В январе 2019 года вступает в силу новый «дачный закон». А через пять месяцев закончииватся «дачная амнистия» для тех, кто строит коттедж на земле сельхозназначения. Если не зарегистрировать постройку за оставшееся время, то дело может дойти до суда. И не исключено – сноса. Об этих и других законодательных новациях в сфере загородного строительства рассказывают эксперты.
не успел ещё вступить в силу, а к нему уже принят целый букет поправок (в частности, законом 340-ФЗ). И всё это законодательное великолепие обрушится на российских садоводов и огородников 1 января 2019 года. Чтобы закон заработал в полную силу, к нему ещё надо принять ряд документов на областном и муниципальном уровне. Тем не менее, уже сегодня понятно, что до ближайшего Нового года и в его первые месяцы многим собственникам земли (не всем, но многим!) надо успеть сделать четыре вещи.
С чем можно не торопиться
Новый дачный закон упраздняет большинство типов объединений садоводов (дачные кооперативы, партнёрства и пр.). Оставлены только две формы: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Все объединения, которые сегодня имеют в названии слово «дачный» или «садовый», с 1 января 2019 года будут считаться СНТ, а организации со словом «огороднический» – ОНТ.
Тем не менее, как пояснила один из соавторов проекта закона 217-ФЗ Людмила Воробьёва, нет никаких сроков, в течение которых существующие объединения садоводов-огородников должны провести собственное переименование.
Людмила Воробьёва
ведущий специалист общественной приемной Союза садоводов России
Особо подчеркну, что все товарищества и иные объединения могут существовать со своими учредительными документами сколь угодно долго. Если дачное или садоводческое объединение будет вносить изменения в свои бумаги, то оно автоматически переименовывается в СНТ. Объединение огородников – соответственно в ОНТ. При этом следует понимать, что только на землях садовых товариществ (СНТ) может быть разрешено строительство капитальных домов, в которых, соответственно, можно прописаться.
1. Садоводам-индивидуалам выгоднее стать членом СНТ
В последние годы стало обычной практикой, когда человек, купивший участок на территории садового посёлка, отказывается вступать в сформированное в этом посёлке садоводческое товарищество. Видимо, в этом они усматривают прямую финансовую выгоду для «свободного садовода». По ныне действующему закону 66-ФЗ нечлен кооператива не должен оплачивать расходы на содержание правления и председателя. Более того, нечлены товарищества почти повсеместно уклоняются от «коммунальных» платежей – за содержание дорог, электросетей, вывоз мусора и т.д.
Новый дачный закон, вступающий в силу с 1 января 2019 года, подобную практику должен разрушить. Как пояснил председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин, 217-ФЗ упростил процедуру взыскания средств с неплательщиков, не являющихся членами товарищества. Председателю товарищества надо будет представить в суд выписку из протокола заседания членов садового товарищества по определению размеров членских взносов. Этого, скорее всего, будет достаточно для принятия судебного решения о взыскании средств с «нечлена». Причём будет взыскана полная сумма неуплаченных взносов, в том числе, и в части расходов на управление товариществом, т.е. всю административную работу.
Впрочем, как замечают представители садоводческих кооперативов, об эффективности норм, заложенных в новый закон, можно будет судить позже, когда появится правоприменительная практика по взысканию долгов с садоводов-индивидуалов.
Игорь Федосов
юрист, специалист по недвижимости
Садоводы, которые не становятся членами садового товарищества, зачастую вовсе ни за что не платят, и из-за них у товарищества образуются большие долги. С 1 января 2019 года таким гражданам уже будет невыгодно пребывать вне товарищества, так как по новому закону они будут обязаны нести все расходы на коммуналку, на содержание и оплату услуг правления, председателя, в общем – все расходы. То есть даже если они не войдут в садовое товарищество, то все равно будут нести расходы наравне со всеми, но по некоторым вопросам не смогут голосовать на собрании товарищества.
Эксперты сходятся во мнении, что садоводам-индивидуалам следует в ближайшее время написать заявление о желании войти в состав членов СНТ. Ведь расходы на содержание и управление посёлком им в любом случае придётся нести в том же объёме, что и членам товарищества. Зато вступление в СНТ позволит голосовать по всем вопросам, вынесенным на общее собрании. В том числе, по основополагающему вопросу для СНТ – изменение Устава.
2. До конца февраля достроить дом в СНТ или доложить о стройке властям
Вступивший в силу в августе 2018 года внёс изменения в процесс регистрации домов, построенных на территории СНТ. Однако до 1 марта 2019 года действует переходной период, в течение которого зарегистрировать постройку можно по-старому.
Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
До вступления в силу этого закона строительство и регистрация домов на садовых участках (но не на участках ИЖС) осуществлялись в рамках «дачной амнистии» – собственнику не надо было ставить чиновников в известность о начале стройки. Однако 340-ФЗ ввёл новую норму – теперь, прежде чем начать работы на площадке, владелец участка должен уведомить об этом орган местного самоуправления – администрацию района или муниципального образования, на землях которого располагается садоводческое товарищество. Причем, если чиновники сочтут, что параметры будущего дома не соответствуют нормам – они дадут отрицательное заключение о возможности его строительства.
На сайте местной администрации должна быть выложена форма уведомления о начале стройки с перечнем документов, которые следует к уведомлению приложить.
