Фонд РЖС выставил на аукцион два земельных участка в Свердловской области, один из которых предназначен для комплексной малоэтажной застройки. Федеральный фонд обещает потенциальному партнеру помочь с фондированием и преодолением административных барьеров. И при этом готов выкупить до 35% от общего объема введенного жилья. Однако, как выяснилось, региональные застройщики, не готовые отказаться от максимальной маржи, не заинтересованы в строительстве жилья, цена которого едва превысит себестоимость.
Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) выставил на аукцион два крупных земельных участка в Свердловской области и предлагает региональным инвесторам принять участие в реализации проектов по застройке территорий. На совещании руководителей фонда и уральских застройщиков, которое состоялось в Екатеринбурге, было озвучено, что право долгосрочной аренды двух участков будет продано на открытом аукционе в конце декабря.
Стартовая цена участка в Сысертском районе (площадью 43,3 ГА), предназначенного для малоэтажного жилищного строительства, – 6 млн 844 тыс. рублей. Второй участок (площадь – 0,14 ГА) расположен в Екатеринбурге на улице Фурманова. Он предназначен под административное здание с торговыми помещениями. Стоимость права аренды – 10 млн 800 тыс. рублей. Глава министерства по управлению госимуществом Свердловской области Виталий Недельский пояснил, что в проекте регионального бюджета в 2012 году предусмотрены средства на подведение коммуникаций к этим участкам.
Недельский также напомнил, что земля выставляется на торги Фондом РЖС в рамках соглашения с областными властями. Всего предполагалась реализация 4 участков. Два из них уже проданы на аукционе: через несколько лет здесь должно появиться 8 домов повышенной этажности и социальная инфраструктура. В результате продажи права аренды в областной бюджет уже поступил 41 млн рублей и идет арендная плата.
Заместитель генерального директора Фонда РЖС Денис Филиппов заявил уральским девелоперам, что вложение инвестиций в строительство малоэтажного жилья на земле, принадлежащей Фонду, может оказаться выгоднее проектов на каких-то других участках . Так, по его словам, РЖС безвозмездно предоставляет инвесторам проекты планировки и межевания, в связи с чем сроки строительного цикла могут быть сокращены в три раза. Кроме того, федеральный фонд заявляет, что поможет миновать административные барьеры на этапе получения технических условий или разрешений на строительство. И в-третьих, Фонд дает денежные гарантии.
«Также мы оказываем содействие в получении кредитного ресурса. Я говорю не только о банках, но и об Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Мы даем гарантии по выкупу будущего жилья в размере 35% от общего объема. Это влияет на бизнес-план, который предоставляется в кредитное учреждение. А, следовательно, упрощает процедуру выдачи кредита. По ряду субъектов мы принимаем решение о финансировании подключения к инженерной инфраструктуре из тех средств, которые мы получаем от продажи земельных участков», – говорит г-н Филиппов.
Однако, у РЖС есть строгие требования к проекту: построенное жилье должно отвечать классу А по энергоэффективности. Кроме того, в проекте должна быть предусмотрена вся социальная инфраструктура – парки, детские сады. В целом, по словам г-на Филиппова, это должны быть комфортные, современные дома, а не «хрущевки», которые порой строятся как «социальное жилье».
При этом жилой комплекс должен соответствовать классу жилья эконом-сегмента. Цены на жилье должны быть на 10-15% ниже рыночных: по условиям РЖС, стоимость квадратного метра в новых проектах не должна превышать цену, определенную регионам Министерством регионального развития. И это с учетом подключения к инженерной инфраструктуре. Представитель Фонда РЖС поспешил заверить застройщиков в том, что «в минусе они не останутся». Затраты на подключение к сетям нового жилого комплекса составят 9 млн рублей. По мнению г-на Филиппова, это небольшая сумма, которая не заставит застройщика повышать стоимость квадратного метра жилья, а кроме того «малоэтажка» должна быть востребована рынком. По подсчетам экспертов, доходность проекта составит 36,6 %.
«Это направление (Сысертский район – прим. «НЭП») крайне интересно с точки зрения жилищного строительства. Мы проводили маркетинговые исследования и пришли к выводу, что спрос там будет. Наши застройщики привыкли к большим доходам. Несмотря на долгий 7-летний срок реализации проекта, доходность в 36,58% высокая», – говорит Филиппов.
Возможность вложения Фондом РЖС средств в присоединение к инженерным сетям заинтересовала коммерческого директора ОАО «Синара Девелопмент» Юрия Моисеенко. Напомним, в 2010 году компания приобрела у РЖС в Волгограде 7 Га земли под застройку. Он уточнил у г-на Филиппова критерии, по которым Фонд отбирает участки для финансирования.
«Это должен быть участок под комплексное освоение площадью не менее 50 Га, на нем должно быть возведено не менее 75% жилья эконом– класса. Кроме того, участок должен иметь отрицательную оценку», – ответил г-н Филиппов представителю Синары.
Однако, оказалось, что несмотря на дефицит площадей для застройки в регионе, инвесторы не хотят строить жилье по ценам, близким к себестоимости. Г-н Моисеенко отметил, что если условием продажи физическим лицам квартир станет цена, близкая к себестоимости, для девелоперов проект абсолютно невыгоден.
«Я слышал, что по похожим проектам по строительству малоэтажного жилья, которые реализует в том числе, Корпорация развития Среднего Урала, цена регулируется в пределах 25 тыс. за м.кв. С такими условиями застройщики в проект РЖС навряд ли будут ввязываться», – заявил коммерческий директор «Синара Девелопмент».
Г-н Недельский на это ответил, что в Свердловской области действительно, стоит задача ввода доступного жилья. Но ценовых параметров конкретно на этот проект (на участке РЖС) пока нет. Он уверил, что стоимость м.кв. будет прорабатываться с учетом интересов застройщиков.
Кроме того, застройщиков смущает еще один момент. Представитель АСЦ «Правобережный» заявил, что банковские гарантии на стоимость годовой аренды участка, которые необходимо предоставить для участия в программе, не являются стимулом для компаний. Впрочем, в этом г-н Филиппов проблемы не видит и считает, что гарантия в размере 0,02 % – всего лишь формальная цифра.
Руководитель крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным, заявил «НЭП», что низкий интерес к земельным участкам (по некоторым оценкам на Среднем Урале не менее 10 крупных территорий под комплексную застройку) связан с тем, что рынок малоэтажного жилья в регионе не сформирован.
«У нас есть сегодня пара имиджевых социальных проектов, которые начали реализовывать ФПГ. И административный ресурс, который работает на выполнение сверхзадачи, поставленной первыми лицами страны, однако предпосылок для возникновения рынка так и не было создано. В условиях дефицита земли и дороговизны техподключений строительные компании еще не скоро перестанут цепляться за максимальную маржу», – считает эксперт.
Источник:
