Ипотека – перезагрузка. Рефинансировать жилищный кредит за 9 шагов

Заёмщики, взявшие в последние годы ипотеку под 13-17% годовых, сегодня достаточно массово занялись рефинансированием своих кредитов. Благо при удачном стечении обстоятельств можно перекредитоваться под 10,5%. В определённых условиях это означает удешевление квартиры более чем в полтора раза. В некоторых кредитных организациях отмечают, что буквально за два-три месяца объёмы рефинансирования ипотеки выросли в 2-3 раза.

Всплеск популярности рефинансирования ипотеки произошёл после того, как в апреле 2017 года Сбербанк запустил программу, в рамках которой ипотечные заёмщики других банков могут получить кредит по ставке от 10,9%. Впрочем, ещё несколько игроков ещё раньше объявили о возможности снижения ставок по жилищным кредитам. Например, подобная программа с 13 марта работает в Свердловском Агентстве ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). Уже в марте Агентство перекредитовало ипотеку на общую сумму 50 млн руб., в апреле – на 120 млн. Прогноз на май – 130 млн руб.

Ольга Новоселова

директор офиса АН «Новосёл»

При рефинансировании ипотеки заёмщик несёт некоторые расходы. Если разница между старой и новой ставками мала, то выигрыш от перекредитования будет меньше понесённых трат. Сегодня стараются «перезагрузить» свою ипотеку те, кто брали деньги под процент от 13,5% до 17% годовых. Большинство таких заёмщиков сейчас могут перекредитоваться под 11,25% и существенно сэкономить на погашении кредита.

О том, какова может быть экономия от рефинансирования ипотеки, говорится в табл. 1. Данные, указанные в таблице, справедливы если оставшийся срок кредита – 10 лет, непогашенный остаток – 1 млн руб., а ставка по новому кредиту 11% годовых. Срок кредита не меняется.

Таблица 1. Сколько можно сэкономить на перекредитовании ипотечного кредита под 11% (при неизменном сроке)

Посчитать выгоду от рефинансирования лично для себя любой ипотечный заёмщик может с помощью ипотечного калькулятора на портале METRTV.ru. При этом стоит учесть, что при рефинансировании ипотеки можно изменить не только процент, но и срок кредитования. Это позволит либо ощутимо снизить общую сумму платежей (при уменьшении срока) либо уменьшить ежемесячный платёж (при увеличении срока).

Александр Комаров

директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования

Наши наблюдения говорят, что порядка 30% граждан, решивших перекредитовать свою ипотеку, стараются сократить срок кредитования и уменьшить общую сумму платежей, основная же масса обратившихся предпочитают оставить срок без изменения. Они экономят только за счёт снижения ставки. На увеличение срока идут немногие, но и такие заёмщики есть.

При перекредитовании можно воспользоваться и ещё одним инструментом – многие кредитные организации, при рефинансировании позволяют увеличить размер кредита. Это когда сумма выданного займа оказывается больше, чем непогашенная часть «старого» ипотечного кредита. То есть заёмщик гасит «старый» кредит и получает некую сумму на руки – фактически получается кредит наличными но по ставке ипотечного.

Вписаться в минимальный процент почти невозможно

В Екатеринбурге о своей готовности рефинансировать ипотеку заявляют около 20 кредитных организаций. Однако проверка показала, что некоторые из них только декларируют такую возможность, но на практике рефинансированием не занимаются. Среди наиболее активных игроков на рынке перекредитования ипотеки можно назвать следующих: Сбербанк (от 10,9%); ВТБ24 (от 11,25%); Райффайзен банк (от 10,75%); ЮниКредит Банк (от 11,9%); Примсоцбанк (от 10,5%); Абсолют Банк (от 11,7%); САИЖК (от 10,5%). В скобках указанна минимальная процентная ставка, под которую в данной организации можно рефинансировать ипотеку.

Ирина Халикова

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании БК_Недвижимость

Чтобы воспользоваться минимальной ставкой заёмщик должен отвечать целому набору требований. Поэтому в подавляющем большинстве случаев процент, под который рефинансируется ипотека, оказывается выше объявленного минимального. В среднем считается хорошим результатом, если удаётся рефинансировать ипотеку под 11,25-11,5% годовых. И это при условии, что если клиент приходит в банк через агентство недвижимости, с которым у банка есть договор о преференциях. Если человек пришёл в банк «с улицы» процент, как правило, оказывается выше на 0,5%. Поэтому бывает так, что человек приходит в банк, узнаёт условия, а потом обращается в этот же банк уже через риэлтора. Такой вариант оказывается более выгодным даже с учётом затрат на услуги риэлтора.

Список требований, которым должен отвечать клиент, чтобы перекредитоваться по минимальной ставке, выглядит примерно так:

– наёмный работник с белой зарплатой и справкой 2НДФЛ на всю сумму дохода;

– размер кредита на рефинансирование не превышает 50% стоимости квартиры;

– клиент пришёл в банк через агентство недвижимости;

– заёмщик является зарплатным клиентом банка;

– клиент страхует новую ипотеку в компании, рекомендованной банком.

Последний пункт (о страховании) часто бывает наиболее болезненным для заёмщика, ведь банк рекомендует страховать ипотеку в аффилированной компании, расценки которой почти всегда оказываются выше, чем в среднем по рынку. Например, клиент, рефинансировавший свой трёхмиллионный кредит в Абсолют Банке, был вынужден оформить страховку, стоимость которой составила 35 тыс. руб. в год. Тогда как обычно страховка при кредите 3 млн руб. стоит вдвое ниже. Ещё один банк с дорогой страховкой – Сбербанк. Его менеджеры требуют, чтобы клиент страховался в «Сбербанк Страхование». В этом случае цена страховки, почти наверняка, окажется ощутимо дороже рынка.

Елена Мяло

эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна»

Клиенту не обязательно послушно выполнять требования банковского клерка и бежать в указанную страховую. Можно узнать, какие компании аккредитованы в банке (это открытая информация), и выбрать любую из них с подходящими условиями. Если принести страховой полис, который соответствует стандартам банка, пусть полученный и не в рекомендованной компании, то банк обязан его принять и при этом не сможет увеличить процентную ставку по кредиту.

Перекредитовать свою ипотеку можно не в каждом банке

Как выяснили екатеринбургские риэлторы, по вопросу рефинансирования ипотеки многие банки имеют негласные договорённости друг с другом. Например, банк «А» готов рефинансировать ипотеку банков «В», «С» и «D», но откажется работать с ипотекой банка «Z». Однако официально это нигде не озвучивается. Чтобы узнать, где можно перекредитовать свою ипотеку, человеку придётся лично посещать банковские офисы и задавать вопросы. Причём не факт, что ему сразу дадут правдивый ответ. Есть вероятность, что клиента проведут по всей цепочке оформления кредита и в итоге дадут отказ без объяснения причин. Можно вспомнить случай, произошедший до начала последнего российского кризиса. Когда в 2010-2011 годах банки активно рефинансировали ипотеку, один заёмщик получил поочерёдно 8 (восемь!) отказов на перекредитование от разных банков. Но в итоге всё-таки нашёл банк, согласный работать с его объектом.

Ирина Халикова

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании БК_Недвижимость

Ещё одна причина для отказа в рефинансровании – это если «первый» кредит был частично погашен средствами материнского капитала. Как правило, банки не говорят об этом официально, но многие с такими квартирами работать отказываются. Например, Абсолют Банк и ЮниКредит Банк не перекредитуют ипотеку, частично погашенную маткапиталом.

Как пояснила Елена Мяло, нелюбовь банков к материнскому капиталу можно понять. При оплате с помощью маткапитала ипотечного кредита заёмщик через нотариуса оформляет обязательство – наделить долями в квартире всех членов семьи после погашения ипотеки. Процесс рефинансирования предполагает, что «старый» кредит гасится и происходит наделение долями. То есть «новый» банк даёт кредит под залог квартиры, совладельцами которой являются несовершеннолетние. Не все банки готовы пойти на это.

