Не все знают, что двое из троих поросят пострадали не из-за того, что строили домики из соломы/веток, а из-за того, что поставили их на земле с неподходящим статусом. Домики были признаны самостроем и снесены. Чтобы домовладельцу не попасть в подобную переделку, ему надо знать, какие бывают категории и виды разрешённого использования земли.
Согласно Земельному кодексу, вся территория России распределена на 7 категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
У каждой категории земли есть виды разрешенного использования. Строительство жилого дома возможно на земле с видом разрешённого использования:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- Садовое некоммерческое товарищество (СНТ).
Участки СНТ (они же ДНП или ДНТ) могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как: 1) дачный земельный участок; 2) для ведения дачного хозяйства; 3) для дачного строительства; 4)садовый земельный участок; 5) для ведения садоводства; 6) для садоводства.
Раньше на землях сельхозназначения строительство жилых домов запрещалось . Но с марта 2022 года фермер может построить на своем участке один жилой дом. Сам дом должен быть площадью не более 500 кв. м, не выше трех этажей и занимать не более 0,25% от площади всего участка.
Все остальные категории и виды разрешенного использования предполагают иное использование земли. Возведение жилого дома на таких территориях является нарушением земельного законодательства.
Если жилой дом построен на земле, не предназначенной для этого, то он классифицируется как самовольная постройка, сказано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ. Такой объект подлежит сносу. Легализовать строение можно будет только по решению суда; для этого владельцу предстоит доказать, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Правила застройки
Согласно 217-ФЗ, который вступил в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для ИЖС можно построить дом, высотой не более 20 м, с числом надземных этажей не более трёх. Также дом должен соответствовать требованиям, прописанным в нормативных документах. Это в частности свод правил СП 30-102-99 (малоэтажное жилищное строительство), а также СНиП 30-02-97 (застройка садоводческих объединении). Частному застройщику надо, в первую очередь обратить внимание на соблюдение расстояний на местности.
В соответствии со СНиП 30-02-97, расстояние от дома и соседского участка должно быть не менее 3м. Уменьшить его можно только по согласованию с соседом. Баня может стоять в 2,5 метрах от границы, а гараж – в одном метре.
Следует также учитывать материалы построек. Если дома на соседних участках сделаны из бетона или кирпича, то расстояние между ними – не менее 6 м, а если из дерева, то не менее 15 м (а если один дом деревянный, другой каменный, то 10 м).
Дачные кооперативы и товарищества собственников в коттеджных поселках могут налагать дополнительные ограничения на предстоящую застройку территории. К примеру, в одном из поселков бизнес-класса в окрестностях Екатеринбурга (земля ИЖС) действует ограничение: высота коттеджей не может превышать двух этажей.
Регистрация постройки
С 2006 года в России действует дачная амнистия. Её регулярно продлевают. В настоящее время действует продление до 2031 года.
В 2020 году действие дачной амнистии законодательно расширили: теперь она распространяется не только на дачные постройки, но и на частные дома на участках ИЖС.
Для регистрации индивидуального дома по упрощенной процедуре, нужны документы, подтверждающие право владения участком, и технический план дома, составленный кадастровым инженером.
Выплата налога
Каждый год за участок предстоит платить земельный налог. Размер налога зависит от вида разрешенного использования земли. Категория не отказывает влияния на ставку налога.
Размер земельного налога в Екатеринбурге в 2023 году:
| Вид разрешенного использования |
Ставка налога |
| Участки под ИЖС |
0,24% |
| Участки для личного подсобного хозяйства |
0,3% |
| Садоводства, огородничества, дачного хозяйства, животноводства |
0,3% |
*Решение Екатеринбургской городской Думы «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования г. Екатеринбург (в ред. Решения от 24.11.2020 № 30/43).
Узнать о размере налога на землю в других городах Свердловской области можно . При этом налог будет взиматься с кадастровой стоимости земельного участка. По словам экспертов, кадастровая стоимость участков сельскохозяйственного назначения обычно ниже, чем у земель ИЖС. Узнать кадастровую стоимость любого участка онлайн можно на сайте .
Налог зависит от кадастровой стоимости земельного участка. А кадастровая стоимость зависит от категории земли и вида разрешенного использования, потому что кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения обычно ниже.
Рассмотрим пример. Два участка площадью в 10 соток каждый находятся в 100 метрах друг от друга в с.Кашино. Один относится к земле сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования для садоводства и огородничества. Второй – земля населенных пунктов под ИЖС. Размер налога: 190 рублей и 1526 рублей соответственно. Выходит, владельцу участка ИЖС предстоит платить в 8 раз больше.
Возможность прописки
Прописаться на дачах и в садах было проблематично до 2008 года. До момента, пока дачнику А.Воробьеву в Конституционном суде не удалось доказать, что запрет прописки в жилом доме на садовом участке не соответствует основному закону страны. В стране был создан первый прецедент. Прописаться на даче стало возможно. Правда, до принятия поправок в законодательство сделать это было можно лишь в судебном порядке.
Сегодня регистрация по месту жительства осуществляется и на землях ИЖС, дачах и в садах. Главное условие – строение должно быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
При регистрации граждан по месту жительства или месту пребывания (прописке) должно соблюдаться условие: объект по документам является «жилым домом». Если жилое назначение будет у объекта, возведенного на земле сельскохозяйсвтенного назначения, регистрация по месту жительства в нем возможна. Некоторые сады уже прикреплены к паспортным столам. Проблематично иногда только с теми садами, которые находятся удаленно от границ населенного пункта, к примеру, в Сысертском районе. Там вопросами регистрации ведает председатель этого сада.
Обслуживание территории
За общественными зонами должна следить администрация, если участок имеет статус земли населенного пункта. Коммунальные службы должны брать на себя освещение территории, вывоз мусора, чистку дорог и благоустройство. Нанимать или не нанимать частную управляющую компанию для обслуживания поселка – решать жильцам.
Как показывает практика, большинство поселков на землях ИЖС от возможности сэкономить на услугах управляющих компаний отказались в пользу комфорта.
Между тем, ситуация в поселках на землях сельскохозяйственного назначения – принципиально иная. В таких загородных проектах альтернативы нет, для поддержания общественных зон в поселке жильцам необходимо нанять управляющую компанию или создать ТСЖ.
Правовой статус земельных участков если и диктует различия в вопросе использования и обслуживания участков двух разных категорий, то минимальные. Между тем, еще одним существенным аргументом при выборе участка может стать цена. Стоимость дачных и садовых земель сельскохозяйственного назначения обычно ниже, чем земель ИЖС.
Выбрать дом/участок в коттеджном посёлке можно здесь.
Выбрать готовый дом для покупки можно здесь.
Выбрать свой земельный участок можно здесь.
Выбрать садовый участок с домом можно здесь.
Статьи по теме:
