Половина ипотечных кредитов в России выдана с первым взносом менее 30% – во многом усилиями Сбербанка. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) видит в этом «системный риск»
Почти половина ипотечного портфеля российских банков – кредиты с первоначальным взносом менее 30%, причем треть портфеля – со взносом менее 20%, «что может в перспективе стать источником системных рисков», предупреждает АИЖК, ссылаясь на проведенный Центробанком анализ.
В первой половине 2014 г. требования к заемщикам смягчили все ведущие ипотечные банки, на которые приходится более 70% рынка, пишет АИЖК. «Размер первоначального взноса – очень чувствительный параметр, который банки используют в конкурентной борьбе, поскольку он снижает порог входа для получения кредита», – говорит гендиректор компании «Русипотека» Альберт Ипполитов. В 2013 г. доля кредитов со взносом в 10-20% стала расти, указывает он, но в последние 3-4 месяца банки начали сокращать такие программы – повлиял рост рисков в связи с экономической ситуацией.
На качестве ипотечного портфеля это пока не отразилось: доля кредитов, просроченных более 90 дней, – около 2% (по всему розничному портфелю – 7,3%). Однако такая стабильность «во многом обеспечивается высокими темпами прироста ипотечного портфеля», считают аналитики АИЖК: если выдача ипотеки резко затормозится, можно ожидать ухудшения качества портфелей, «как это происходит в секторе необеспеченного кредитования». В абсолютном выражении проблемные кредиты выросли за шесть месяцев на 15% до 62,2 млрд руб.
В выдаче «ВТБ 24» доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% стабильна и не превышает 10%, говорит старший вице-президент банка Андрей Осипов.
Зато в Сбербанке, который выдал более половины всей ипотеки в России, каждый второй кредит сейчас выдается со взносом менее 20%, сообщила директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. Значительная часть таких ссуд выдается в рамках акций «Молодая семья» и «Новостройка» и «понятно, что в этих программах изначально предполагается более низкий первоначальный взнос», говорит Алымова.
Сбербанк не считает, что ипотека с низким взносом представляет системный риск. «Надо понимать, что ипотечные заемщики пытаются гасить кредиты досрочно: средний срок жизни ипотечного кредита – семь лет», – объясняет Алымова, в результате заемщик, который при покупке жилья оплатил лишь 20% от его стоимости, уже через 2-3 года снижает уровень задолженности менее чем до 70% от стоимости жилья. Вторая крупнейшая категория ипотечных заемщиков Сбербанка – клиенты со взносом от 50%, на них приходится почти каждый пятый кредит.
«Чем большую долю стоимости квартиры заемщик оплатил из собственных средств, тем ответственнее он обслуживает долг», – признает Алымова, но сейчас качество ипотечного портфеля госбанк устраивает.
Крупные частные банки, наоборот, стараются отбирать заемщиков с большим первым взносом. «В «Юникредит банк» за ипотечным кредитом преимущественно обращаются клиенты со взносом более 50%», – говорит представитель банка.
В кризис 2008-2009 гг. цены на жилье сильно не упали, объясняет системный риск представитель АИЖК. Опыт того времени показал, что банкам было трудно избежать потерь при реализации залогового жилья, отмечает он: на это требуется до 1,5-2 лет, в течение которых банк несет дополнительные издержки. «Кроме того, зачастую такое дефолтное жилье является неликвидным и продать его даже за оценочную стоимость крайне сложно», – добавляет представитель АИЖК.
В кризис стоимость жилья эконом-класса упала на 30-40%, напоминает гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая, но благодаря спросу ипотечных заемщиков цены выросли. «Банки существенно снизили ставки и требования к заемщикам, низкие цены и доступная ипотека простимулировали возвращение отложенного спроса, поэтому стоимость жилья опять [постепенно] начала расти», – говорит Литинецкая.
«В ситуации падения цен на недвижимость на 20-30%, как было в 2008-2009 гг., продать заложенную недвижимость быстро и без дисконта не получится, [поэтому] даже соотношение суммы кредита и залога в 50-60% на момент дефолта заемщика не спасло бы банк от убытков», – признает Ипполитов.
