Лизинг жилья – аналог ипотеки для тех, чья кредитная история имеет изъяны и для людей с неофициальными доходами

Приобретение жилья в лизинг – абсолютно законная, надёжная и даже в чём-то консервативная схема. Однако пользуются ею в основном люди способные совершать рисковые поступки – лизинг востребован главным образом у собственников бизнеса, у людей с неофициальными доходами и у тех, чья кредитная история имеет изъяны.

Лизинг – это аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа клиентом. То есть, человек въезжает в квартиру, но весь период, пока он постепенно гасит стоимость жилья, оно (жильё) принадлежит лизинговой компании, а гражданин живёт в нём на правах аренды. Когда сумма погашена – объект переходит в собственность гражданина. Основные нюансы приобретения квартиры (или иной недвижимости) через лизинг можно увидеть из следующей схемы.

Покупка жилья в лизинг

Шаг 1. Клиент приходит в лизинговую компанию и сообщает о желании приобрести в лизинг конкретное жильё.

Шаг 2. Лизинговая компания оценивает ликвидность объекта и (иногда) платежеспособность клиента.

Шаг 3. Клиент делает первоначальный взнос (обычно не менее 10% стоимости объекта).

Шаг 4. Лизинговая компания покупает выбранный объект недвижимости…

Шаг 5. …и сдает его клиенту в аренду; в Росреестре регистрируется договор лизинга, по которому по окончании срока аренды объект становится собственностью клиента.

Шаг 6. В течение срока лизинга клиент вносит оговоренные платежи.

Шаг 7. По окончании срока лизинга клиент становится собственником имущества.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Лизинговая схема при покупке недвижимости сегодня применяется достаточно ограниченно, но в определённых ситуациях она может оказаться лучшим решением. Например, помещение на Бебеля, под свой офис Уральская палата недвижимости приобрела именно в лизинг.

Сам лизинг существует в России довольно давно, но граждане получили возможность покупать жильё по этой схеме только в 2011 году. Раньше закон запрещал. Сегодня с помощью лизинговой схемы в Екатеринбурге можно купить квартиру (в новостройке или на вторичном рынке), коттедж, таунхаус, апартаменты и даже долю в собственности объекта жилой недвижимости.

Если напрямую сравнивать лизинг с ипотекой, то в глаза бросается относительная дороговизна лизинга. Общая сумма, которую заплатит человек, купивший жильё в лизинг, практически всегда окажется больше, чем, если бы аналогичный объект был приобретён в ипотеку. Увидеть разницу можно на примерах, отображённых в таблице. При её составлении были использованы лизинговый калькулятор на сайте «ВТБ24 Лизинг» и ипотечный калькулятор на сайте METRTV.ru.

Таблица 1. Суммы платежей и размер переплаты при покупке в лизинг/кредит объекта жилой недвижимости стоимостью 5 млн руб. со сроком лизинга/кредита 5 лет. Общая сумма платежей включает в себя начальный взнос.

В то же время существует возможность ощутимо снизить расходы на лизинг, если покупателем жилья выступает не гражданин, а юридическое лицо – фирма или индивидуальный предприниматель. Дело в том, что лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС, кроме того, при лизинге действуют нормы по ускоренной амортизации объекта лизинга.

Татьяна Савченко

директор центрального офиса АН «Новосёл»

Был клиент, который хотел приобрести квартиру на своё ООО. Просчитали разные схемы покупки. Приобретение в лизинг выходило дороже, но с учетом экономии на налогах этот вариант оказался более выгодным, чем ипотека. Остановились на нём. Если недвижимость приобретается не на физическое, а на юридическое лицо, использование лизинга может быть экономически оправдано. Поэтому такой вариант удобен для предпринимателей и владельцев бизнеса. Впрочем, и частным лицам никто не запрещает пользоваться лизингом.

У лизинга есть свойства, которые его делают интересным и для многих граждан, покупающих недвижимость. Как видно из приведённой выше пошаговой схемы, весь период внесения платежей объект находится в собственности лизинговой компании. То есть, если человек перестаёт вносить платежи, то у компании не будет проблем с изъятием лизингового имущества, ведь квартира (или иная недвижимость) всё ещё принадлежит компании.

