Рынок коттеджей и домов внутри Екатеринбурга – претерпевает сегодня самую настоящую движуху. Ни на одном другом направлении загородки нет таких уникальных возможностей для продавцов. У кого-то из них внезапно может появиться шанс на удачную сделку с застройщиком. И в то же время всегда есть значительный риск снижения рыночной стоимости объекта из-за изменений в Градостроительном плане. Оцениваем самую активную часть вторички малоэтажного рынка.
Частные дома и коттеджи в черте Екатеринбурга составляют примерно 1/5 всех предложений вторичного малоэтажного рынка, основная часть которого располагается за границей мегаполиса. И хотя с присоединением к Екатеринбургу новых земель на южных границах эта часть активно пополнилась свежим предложением, частников из города все-таки вытесняют новостройки. Если не физически, со сносом строений, то уж точно психологически. Становится некомфортно жить в малоэтажном доме, над которым нависает высотка.
Если не брать в расчет новые присоединенные к Екатеринбургу земли на юге города, где строится значительное количество как коттеджных поселков, так и частных домов, то в целом свежего предложения малоэтажки внутри города нет. Разве только можно упомянуть коттеджный поселок «Золотой камень» на Шарташе, которым занимается известный застройщик. Но сегодня такая центробережная локация для комплексной коттеджной застройки, скорее, исключение из правил. Правильнее говорить о том, что вторичное частное предложение внутри Екатеринбурга значительно перевешивает первичку.
Из готового предлагают разное: как самые дорогие на всем рынке лоты с соответствующим содержанием, так и своеобразные объекты, на любителя. Цены тоже могут удивлять. Причем, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Однако в целом цены в городе на аналогичные по площади и состоянию объекты в сравнении с загороднойчастью выше – городская прописка и близость городской инфраструктуры все еще ценятся высоко. Или продавцы хотят так думать.
На движе: Левобережный Уктус, Уралмаш и ВИЗ
На территории этих районов разворачивается основная большая стройка многоэтажек. И в этой ситуации хозяин дома либо пан, либо пропал. Основной покупатель земельных участков частного сектора – застройщик. А застройщики сегодня наработали большой опыт договариваться с частником. И по-хорошему, и по-плохому. Достаточно вспомнить ставшую легендарной историю, когда «Атомстрокомплексу» надоело уговаривать неуступчивого хозяина, и строители просто снесли половину частного деревянного дома в центре Пионерского.
Предложения: когда приход крупного застройщика затягивается или собственнику частного дома нужно дать сигнал, что конкретно он готов к продаже, в базе данных появляются объекты со специфической ценой и легендой.
Так, к примеру, на ВИЗе продается старый дом , который может понравиться частному инвестору, способному дождаться прихода крупных застройщиков.
На Левобережном Уктусе выставлен в продажу двухэтажный деревянный дом . Буквально через дорогу у соседей подобный объект купилкрупный застройщик, снес постройки и возвел на участке две высотки.
А на Уралмаше чувствуется настроение больших надежд на фоне новостей о том, что району предстоит большая перестройка. Цены на старые дома и даже домики в местных СНТ растут с формулировкой о возможных будущих перспективах, включая по умолчанию инвестиционные. Для примера, дом 1948 года постройки.
В окружении: УНЦ, Совхоз, Семь ключей и Вторчермет
В некотором смысле история малоэтажки на УНЦ, в Совхозе и в Семи ключах похожа. С ростом цен на нефть на окраины города в нулевых начали переезжать состоятельные екатеринбуржцы. Они стремились строить усадьбы, семейные «гнезда». Именно поэтому недвижимость здесь отличается и размахом, и помпезностью, и добротностью, а более свежие лоты еще и дизайнерским вкусом.
Предложения: сегодня участь недешевой малоэтажки УНЦ и Совхоза - быть в окружении городской суеты. Однако финансовая однородность соседского контингента делают эти предложения дольно необычными для рынка - жить в городе, но в собственном доме.