По завершении строительства владелец должен направить соответствующее уведомление в муниципалитет. Его форма тоже должна быть выложена на сайте администрации. К уведомлению прилагается технический план на дом, составленный кадастровым инженером. В свою очередь органы самоуправления в течение 7 рабочих дней выдадут документ о соответствии либо о несоответствии постройки требованиям законодательства и направят бумаги на регистрацию дома в Росреестр.
Константин Литвинцев
директор Федеральной кадастровой палаты Росреестра
Владельцы садовых участков, которые начали строительство дома до вступления в силу 340-ФЗ (до 4 августа 2018 года), могут направить уведомление о планируемом строительстве в органы местного самоуправления до 1 марта 2019 года. Это не будет считаться нарушением, даже если строительство уже ведётся.
В Росреестре также пояснили, что если строительство дома или иной постройки на садовом участке будет завершено в ближайшие месяцы, то до 1 марта 2019 года эту постройку можно будет зарегистрировать (поставить на кадастровый учёт), не предъявляя уведомления о начале и окончании строительства. Фактически до указанного срока действуют нормы «дачной амнистии» – для регистрации дома на садовом участке достаточно будет предъявить документ об уплате госпошлины – 350 руб. и технический план объекта (документ, составленный кадастровым инженером, на основании сделанных обмеров). Если права на земельный участок, на котором стоит дом, ещё не зарегистрированы в ЕГРН, то потребуется представить ещё правоустанавливающий документ на участок. Никаких других бумаг (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и пр.) не требуется. Главное успеть до 1 марта следующего года.
Александр Беднягин
генеральный директор Московского БТИ
До 1 марта 2019 года зарегистрировать постройку на дачном участке можно по техплану. Я советую владельцам участков обратить внимание на эту норму, осталось всего 5 месяцев до окончания срока ее действия.
Комментируя нормы, заложенные в 340-ФЗ, екатеринбургский юрист Владимир Воронов пояснил, что уведомление о начале строительства дома (как на участке в посёлке на землях сельхозназначения, так и на земельном участке со статусом ИЖС) следует оформлять очень внимательно.
Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
По новому закону, если муниципальный чиновник обнаружит, что параметры будущего дома не соответствуют градостроительным нормам, то он не только даст отказ владельцу участка, но и должен сообщить об этом строительстве в Архстройнадзор. Собственно, чиновники это уже делают. Если владелец участка, невзирая на запрет, построит несоответствующий нормам дом, то к нему придут из Архстройнадзора. До сноса дело, скорее всего, не дойдёт, но придётся заплатить штраф и привести постройку в соответствие с нормативами.
Впрочем, часть экспертов считает, что снос незаконной постройки все-таки будет более востребованным в инструментарии властей, чем сегодня. Владельцам участков, которые не станут направлять в муниципалитет уведомления о начале и завершении строительства, надо помнить, что в самом крайнем варианте дело может дойти до сноса дома на участке. Хотя сегодня такие варианты кажутся фантастикой.
Константин Литвинцев
директор Федеральной кадастровой палаты Росреестра
По новому закону местные органы власти вынуждены будут признать строительство самовольным. Правда, для этого потребуется решение суда. И владелец уже только в судебном порядке сможет попытаться установить права собственности на построенный объект. Да и то при условии, что дом был построен по нормам и земельный участок оформлен в собственность.
3. Открыть банковский счёт и завести пластиковую карту
В пункте 2 статьи 14 нового дачного закона (217-ФЗ) говорится: «Членские взносы вносятся членами товарищества… на расчетный счет товарищества». То есть с 1 января 2019 года правление сможет собирать деньги с членов СНТ только в безналичном виде. Возможно, что наибольшие неудобства от данной законодательной новации будут испытывать пожилые люди, не пользующиеся, в повседневной жизни, системами безналичных расчетов. Конечно, они могут вносить деньги на счёт правления наличными через кассу банка, но тогда придётся заплатить банковскую комиссию. Поэтому, как замечают эксперты, всем членам СНТ/ОНТ в целях экономии на банковских услугах имеет смысл в ближайшее время завести себе банковскую карту. Желательно в том же банке, в котором открыт расчётный счёт садового (огороднического) товарищества.
4. Успеть зарегистрировать дом на огородной земле
Как уже говорилось, с 1 января 2019 года в России останутся только две формы объединений садоводов/огородников: СНТ и ОНТ. При этом на садовом земельном участке (на территории СНТ) по 217-ФЗ может находиться «садовый дом» для сезонного проживания либо «жилой дом» – капитальное строение, в котором возможна прописка.
А вот на территории огороднического товарищества (ОНТ) можно возводить только хозяйственные постройки. Строить жильё нельзя. По новому закону любое подобное сооружение на землях ОНТ будет считаться самостроем, подлежащим сносу. Тем не менее, если на участке огороднического товарищества жилой дом уже построен и (внимание!) зарегистрирован, то он и после Нового года сохранит право на существование.
Надежда Локтионова
председатель Союза садоводов Екатеринбурга
На Урале есть товарищества огородников, на землях которых на законном основании возведены жилые домики. Если владельцы таких домов ещё их не зарегистрировали, то им надо поспешить. Если успеть узаконить жильё на огородной земле до вступления закона в силу, то оно сохранит свой официальный статус и в дальнейшем.
Регистрация дома на землях ОНТ проводится в рамках дачной амнистии. В Росреестр (через МФЦ) достаточно предъявить документ об уплате госпошлины – 350 руб. и технический план объекта.
Ранее по теме:
