Российские законодатели задним числом отменили «дачную амнистию» для коттеджей на участках ИЖС. В ряде регионов владельцы домов, не зарегистрировавшие право собственности, уже поставлены перед альтернативой: сносить свои жилища или судиться с властями (а потом сносить). Свердловская область пока остаётся островком относительного спокойствия. Однако и здесь произошли существенные перемены в процедурах постановки коттеджей на кадастровый учёт и регистрации права собственности на них.
Благодаря «дачной амнистии» сложилась практика: владелец участка ИЖС возводил на нём коттедж без предварительного получения разрешения на строительство. Поставить новостройку на учёт можно было и без этой бумаги. И так бы продолжалось до 1 марта 2018 года (до окончания «амнистии»), но в одночасье всё изменил федеральный закон N361-ФЗ, подписанный президентом 3 июля 2016 года и уже на следующий день, вступивший в силу. Этим актом (ст.22) были внесены изменения в действующий закон о кадастре недвижимости. В частности, теперь в безоговорочном порядке при постановке построенного дома на кадастровый учёт владелец обязан предъявить разрешение на строительство, выданное местной администрацией.
Альберт Ахмадиев
директор ООО «Кадастровые инженеры»
Раньше для постановки частного дома на кадастровый учёт и получение кадастрового паспорта было достаточно представить документы на землю и технический план, который по результатам замеров оформляет кадастровый инженер. Сейчас к этому надо прикладывать разрешение на строительство. Без этой бумаги Кадастровая палата приостановит регистрацию объекта. а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на этот дом.
Согласно букве обновлённого законодательства, дома, построенные без оформления разрешения, формально являются самовольной постройкой.
Евгений Коломыцкий
эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Сегодня владельцы таких «неофициальных» домов перед их оформлением должны получить разрешение на строительство уже готового объекта. Но перед этим в местной администрации надо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Информацию об участке специалист администрации берет, в том числе, из данных аэрофотосъёмки или Google Maps. В нашей практике был случай, когда частный застройщик получил ГПЗУ, где на плане участка уже отмечен дом (разрешение на строительство которого только предстоит получить). Впрочем, чиновники не стали цепляться к этому несоответствию. В данный момент идёт процесс регистрации права собственности гражданина на этот дом.
Следует заметить, что столь покладисты далеко не все российские чиновники. В Центральной России уже были случаи, когда администрация отказывала в выдаче ГПЗУ на том основании, что на участке уже есть незарегистрированное строение.
Александр Шестов
директор ООО ЮК «Алгоритм права»
У владельцев незарегистрированных домов могут возникнуть следующие проблемы: орган местного самоуправления может признать такой дом самовольной постройкой и принять решение о его сносе либо на гражданина может быть наложена административная ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тысяч рублей за строительство дома без получения разрешения.
Специалисты рынка недвижимости считают, что на некоторых территориях специально создаются препоны для регистрации коттеджей, построенных без официального разрешения. Причём интерес администрации не только в собирании штрафов (сравнительно небольших по бюджетным меркам), но и в том, что граждане, не сумевшие легализовать свои дома, в перспективе, возможно, будут платить гораздо более высокие налоги. Минэкономразвития уже предложило увеличить земельный налог в шесть раз для собственников незарегистрированных строений. С похожей инициативой выступало и правительство Московской области.
Александр Шестов
директор ООО ЮК «Алгоритм права»
Допустим, администрация не выдаёт собственнику участка разрешение на строительство, на том основании, что по факту дом уже построен. В такой ситуации гражданин может обратиться в суд исковым заявлением о признании права собственности на дом и на основании полученного судебного решения ставить его на учет и регистрировать право собственности. Основными условиями признания судом права собственности на самовольно построенный дом будут наличие у заявителя права собственности на участок и соответствие самовольно построенного дома всем необходимым стандартам в строительстве, для чего требуется соответствующее техническое заключение.
Кроме того, как замечает Александр Шестов, существует второй способ, по которому гражданин может в судебном порядке признать право собственности на самовольно построенный дом – подача искового заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности. Условия для подачи данного иска: лицо должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет. В суде нужно представить документы подтверждающие такое владение (квитанции об оплате налога, свидетельские показания и иные доказательства).
До Урала политика запретов на регистрацию ещё не дошла, но и здесь жизнь собственников незарегистрированных домов усложнилась.
Кира Зудихина
эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
За время действия дачной амнистии сложилась схема регистрации индивидуальных домов. При необходимости человек мог пройти всю процедуру в конкретные сроки. Сейчас механизм выстаивается по новому – возникают технические сложности, увеличились сроки и финансовые затраты. Не думаю, что кого-то реально заставят сносить дом, построенный без нарушений, но обойти ряд инстанций придётся. Отказ в постановке на кадастровый учет не исключен, но в этом случае, есть судебный порядок.
Пошаговая инструкция
Приведённая ниже инструкция показывает последовательность действий при оформлении права собственности на дом, расположенный на землях ИЖС. В Екатеринбурге эта инструкция годится, в том числе для «легализации» коттеджа построенного без разрешения. Если дом уже готов просто надо пройти все 8 шагов (за исключением четвёртого), перечисленных в инструкции.
Шаг 1. Получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Если участок находится на территории Екатеринбурга, то ГПЗУ выдаётся в «едином окне» – в отделе по работе с заявками физических и юридических лиц МБУ «Центра подготовки разрешительной документации для строительства» (ул. 8 Марта, 8Б, вход с 8 Марта 1 этаж). Надо предоставить правоустанавливающие документы на участок. Документы принимаются пн-чт с 9.00 до 18.00, перерыв с 13.00 до 14.00, в пятницу рабочий день на час короче.
Шаг 2. На основании ГПЗУ проектная организация (член проектной СРО) готовит Схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Если дом ещё не построен, то, как правило, на этом же этапе готовится проект для строительства дома.
Шаг 3. В «единое окно» (см. шаг 1) подается заявление на получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома. К нему прилагаются ГПЗУ, СПОЗУ и правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы на участок. В течение 30 дней администрация выдаёт разрешение.
Шаг 4. Если дом ещё не построен, то ведётся строительство по проекту (см. шаг 2).
Шаг 5. Кадастровый инженер делает обмеры дома и участка, составляет технический план. После чего формирует пакет документов и отправляет его в электронном виде в Кадастровую палату. В указанный пакет входит, в том числе, разрешение на строительство. Ранее портал METRTV.RU рассказывал о том, как найти кадастрового инженера. Отправить бумаги в Кадастровую палату можно также через МФЦ.
Шаг 6. В течение 10 дней Кадастровая палата оформляет и пересылает кадастровый паспорт на построенный объект. Получить его можно у кадастрового инженера (по договорённости) или в МФЦ.
Шаг 7. Через МФЦ в Росреестр подаётся заявление на регистрацию права собственности на построенный дом. К заявлению прилагаются правоустанавливающий документ на землю и кадастровый паспорт на дом. За регистрацию вносится госпошлина.
Шаг 8. В течение 10 дней (плюс 2-3 дня на доставку) заявитель получает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), подтверждающую право собственности на объект.
Внимание! Акт ввода объекта в эксплуатацию сегодня получать не нужно. Это послабление, введенное дачной амнистией по-прежнему работает. Также не следует забывать, что с момента постановки коттеджа на кадастровый учёт, за него надо будет платить налог на имущество физических лиц. (от 0,1 до 1% от кадастровой стоимости). Налог распространяется на объекты незавершённого строительства, поставленные на кадастровый учёт. Обычно недострой ставят на учёт перед продажей.
Таблица 1. Накладные расходы при оформлении частного дома в собственность
| Операция |
Стоимость |
| Формирование СПОЗУ (генплан, посадка здания, план инженерных сетей…) |
ок. 5 тыс. руб. |
| Государственная пошлина за регистрацию права собственности |
350-2 000 руб. |
| Услуги кадастрового инженера (участок на территории Екатеринбурга) |
6-15 тыс. руб. |
| Услуги посредника по оформлению дома (если всю «беготню» на себя берёт посредник) |
от 15 тыс. руб. |
Некоторые дома согласовать в принципе невозможно
Даже если выполнить все предусмотренные законом процедуры, дом не будет поставлен на кадастровый учёт и не будет оформлен в собственность, если при его возведении были нарушены строительные и другие нормативы. В частности в СП 30-102-99 говорится, что дом должен отстоять от красной линии улиц и проездов, соответственно на 5 и на 3 метра. Расстояние от дома до границы соседнего участка – не менее 3 метров. Если надел находится рядом с лесом, то дом должен стоять более чем в 15 метрах от его границы. Но следует учесть, что граница леса может проходить не по последнему дереву, а по другим ориентирам (уточняется в Главархитектуре). Могут существовать местные ограничения. Например, районные власти планируют прокладку вдоль улицы ЛЭП или газовой трубы. У таких объектов имеется зона охраны, в которой не должны находиться жилые постройки. Тогда в (ГПЗУ) будет указано, что отступ от красной линии должен быть не 5, а, например, 10 метров. Ранее портал Диванди рассказывал о грамотной организации застройки индивидуального земельного участка.
Евгений Коломыцкий
эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Для тех, кто сначала построил дом, а потом пошёл оформлять разрешение на строительство, самая главная проблема – вписаться в разрешённое «пятно застройки», указанное в ГПЗУ. Человек берёт в администрации ГПЗУ и смотрит: попал – не попал. Если постройка расположена с нарушениями, то её не поставят на кадастровый учёт, и право собственности на неё получить не удастся. Собственник может попытаться оспорить решение Кадастровой палаты, но перспективы такого иска сомнительны.
Также стоит помнить, что собственник участка ИЖС вправе возвести на нем только индивидуальный жилой дом – по закону это отдельно стоящее здание высотой не выше 3 этажей, для проживания одной семьи. Если построить дом большей этажности либо сблокированное жилье (таунхаус), то в регистрации права собственности будет отказано. Строение может пойти под снос.
Домики в садовых и дачных товариществах
На процедуре регистрации жилых построек на землях сельскохозяйственного назначения упомянутый выше федеральный закон N361-ФЗ никак не отразился. Дачные и садовые домики по-прежнему ставятся на учёт и оформляются в собственность по правилам дачной амнистии без предъявления разрешения на строительства объекта. Как замечает ведущий специалист отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Наталья Масленникова, до окончания дачной амнистии, то есть до 1 марта 2018 года владельцы домиков в садовых и дачных товариществах могут заниматься их легализацией уже после того, как строительство завершено.