Алгоритм рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это фактически оформление нового жилищного кредита. Соответственно заёмщику надо будет собрать полный пакет бумаг на кредит и пройти стандартную процедуру одобрения кредита. Плюс ещё ряд дополнительных телодвижений. В целом упрощенный алгоритм действий при перекредитовании «старой» ипотеки в «новом» банке выглядит следующим образом.

Шаг 1. Собрать документы подтверждающие доходы заёмщика и бумаги на квартиру, находящуюся в залоге (в т.ч. справку о долге по кредиту).

Шаг 2. Обратиться в «новый» банк с заявлением на рефинансирование.

Шаг 3. Провести оценку квартиры, находящейся в залоге (оценщик должен быть аккредитован в выбранном банке).

Шаг 4. Получить решение кредитного комитета о возможности выдачи кредита на погашение прежнего.

Шаг 5. Согласовать условия страховки в компании аккредитованной в «новом» банке (старый полис не подойдет даже если страховая аккредитована в «новом» банке).

Шаг 6. Подать в «старый» банк заявление о досрочном погашении кредита.

Шаг 7. С отметкой на заявлении о его принятии прийти в новый банк и заключить с ним кредитный договор.

Шаг 8. «Новый» банк переводит средства на счет в «старом» банке.

Шаг 9. Снять обременение с объекта (через Росреестр или МФЦ).

Ольга Новоселова

директор офиса АН «Новосёл»

Обращу внимание на последний пункт. Иногда снятием обременения занимается сам банк, но часто это приходится делать заёмщику. Ему надо написать заявление в Росреестр на снятие обременения и приложить к нему закладную или справку из «старого» банка о погашении кредита. Заёмщику следует отследить, чтобы обременение в пользу «старого» банка было снято. Ну, хотя бы чтобы в будущем не возникли проблемы при проведении сделок с квартирой.

Накладные расходы при рефинансировании

При рефинансировании придется понести примерно те же затраты, что и при оформлении обычного ипотечного кредита. Надо будет оплатить оценку квартиры (2-3 тыс. руб.), госпошлину за регистрацию ипотеки (1 тыс.), иногда бывает нужен техпаспорт из БТИ (ок. 1,6 тыс., плюс при необходимости 1 тыс.за обследование). Возможно, потребуется выписка из ЕГРН (400 руб.). Если банк кредитует по минимальной ставке только клиентов партнёрских агентств недвижимости, то имеет смысл заключить договор с таким агентством. За подобное посредничество риэлторы берут порядка 5-10 тыс. руб. Иногда сами банки взимают дополнительные деньги за перекредитование. Например, Райффайзен банк берет 5 тыс. руб. за юридическое сопровождение сделки. Комиссия Челиндбанка «за подготовку бумаг» составляет 8 тыс. руб. Правда этот банк бесплатно проводит оценку квартиры.

В качестве отдельной статьи затрат можно указать расходы на комплексное ипотечное страхование. Как правило, годовой полис стоит 0,5% от суммы кредита. Впрочем, за страховку платит и тот заёмщик который не занимается перекредитованием. То есть расходы на страховку будут понесены в любом случае – как при рефинансировании ипотеки, так и без таковой. Главное найти для нового кредита недорогую страховую компанию.

Елена Мяло

эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна»

Несколько лет назад расходы на рефинансирование ипотеки были достаточно ощутимыми – до 30 тыс. руб. на одну квартиру. Сейчас затраты ощутимо ниже. Часто заёмщик может уложиться в 3-5 тыс. руб.

Иногда можно перекредитоваться в своём банке

Банки целенаправленно не продвигают услугу по рефинансированию ипотеки для собственных заёмщиков. Тем не менее, если клиент прямо заявит, что намерен оформить новый кредит, чтобы погасить дорогую старую ипотеку, то многие банки будут готовы пойти ему навстречу. Есть примеры, когда собственную ипотеку перекредитовывал ВТБ24. Что касается крупнейшего игрока на рынке жилищных кредитов – Сбербанка – то его представитель недавно сообщил, что Сбербанк пересмотрел политику сохранения клиентов и в ближайшее время будет готов запустить программу рефинансирования ипотеки для собственных заёмщиков.