартирой, кредит на которую погашался материнским капиталом. Чтобы стать полноправным хозяином своего жилья, бывшему ипотечному заёмщику необходимо предпринять определённые шаги, а возможно, и понести некоторые расходы.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об ошибках, которые совершают люди в процессе оформления ипотечного кредита. Но, как оказалось, «прощание с кредитом» также может сопровождаться трудностями. Впрочем, большинство из них можно предсказать и ликвидировать «в зародыше».
Погашение кредита и снятие обременения
Внести последний платёж по ипотечному кредиту – это ещё не конец истории… необходимо проделать еще, по крайней мере, три операции: запросить справку об отсутствии долга перед банком, получить закладную на свою квартиру и снять с квартиры обременение.
Светлана Безбородова
ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
Справку о полном погашении суммы кредита брать в банке необязательно, но заёмщику лучше озаботиться получением такой бумаги. Есть вероятность, что на счету у человека останутся какие-то непогашенные копейки, на них насчитают пеню, а в итоге получим испорченную кредитную историю. Если же есть справка об отсутствии задолженности перед банком, то человек застрахован от такого сценария. В крайнем случае, наличие справки позволит оспорить претензии банка.
Получить в банке закладную на квартиру в банке надо ОБЯЗАТЕЛЬНО. Ведь только её наличие позволяет снять обременение с ипотечной квартиры.
Александр Комаров
директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК)
В принципе и справку о погашении кредита, и закладную на квартиру можно получить в банке хоть через несколько лет. По заявлению заёмщика банк поднимет архивы, найдёт и оформит необходимые бумаги. Правда процесс их получения может затянуться, особенно, если у банка, в котором брался кредит, за прошедшие годы была отозвана лицензия. Но и в этом случае закладная никуда не исчезнет, просто человеку придётся связываться с банком, к которому перешёл кредитный портфель ликвидированного банка. В любом случае в безвыходную ситуацию ипотечный заёмщик не попадёт.
Тем не менее, риэлторы замечают, что процесс получения закладной и снятия обременения с квартиры затягивать не следует.
Наталья Девкина
исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
При погашении кредита лучше сразу взять в банке закладную и, опять же, без промедления, подать в Росреестр заявление о снятии ипотеки (обременения) с квартиры. Из своей практики знаю, что счастливый собственник сначала оттягивает момент снятия обременения, потом приходит период забвения – и данный этап пропускается. Потом человек решает продать объект, но сделать этого не может. Чтобы собрать все бумаги даже уже имеющиеся в квартире, приходится приложить большие усилия, вплоть до проведения генеральной уборки. Зато, если сразу снять обременение, это убережёт от многих проблем. Даже если владелец утеряет документы, он сможет заказать в Росреестре либо дубликаты, либо свежую выписку из ЕГРН с достоверными сведениями.
Советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло добавляет, что забывчивость может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. По некоторым стандартам банку на передачу закладной владельцу отводится 30 дней. Если человек озаботился продажей квартиры, не сняв обременение и не получив закладную, то процесс может затянуться на упомянутые 30 дней, плюс 3 дня на снятие обременения в Росреестре. Покупатель может отказаться ждать.
Чтобы снять обременение с ипотечной квартиры, необходимо написать соответствующее заявление в Росреестр и подать его в МФЦ. К заявлению прилагаются следующие бумаги.
- письмо банка в регистрирующий орган о полном исполнении кредитных обязательств заемщиком (иногда), если нет записи о погашении на самой закладной;
- закладную на квартиру с отметкой банка об исполнении кредитных обязательств;
- доверенность, по которой банк доверяет заемщику представлять свои интересы в регистрирующем органе (иногда).
Некоторые банки для снятия обременения выделяют специалиста из отдела сопровождения. Тот посещает офис МФЦ вместе с заёмщиком и подписывает необходимые бумаги. Росреестр производит снятие обременения с объекта недвижимости бесплатно. Но если собственник закажет новую выписку из ЕГРН, в которой не будет отметки об обременении, ему придётся заплатить пошлину в размере 400 руб.
Что делать, если кредит погашался маткапиталом
Если при погашении ипотечного кредита были использованы средства материнского капитала, владелец квартиры должен в течение 6 месяцев после снятия обременения с объекта, выделить доли в квартире детям (и супругу/супруге, если собственник один супруг). Следует отметить, что если владелец не уложится в указанный 6-месячный срок, то не понесёт никакого наказания. Закон этого не предусматривает. В худшем случае надзорные органы или прокуратура могут просто принудить владельца оформить выделение долей. С другой стороны, если члены семьи не наделены долями, то возникнут сложности с продажей квартиры. Такая сделка может быть легко оспорена через суд, а стало быть, на её покупку решится только очень наивный человек.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о некоторых особенностях совершения сделок с квартирами, оплаченными маткапиталом. Наделение детей (супруга) долями в квартире происходит через соглашения об определении долей либо через договор дарения. И тот и другой документ заверяются нотариально.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Жилплощадь в квартире, приобретённой с участием средства маткапитала, должна быть распределена между супругами и детьми. Сложность в том, что нигде не оговорено, сколько «квадратов» достанется каждому члену семьи. В законе на этот счёт нет чётких указаний, поэтому чаще всего размеры долей детей в праве собственности на квартиры определяют родители.
Досрочное погашение ипотеки
Самый проблемный момент при полном досрочном погашении ипотечного кредита – внести полную сумму долга (остатки по кредиту плюс набежавшие проценты) чётко в оговорённый день.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Процедура полного досрочного погашения кредита начинается с написания заявления в отдел сопровождения ипотечников (либо можно оформить данное заявление в личном кабинете, или сформировать,позвонив на горячую линию), в заявлении указывается, конкретная дата, когда будет произведена оплата. Банк укажет, сумму долга по состоянию на выбранный день. Самостоятельно заёмщик рассчитать эту сумму не сможет. Сумма полного погашения кредита зависит от графика платежей. Каждый день размер набежавших процентов меняется. Если деньги заёмщик внёс не в оговорённый срок, а хотя бы на день позже, то полного погашения кредита не произошло. Человек остался банку проценты, набежавшие за «лишние» дни.
Впрочем, даже если деньги внесены вовремя, лучше убедиться, что не случилось задержек с их зачислением и кредит полностью погашен. Для этого следует получить справку об отсутствии задолженности или хотя бы позвонить на горячую линию.
Светлана Безбородова
ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
Замечу, что прежде чем подавать заявление на досрочное погашение, следует посмотреть кредитный договор. В некоторых банках подобные заявления надо подавать не менее чем за две недели до предполагаемой даты внесения средств.
Ещё один момент, о котором не всегда вспоминают заёмщики – отношения со страховой компанией, с которой заключён договор комплексного ипотечного страхования.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Не все знают, что если произошло полное досрочное погашение ипотечного кредита, то можно написать заявление в страховую компанию на возврат части средств страховой суммы за неиспользованный срок страховки. Обычно страховая возвращает деньги за месяцы, оставшиеся до окончания оплаченного периода, правда от этой суммы компания вычитает в свою пользу порядка 30-40% «за техническую работу».
Отдельно стоит рассмотреть особенности процедуры ЧАСТИЧНОГО досрочного погашения кредита. Если заёмщик вносит вне графика платежей часть суммы основного долга, ему следует уведомить об этом отдел сопровождения ипотечных заёмщиков (или оформить специальную заявку у операциониста). Иначе банк воспримет «лишние» деньги на счету просто как очередной ежемесячный платёж и не направит их на погашение тела кредита. Второй важный момент – при частичном погашении надо выбрать одну из двух моделей использования «лишних» денег. В обоих вариантах досрочно внесенные дёньги полностью пойдут на погашение основного долга по ипотеке, но параметры кредита изменятся по-разному. В первом варианте сократится срок кредита, а размер ежемесячного платежа останется прежним. Во втором варианте уменьшится размер платежа, а срок кредита не поменяется. Большинство банков разрешают заемщику выбирать любую из моделей погашения. Рассчитать оба варианта кредита после частичного погашения можно с помощью ипотечного калькулятора.
Рефинансирование ипотеки
Ранее портал METRTV.ru приводил подробную пошаговую инструкцию рефинансирования ипотечного кредита. Тем не менее, и в этом процессе есть свои подводные камни, о которых стоит помнить заёмщику, решившему погасить «старый» кредит, за счёт средств «нового».
Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Человек, принявший решение о рефинансировании должен быть готов к той же процедуре, как при взятии ипотеки. И таким же расходам. Если заёмщик при гашении ипотеки «нагрешил» с платежами – допустил более 3 дней просрочки – то высока вероятность того, что в рефинансировании ему откажут.
Отказ в рефинансировании можно получить и в том случае, если ипотечная квартира за годы кризиса слишком сильно подешевела.
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
При рефинансировании банк даёт не более 85% от оценочной стоимости объекта. Если квартира приобреталась с малым первоначальным взносом, то есть вероятность, что с момента покупки она настолько потеряла в цене, что имеющаяся сумма основного долга по кредиту превышает оговоренный размер – то есть 85% стоимости квартиры. Чтобы понять, можно ли рефинансировать кредит, заёмщику, ещё до подачи заявления в банк, стоит заказать экспресс-оценку объекта. Она делается за один день и стоит 500-700 рублей.
Как замечает директор офиса АН «Новосёл» Ольга Новосёлова, если цена квартиры упала ниже указанного предела, рефинансирование всё же возможно, но человеку придётся найти деньги, чтобы закрыть разницу между ценой квартиры и суммой, которую готов выдать банк.
Ольга Новоселова
директор офиса АН «Новосёл»
И ещё один денежный аспект, «новый» банк, рефинансирующий кредит, гасит только остаток основного долга. Набежавший процентный хвостик должен погасить заёмщик. Но размер хвостика ежедневно растёт. Поэтому погасить его надо точно в оговоренный день, иначе ипотека в «старом» банке не будет погашена.
Ещё один тонкий момент – выбор «нового» банка. Некоторые кредитные организации просто отказывают заёмщикам определённых банков, либо не кредитуют покупку определённых объектов. Например, Сбербанк выдавал и выдаёт кредиты на покупку квартир в деревянных и/или малоэтажных домах. Большинство банков не берутся за такое жильё. А значить перекредитоваться владельцу будет сложно. Правда, можно попробовать переоформить кредит на новую ставку в своём же банке.
Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Многие не знают, что можно снизить процентную ставку по действующему кредиту в своём же банке. Не все банки готовы так работать со своими клиентами, но после того как Сбербанк запустил такую кампанию у себя, другие также стали снижать процентные ставки по выданным кредитам. Заёмщику следует задать вопрос своему банку. Возможно, удастся обойтись и без рефинансирования.
Следует учесть, что Сбербанк переоформляет кредиты своих заёмщиков под более высокую ставку, нежели чужих. То есть клиенту Сбербанка при рефинансировании будет выгоднее уйти «налево». Кроме Сбербанка перекредитовывать собственных ипотечных заёмщиков сегодня соглашается, например банк «Открытие». В нём процент по перекредитованию для своих и чужих одинаков.
Александр Комаров
директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК)
Напомню ещё об одной новинке. С этого года ипотечный кредит можно рефинансировать многократно. Об этом, в частности заявило АИЖК. Есть заёмщики, которые в прошлые годы переоформили свою ипотеку под более низкий процент. С того времени ставки ещё понизились. Сегодня эти заёмщики могут вновь воспользоваться механизмом рефинансирования.
Сложные ситуации, в которых оказывались ипотечные заёмщики
Даже если владелец ипотечной квартиры выполняет все условия кредитного договора, это не гарантирует его от попадания в сложную ситуацию.
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
В нашей практике был случай – женщина купила квартиру в ипотеку, потом вышла замуж и ушла в декрет. Когда она обратилась в банк с предложением переоформить кредитный договор, чтобы заёмщиком выступал супруг, то получила неожиданный ответ – банк соглашался сменить заёмщика, но только после того, как женщина вернётся на свою работу.
Часто у заёмщиков возникают проблемы из-за противоречий в российском законодательстве или отсутствия юридической практики по каким-то вопросам.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Человек, будучи в браке купил квартиру по военной ипотеке, потом развёлся. Соответственно, вопрос о том, как делить военную ипотеку при разводе стоит не корректно, из-за накладываемых обременений на недвижимость. Помимо этого, по договору цессии право требование долга имеет Министерство обороны, которое выплачивает кредит за военного государственными средствами. Поскольку ипотека военная и проблемы раздела имущества не заложены в законе о НИС, то возникает много вопросов но по Гражданскому кодексу квартира – это совместно нажитое имущество, а значит, определённые права на неё имеет бывшая супруга. Избежать неприятных ситуаций помогает брачный договор, который банки просят заключить при оформлении целевого жилищного займа.
Портал METRTV.ru ранее рассказывал об особенностях продажи ипотечного жилья и о способах совершения сделок с объектами, находящимися в залоге у банка.