Как замечают эксперты, лизинговой компании проще нивелировать риск, нежели банку, выдавшему ипотечный кредит. Поэтому лизингодатель может более мягко подходить к клиенту. В частности если у человека небезупречная кредитная история, он вполне сможет приобрести жильё в лизинг. Особенно если у него были просрочки платежей по объективным причинам, обусловленным, например, экономическим кризисом. Также, в определённых ситуациях лизинговая компания может не требовать от клиента документы, подтверждающие его доход.

В простых случаях для оформления лизинга человеку достаточно предъявить всего три документа – паспорт, карточку пенсионного страхования и ИНН. Как замечают эксперты, лизинг хороший выбор для того, кто не может получить кредит в банке (например, из-за плохой кредитной истории или невозможности официально подтвердить свой доход), но при этом уверен в своей финансовой состоятельности.

Алексей Осипов

директор отраслевого портала «ЛизингИнформ» (Екатеринбург)

Тем не менее, не следует думать, что купить жильё в лизинг может человек с любым кредитным прошлым. Если на нём висят исполнительные листы, то служба безопасности лизинговой компании такого клиента не пропустит.

Можно упомянуть ещё об одном полезном свойстве лизинга. Приобретаемый объект довольно долгое время находится в собственности лизинговой компании, и если в этот период всплывут какие-то тёмные факты из его прошлого (ошибки приватизации, оспоримые сделки и пр.), то пострадает в первую очередь лизинговая компания. Поэтому в интересах самой компании провести как можно более глубокую и качественную проверку приобретаемого объекта. А это означает, что недвижимость, приобретённая через лизинг, почти наверняка будет иметь достаточно чистое прошлое. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту.

Впрочем, в самой схеме лизинга есть элементы риска для покупателя.

Наталья Михайлюкова

юрист Российской гильдии риэлторов

По уровню гарантий для будущего владельца жилья лизинг несколько уступает ипотечному кредиту. Весь период погашения суммы покупки объект находится в собственности лизинговой компании, следовательно, на него могут быть обращены взыскания по долгам компании. То есть объект перейдёт в собственность другой организации. При этом у человека нет гарантий, что новый владелец заключит с ним лизинговый договор.

Предложение лизинговых услуг в Екатеринбурге

Ключевая фигура в схеме покупки жилья в лизинг – это лизингодатель (лизинговая компания). В Екатеринбурге имеется несколько таких компаний, но с жилой недвижимостью работает только одна – «ВТБ24 Лизинг». С её помощью можно приобрести практически любой объект жилой недвижимости, в том числе коттеджи и доли в квартирах, а также апартаменты. Главное, чтобы объект обладал ликвидностью и не имел тёмного прошлого. Размер аванса (начального взноса клиента) – от 10% до 50% стоимости объекта, срок договора до 10 лет. Специфика рынка лизинговых услуг такова, что на нём присутствуют в основном бизнесмены – собственники бизнеса. Они берут в лизинг промышленное оборудование и здесь же оформляют лизинг на покупку жилья. Это, кстати, отражается на потребительских предпочтениях клиентов – в основном в лизинг приобретаются объекты не самые дешёвые – от 5 млн руб.

До недавнего времени жители уральской столицы могли покупать квартиры в лизинг с помощью московской «Межрегиональной жилищной корпорации» (МРЖК). Эта компания работала дистанционно, в том числе с Екатеринбургом. Однако в 2015 году она начала сворачивать свою деятельность. Сегодня МРЖК работает в пассивном режиме – то есть получает арендные платежи от граждан, получивших квартиры, но новых покупок не производит.

Зато недавно в Екатеринбурге начали работу представители другой московской организации – ООО «Стройкасса», которая позиционирует себя как «Программу лизинга недвижимости». Впрочем, в схеме, предлагаемой «Стройкассой» лизинг сочетается с технологиями жилищных накопительных кооперативов. Человек заключает договор со «Стройкассой», после чего в течение нескольких лет делает небольшие ежемесячные взносы (от 2,5 до 7,5 тыс. руб.). За это время должна подойти очередь и «Стройкасса» предложит человеку квартиру, которую тот сможет приобрести в лизинг. Срок лизинга до 15 лет. Договор лизинга регистрируется в ЕГРН и после выплаты последнего взноса объект автоматически переходит в собственность лизингополучателя (гражданина). Компания работает чуть более 2 лет и пока до стадии вселения в квартиру и заключения лизингового договора дошли только 4 человека: трое в Минске, один в Мурманске.