Между тем, Совхоз, как территория с более демократичными взглядами, и, следовательно, более изобретательная, предлагает коттеджи не только для проживания, но и для преобразований здания под мелкий бизнес: гостиницы, детсады, автомастерские.
Семь ключей еще только в начале этого пути – новостройки к ним подбираются неспешно. Но в продажу собственники выставляют в том числе и усадьбы-недострои , и даже они довольно дороги.
Вторчермет стоит немного особняком в этой истории. Так случилось, что Екатеринбург просто перешагнул через целый район, состоящий из большого числа частных домовладений. И Вторчермет оказался не то чтобы окружен городом, но как бы уже глубоко в тылу.Однако новый статус не дает ему существенно увеличить цены. Частный сектор отличается плотностью соседства и большой территорией.
«Ленивые районы»: Нижне-Исетский, Химмаш, правобережный Уктус, Елизавет, Шувакиш и Шарташ
Удивительно, но огромная территория частной застройки не дает большое количество предложений. Желающих расстаться с частным домом в этих местах не так уж и много. Высотная застройка им пока не грозит, а вот локации очень выгодные.
Предложения: выбор для покупки откровенно невелик, но даже этот список четко имеет два направления. Первое – недорогие, преимущественно деревянные дома деревенского типа. Второе – каменные здания большой площади, которая сегодня может считаться избыточной, и узнаваемой архитектуры прошлых лет/
Между тем, среди частной и иногда стихийной застройки можно найти и предложения приватных коттеджных поселений. Так, в предгорье Уктуса в зеленой массе сосен спрятан КП «Маршал», в котором продают несколько объектов по цене уровня бизнес.
Коттеджи Елизавета отличаются хозяйственной направленностью. Добротные дома с огородом для работящей семьи. Чтоб и на работу ездить, и возделывать грядки успевать.
Дорого-богато: Палникс, Карасьеозерский-1
Традиционно одни из самых дорогих лотов малоэтажного рынка представляют коттеджные поселки Палникс и Карасьеозерский-1. Вот тут покупателю предъявят и системный подход, и однородность среды, и ценовую политику.
Загородка с городской пропиской: Горный щит, Полеводство, Широкая речка, Медный, Исток
Исток – район трудной, но увлекательной судьбы. Сначала на него возлагали большие надежды, потом махнули рукой, а теперь он снова в роли перспективной невесты. За проект «Южный», который долгие годы числился в числе неудачных, взялся известный в Екатеринбурге застройщик. До «Южного» была проложена новая дорога, на открытие приезжали чиновники всех рангов, возведенные объекты ездили смотреть как на выставку. Продавцы коттеджей в Истоке вдохновились перспективами и вложили свои ожидания в цены.
Зигзаг удачи пережил и Горный щит. После включения его в состав мегаполиса, поселок и его прилегающие земли сталичуть ли не основными поставщиками предложений готовых домов с городской пропиской. И это могут быть дома как в коттеджных поселках, так и в обычной частной застройке.
А вот Широкая речка демонстрирует разнообразие цен и видов недвижимости. В свое время Широкую речку выбрали площадкой для эксперимента по строительству таунхаусов действующими на тот момент крупными застройщиками. И это единственный раз, когда к стройплощадке был применен комплексный подход по формированию среды. Широкая речка остается свободной территорией со свободными нравами. И ценами.
Послесловие
Загородный рынок будет дорожать – такой прогноз дала президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова на брифинге, посвященному дню строителя. Ожидания продавцов загородки укладываются в схему поведения продавцов вторичного городского рынка Екатеринбурга, отметила она. Многие хотели бы сохранить денежные сбережения, и готовы вкладываться в недвижку, в том числе и загородную. За последние пару лет для загородки появилось достаточно много предложений банков по кредитованию как земельных участков, так и строительства дома. И эти меры сохраняют уровень качества малоэтажной стройки.
