Эксперт: Артем Истомин, директор юридической компании "Консалтика Право":
Какие договоры могут заключать с застройщиками граждане помимо закона 214-фз «О долевом строительстве»?
Это могут быть либо договоры с жилищно-накопительным кооперативом, то есть объединением граждан, которое уже действует по форме инвестиционных договоров с застройщиком, либо встречаются случаи, когда застройщик заключает инвестиционный договор уже с гражданами напрямую. Они могут называться по-разному. Инвестиционный договор, договор о совместной деятельности, зачастую даже договор подряда, хотя по сути это не является договором подряда. Формы самые разные, суть одна – это инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие 214 закона.
Если эти договоры не подпадают под действие федерального законодательства, какие опасности они могут нести для дольщиков?
Опасность заключается в том, что для дольщиков существуют только самые общие формы защиты их прав. Не детально прописанные законом, регулирующим эту деятельность, как закон214-фз, а общие, исходя из положений Гражданского кодекса или Закона о защите прав потребителей. Каждый конкретный случай зависит от формы договора. Они бывают разные, с различными условиями. Зачастую эти договоры вообще являются незаключенными или ничтожными, и тут говорить о возмещении убытка в судебном порядке очень сложно.
Чаще всего страдают те, кто заключил так называемый договор инвестирования. Его проблема в том, что он не проходит никакой государственной регистрации. Таких договоров на один объект может быть сколько угодно. Те дольщики, которые работают в рамках закона 214-фз, в принципе защищены от этого самим фактом регистрации в регистрационной палате.
Какие нарушения договоров чаще всего присутствуют со стороны застройщиков?
Зачастую это неконкретный предмет договора. То есть могут быть определены общие параметры: примерная площадь, примерная цена, примерное место, без конкретизации определенной квартиры. Плюс, чаще всего застройщики уменьшают собственную ответственность, занижают в свою сторону штрафы и пени, и увеличивают ее для гражданина, а потом пользуются этим.
Допустим, застройщик уже просрочил ввод в эксплуатацию жилья. Гражданин, заключивший инвестиционный договор, вправе на что-то претендовать, если суть договора была размыта?
Да, у него есть определенные права. Сможет он или не сможет их реализовать, это другой вопрос, зависит от конкретной ситуации. Но обычно у него есть право на расторжение договора в связи с тем, что застройщик не выполняет свои обязанности, на получение своих денежных средств, которые он заплатил, с учетом индексации за прошедший период, на получение штрафных санкций, процентов с застройщика за пользование чужими денежными средствами. Плюс, зачастую есть возможность получить возмещение убытков, которые он понес, а также, если есть возможность применить закон о защите прав потребителя, то еще и возмещение морального ущерба.
Что конкретно он должен делать?
Если срок уже истек, то первое, что гражданин может сделать – обратиться к застройщику за получением информации, в чем, собственно, проблема. Зачастую дольщики заключают договор и ждут год, два, три, не предпринимая никаких действий. За это время застройщик может дойти до состояния банкротства и уже не в состоянии будет ничего сделать. Поэтому первое, что нужно делать любому гражданину – контролировать ситуацию. Получать информацию от застройщика напрямую, обращаться к нему в офис, узнавать: в чем причина задержки, когда дом будет достроен.
Причем, желательно это делать в письменном виде. Одно дело прийти или позвонить и получить ответ неизвестно от кого, другое дело – письменный ответ застройщика. Сделать это бывает сложно. Но даже если дольщик просто отправит письмо и не получит на него ответ – он потом сможет это использовать в суде в свою пользу.
Дальше, если никак не удалось договориться, и есть явные проблемы у застройщика, и дольщик видит, что он не получит то, на что рассчитывал, – нужно обращаться в суд. С каким конкретным требованием – это зависит от того, что дольщику интересно. Это может быть квартира или получение затраченных средств с процентами. Зависит результат также и от того, какой у него конкретно договор. У нас в практике были случаи: человек приходит к нам на консультацию, мы ему объясняем, что у него есть пороки в договоре и ему будет проблематично требовать от застройщика как-то достроить дом, ему проще вернуть деньги. Но он говорит: нет, я лучше подожду. И подождать, дать застройщику еще несколько лет, но все-таки получить квартиру действительно бывает экономически выгоднее, чем сейчас вернуть свои деньги.
Но вот мы дошли до суда с таким договором, предмет которого не определен. Как защищать в суде свою правоту, и как здесь складывается судебная практика?
В общем и целом гражданину придется доказывать, что он вступил в договорные отношения с застройщиком, заплатил деньги, застройщик ему обещал что-либо построить и передать, и это не выполнил. Это реально. Чаще всего договор, в котором хоть что-то написано, на руках у дольщика все-таки есть. Вопрос бывает в том, что граждане зачастую платят деньги, не получая взамен никаких подтверждений оплаты. Либо платят какие-то части по каким-то сложным схемам, которые потом не может использовать в качестве доказательства в суде. Но в общем и целом суд лояльно относится к гражданам, потому что все прекрасно понимает. Практика во всей стране одна. Она уже сложилась, в настоящее время существуют четкие определенные правила рассмотрения и позиции судов, которые сформулировали высшие суды для нижестоящих. В том числе, разумеется, и по вопросу компенсационных выплат.
Общая практика по просрочкам у нас такая. Гражданин обращается к нам с просьбой помочь решить его проблему, так как срок на полгода уже пропущен, действий от застройщика никаких нет, стройка стоит. Силами юристов готовятся документы в суд. В результате человек может расторгнуть договор и получить денежные средства с неплохой компенсацией. Эти средства позволяют ему решить свою жилищную проблему уже с другим застройщиком. Средства эти составляют примерно треть стоимости квартиры определенного класса, на которую он претендовал.
Юридическая компания "Консалтика Право"
г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 36а, оф. 28
тел. (343)378-22-58, 8-912-05-16-192
