Рынок вторичного загородного предложения вокруг Екатеринбурга, кажется, уже четко оформился в два разнонаправленных источника своего пополнения: «дома на продажу» и «дома для себя». «Дом на продажу» зачастую аскетичен, имеет типовую природу фасада и планировки. При этом часто отсутствует забор по периметру участка и мебель. «Дом для себя», напротив, максимально креативен в архитектурных излишествах, почти всегда продается с мебелью или хотя бы следами дизайнерского ремонта, в некоторых проектах – и ландшафта, а собственники считают этот факт основанием для увеличения цены. Смотрим загородную вторичку по направлениям.
«Дом на продажу»
Если застройщики коттеджных поселков создали цивилизованное предложение по земельным участкам, то новая вторичка обязана частным небольшим строительным компаниям, а то и вовсе прорабам с собственной бригадой. Такое явление как «дом на продажу», в принципе, не новое. Но еще лет 5-7 назад такие предложения впрямую не звучали. Наоборот, «дом на продажу» ассоциировался с негодным качествоми отпугивал покупателей. Зато статус в объявлении «строили для себя» четко сигнализировал покупателю, что уж тут-то хозяева контролировали все строительные процессы. Просто так сложились обстоятельства, что приходится расстаться с горячо любимым детищем.
Помогли легализоваться загородным строителям банки. «Сельская» ипотека и включение многочисленных строительных компаний в реестр партнеров производили хорошее впечатление на покупателя. Если уж банк сотрудничает с этой компанией и дает на его строящийся объект кредит, значит, хорошие сапоги – надо брать. Свежепостроенная типовая загородная вторичка стоит существенно дешевле обжитой вторички от собственника, даже если продается с чистовой отделкой и всей инженеркой, включая сантехнику. Речь идет о разнице в миллионы рублей.
Такое явление как «дом на продажу» сформировалось исключительно в условном классе «комфорт». В ценовом выражении по текущим прайсам это дома 6-9 млн рублей. По умолчанию, к такому дому прилагается земельный участок, но не ландшафтный дизайн. Это просто земная поверхность со следами пребывания строительной тяжелой техники. Зато в доме никто до первого покупателя не жил. Наверное.
Кстати, дом на продажу можно увидеть в подавляющем большинстве случаев именно в коттеджных поселках. Гораздо реже в населенных пунктах, таких как Кадниково или Черданцево. Но даже там строители предпочитают кучковаться вместе и строить на землях, прирезанных к селу или деревне. Связаны такие предпочтения с тем, что землю у застройщика коттеджного поселка или муниципалитета сегодня можно получить дешевле, чем у частника. Некоторые девелоперы даже приглашают проверенные временем бригады зайти в проект на определенных условиях. Резон простой – чем быстрее в поселке появятся готовые дома, тем активнее будет интересоваться поселком покупатель. А типовые дома на одной улице покупателя в таком сегменте в общем-то не смущают. Чай не перепутаем.
В существенно меньшей степени готовое предложение на загородке формируют строители, у которых есть еще и собственное производство. Речь идет о модульных домах. Производственники работают адресно, и проект обретает хозяина раньше, чем будет построен. Но в последнее время есть примеры, когда модульные дома строят именно на продажу. Такие объекты дешевле, чем аналогичные по площади из газобетона. Но говорить о массовом производстве модульных домов, которые предлагаются уже готовыми на земельных участках, говорить не приходится.
Маленькое резюме:
- Дома на продажу – особая каста загородного товара. Они отличаются, а точнее не отличаются индивидуальным подходом к проектам. В основном, здания одинаковые по цвету фасадов, внутренней отделке, планировке. Хотя в последние пару лет застройщики загородки разнообразили свою линейку предложений. Сохраняя типовой стиль, они предлагают на выбор несколько популярных в их практике проектов.
- Дома на продажу новые и свежие. В них могут быть видны следы пребывания строителей, но в них точно еще не ступала нога покупателей.
- Загородные застройщики могут позволить себе удерживать цену чуть ниже рынка за счет объемов строительства и покупки стройматериалов большими партиями.
- Обычно в домах от застройщика нет ничего лишнего. Так, например, редко встречаются дома в два этажа или с большими террасами.
- Почти всегда застройщик будет располагать дом на середине участка. Это привычно для массового покупателя. Но не всегда хорошо для ландшафтного дизайна и вообще эстетики. Но покупатель обычно сам не очень опытен в загородных делах. Так что в этом смысле все честно.
«Дом для себя»
Тут критериев нет, кроме вкуса хозяина. И вкуса покупателя. Предполагается, что они должны совпасть.
Описание дома, построенного «для себя», в объявлениях обычно более красочное, чем дома на продажу, даже если писал его немногословный автор. У обжитого дома уже есть история, хозяином определены сильные и слабые стороны дома, и он хотел бы расставить акценты.
Появился новый тренд в частных объявлениях с загородными объектами. Все чаще упоминаются достоинства не только дома и участка, но и окружающей среды. Если это коттеджный поселок, то авторы пишут об инфраструктуре поселка и его мероприятиях. Если это населенный пункт, то упоминаются близлежащие магазины и доброжелательные соседи, и все это в одном ряду преимуществ.
Известно из психологии, что свои собственные заслуги люди склонны преувеличивать, а чужие – преуменьшать. Этот факт четко прослеживается в частных объявлениях. Если продавцы застройщиков регулируют цену своих объектов в зависимости от спроса и активно торгуются, то частный продавец ожидает, что именно к его объекту рынок должен отнестись с повышенным вниманием. Ведь в дом вложено столько усилий и эмоций, что это не может стоить дешево. В расчет не берется низший сегмент рынка, где представлены либо старые деревянные дома, обычно доставшиеся по наследству, либо недострои, в которые хозяева не успели вложить душу.
Маленькое резюме:
- Разнообразие предложения – это и хорошо, и плохо одновременно. Когда выбрать предлагается из ничем не похожих друг на друга объектов, их сравнение дается покупателю довольно трудно.
- Мебель и ремонт в хорошем состоянии – это несомненно сегодня важный критерий выбора для покупателя. Причем, это правило работает во всех ценовых сегментах: от усадьбы до одноэтажного домика.
- Деревянные дома меньше по площади, дороже по цене и реже встречаются в продаже. Основная доля за строениями из газоблоков.
Че почем – хоккей с мячом
По данным metrtv.ru на сентябрь 2023 года основную долю готовых предложений по загородке традиционно можно найти (в порядке убывания) на Тюменском, Сысертском, Серовском и Пермском направлениях. По остальным трактам количество объектов намного скромнее.
Продавцам на сайте предлагается определить статус своего объекта самостоятельно. Интересно, что в целом «коттеджем» свою загородную недвижимость считают около 40% продавцов в регионе. А статус «дом» присвоили больше 60%. Причем, чем дальше от Екатеринбурга, тем больше предложений со статусом «дом». А вот статус «дачи» выбирают мало, меньше процента. Не путать с садовыми домиками, у них своя тусовка.
Пропорции предложения в этой локации определяются как один к пяти, когда коттеджи проигрывают домам. Основной поставщик домов – г. Нижние Серги. Там в массовом порядке выставляются в продажу старые деревянные и дешевые объекты. Из необычностей – в числе «дач» недостроенный коттедж «Мечта», проект которого входит в топ-100 «Самых необычных домов региона».
Пропорции предложения: 70% против 30%, т.е. большинство продавцов считают свою недвижимость коттеджами. Такие села, как Б.Седельниково, Кадниково, Черданцево, Ольховка и КП Заповедник, – основные поставщики «домов на продажу». Это примерно четверть от всех предложений этого направления. Также южные территории богаты на недвижимость в пределах 25-35 млн. Концентрация таких предложений в ближайших к Екатеринбургу селах: Большой Исток и Большое Седельниково.
Несмотря на первое место по количеству загородных предложений, дорогих объектов по Тюменскому тракту на продажу выставляется мало. Количество «домов на продажу» сопоставимо с Челябинским направлением, но в статистике общего предложения имеет долю поменьше, чем у соседей. В целом «дома» проигрывают «коттеджам» вполовину. Здесь продавцы предпочитают называть свои объекты коттеджами. Но также одновременно можно отметить и другой тренд: те, кто выбрал статус «дома», имеют в виду как старый фонд в деревнях, так и новые здания, включая объекты от застройщиков.
Особенность Каменского тракта в том, что начинается он не от Екатеринбурга, а является самостоятельной веткой, отделившейся от Тюменского тракта. Поэтому статистически предложений здесь не очень много и все они равномерно распределены по населенным пунктам или коттеджным поселкам. А еще здесь можно найти и дорогие дома, за 80 млн.
На севере дорогой сегмент загородного предложения традиционно нужно смотреть на Таватуе и в пос. Санаторный. Ценовой разбег от 30 до 45 млн. Особенность направления – здесь почти не найти предложения «дом на продажу». Единичные объекты в Среднеуральске – не в счет. Север области предлагает в основном обжитые добротные дома. И даже недострои здесь явление нечастое.
При всем разнообразии коттеджных проектов вдоль Полевского тракта готовых предложений здесь не так уж и много. Значительную их часть составляют типовые «дома на продажу» в коттеджных поселках. При этом нет «дач» и нет откровенно дешевого предложения из старого фонда.
Вокруг Березовского можно найти все: подороже – в Старопышминске, подешевле – в Краснотурьинске. Из свежего «коттеджного» предложения можно отметить новый КП «Жаворонки» в границе Березовского. На продажу в Березовском строят немного. Основная локация такого предложения КП Шишкино, КП Европа-2 и единичные предложения в Старопышминске и Березовском.
Ранее по теме:
