Оценка загородной недвижимости
Для загородной недвижимости намного важнее сравнительный метод оценки. В Екатеринбурге достаточно много агентств недвижимости, занимающихся загородкой. Они чувствуют ситуацию на рынке и могут определить цены на те или иные объекты. Рынок оценки, на мой взгляд, по сути, и формируется благодаря риэлтерским организациям, которые чувствуют пульс цен.
Цены на земельные участки могут достигать миллиона рублей за сотку, и люди берут эту землю. Например, за землю на озере Таватуй люди готовы платить 8 миллионов за 8 соток.
Но есть и достаточно завышенные оценки, которые делают собственники земельных участков и загородной недвижимости. В этом случае риэлтеры либо находят какой-то консенсус с продавцом, либо просто не работают с этим продавцом, потому что деньги, вложенные в рекламу, нужно отрабатывать.
В общей стоимости загородной недвижимости стоимость земельного участка составляет примерно 30%. Но не 50%, как думают многие продавцы. Если участок покупался за 2 миллиона, то его нельзя продать за 10 миллионов. Его выставят в продажу максимум за 3 миллиона. Основная стоимость складывается из того, какой объект недвижимости стоит на земле, из чего этот объект построен, как в технологическом плане он сделан. Если он сделан для быстрой продажи с нарушением СНИПов и норм, граждане, приобретая такой дом, могут в нем прожить очень недолго.
Сейчас на рынке загородной недвижимости в Екатеринбурге нет стопроцентной рентабельности. Хотя рентабельность сейчас достаточно велика – минимум 60%. Как пример, если человек на строительства коттеджа по смете потратил 4 миллиона, то продавать его будет не меньше, чем за восемь.
Коммуникации в наше время достаточно дорогая вещь. Если нет коммуникаций, то цену дома нужно удешевлять тысяч на триста. Но, сужу по практике, некоторые граждане, продавая земельный участок, пытаются продать участок отдельно, а подвод коммуникаций отдельно. И как-то странно получается: человек, предположим, хочет 7 миллионов за участок и 500 тысяч за коммуникации - но эти цены на рынке смешны.
Эксперт: начальник юридического отдела ЮА «Евразия-Дом» - Александр Агальцов