Нурия Нуртдинова

представитель ООО «Стройкасса» в Екатеринбурге

В Екатеринбурге уже есть участники нашей программы, но квартиры они начнут получать через пару лет. А в Челябинске этот этап начнётся раньше – там люди состоят в программе дольше.

В Екатеринбурге существовало несколько организаций, работающих по похожей схеме – то есть привлекающих средства граждан и обещающих в перспективе им жильё. Как правило, они были зарегистрированы как жилищные накопительные кооперативы (ЖНК «Строим вместе», «Строим вместе с нами», «Шарташ» и пр.). Все ЖНК давно прекратили свою деятельность. Многие – со скандалом. Сегодня в Екатеринбурге действует только одна организация со сходной процедурой покупки жилья – Уральский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан (входит в ГК «Северная казна»). Этот кооператив работает с начала 2009 года и до сегодняшнего дня выполняет все обязательства перед пайщиками.

Светлана Григорьева

директор Уральского ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан

В ипотечном кооперативе «Уральский» есть период накопления – когда гражданин в течение какого-то срока делает взносы (на практике максимальный срок составил 20 месяцев), после чего получает квартиру в собственность. Никакой аренды и лизинга не предусмотрено, человек гасит стоимость объекта, будучи его собственником.

Фактически схема, предложенная «Стройкассой», сочетает в себе методы работы накопительных кооперативов и лизинговых компаний. Но есть одна тонкость – данной организации нет, ни в реестре кооперативов (который ведёт Центробанк), ни в списках лизингодателей (который ведёт Росфинмониторинг). В самой «Стройкассе» сказали, что собираются встать на учёт в Росфинмониторинг, но не объяснили, почему не сделали это в 2015 году. То есть в целом о добросовестности компании пока что-то конкретное сказать сложно. Следует дождаться того, чтобы получение (неполучение) квартир от «Стройкассы» приобрело массовый характер. В самой организации говорят, что в пользу их добросовестности и надёжности говорит достаточно солидный уставный капитал, который в случае перебоев с поступлением денег от клиентов, будет использован для покупки квартир для очередников. И действительно, согласно выписке из ЕГРЮЛ, уставный капитал ООО «Стройкасса» составляет 95 млн руб. Разумеется, на всех очередников этого не хватит, но как «подушка безопасности» годится.

Наталья Михайлюкова

юрист Российской гильдии риэлторов

Когда выстраивается схема с накоплением средств клиентов и последующей покупкой квартир, организатор рассчитывает на определённый уровень цен на жильё и на востребованность подобной модели у потенциальных клиентов. Однако нестабильная ситуация в экономике и возможные ценовые колебания на рынке недвижимости могут внести ощутимые коррективы в работу накопительной модели. То есть такая организация никак не гарантирована от возникновения финансовых трудностей.

Опрошенные эксперты сходятся в одном – человек решивший приобрести жильё с помощью схемы, предусматривающей период накопления продолжительностью несколько лет, должен чётко осознавать возможные риски и понимать, ради чего он на них идёт.

Впрочем, рассмотрением накопительных схем мы занялись только потому, что они присутствуют в модели лизинга, предлагаемого «Стройкассой». В классическом лизинге накопительного периода нет.

Возвратный лизинг

Следует упомянуть о ещё одном лизинговом инструменте, которым могут воспользоваться екатеринбуржцы. Это возвратный лизинг недвижимости. Его цель не покупка жилья, а получение займа. Клиент продает свою квартиру лизинговой компании и берет её же в лизинг (в аренду с последующим выкупом). Закон позволяет подобное. Тем не менее, получать займы подобным образом занятие достаточно рискованное – при просрочке платежа лизинговая компания может легко выселить клиента из квартиры, ведь она человеку уже не принадлежит. Услуги по возвратному лизингу объектов жилой недвижимости в Екатеринбурге оказывает «ВТБ24 Лизинг», кроме того, периодически с предложениями подобной услуги выходят небольшие фирмы.