В 2012 году Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) планирует запустить в Свердловской области проект по созданию фонда жилья для найма. Инвесторы, учавствующие в проекте, получат возможность кредитования строительства жилья эконом класса, которое будет сдаваться по ценам ниже рыночных. Ставка по двадцатилетнему кредиту для застройщика может составить около 10%. Областные власти считают, что проект может оказаться востребованным уральскими промышленными структурами, однако эксперты рынка недвижимости сомневаются в рентабельности проекта, в связи с длительным сроком его окупаемости. И сравнивают его со строительством кварталов для бедных на основе частно-государственного партнерства.
В 2012 году Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запустит в Свердловской области проект по созданию фонда арендного жилья. Соответствующие переговоры с областным правительством топ-менеджмент АИЖК ведет в настоящее время.
Как заявил журналистам сегодня, 8 ноября, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый, большая часть жилой недвижимости, сдающейся в найм, находится в пределах «серого» рынка. Формирование специализированного фонда недвижимости позволит создать цивилизованные формы работы на арендном рынке.
Продукт «Арендное жилье» представляет собой фактически ипотеку для юридических лиц, которые могут привлекать проектное финансирование для завершения строительства дома. Инвестор (или девелопер) могут получать фондирование со ставкой в пределах 10% в зависимости от стоимости ресурсов по кредиту сроком до 20 лет. Погашение займа будет осуществляться за счет поступающих арендных платежей. Предполагается, что собственник или управляющая компания объекта недвижимости будут заключать с арендаторами долгосрочные контракты на условиях, по которым арендная ставка будет ниже средневзвешенной ставки по усредненному ипотечному кредиту (не выше 15 тыс. рублей в месяц).
«Речь идет о полностью готовом для проживания доме, который не просто сдан с чистовой отделкой и укомплектован мебелью техникой. Мы даем долгосрочное финансирование – крeдит юридическому лицу, который будет являться собственником объекта, сдаваемого дома и арендодателем для граждан. Стоимость аренды при этом должна быть меньше, чем платеж за квартиру, если бы человек выкупал ее в ипотеку в собственность», – пояснил г-н Шелковый.
Он подчеркивает, что АИЖК намерено работать на рынке финансирования проектов по созданию фонда арендной недвижимости эконом-класса. То есть, это будут серийные проекты с квартирами типовой планировки не очень большой площади (с так называемой муниципальной отделкой) и в отдалении от центра города. То есть, по аналогии с доходными домами, которые уже работают в Москве и Санкт-Петербурге. В рамках собственных пилотных проектов АИЖК в Новосибирске будет сдана первая очередь жилого объекта. Модель частного строительства доходных домов отрабатывается в Самаре и Краснодаре.
Озвучить детали «экономики» проекта в Свердловской области г-н Шелковый отказался, однако отметил, что АИЖК очень тщательно подходит к оценке эффективности проекта. Так, по расчетам АИЖК, срок окупаемости вложений может составить около 8 лет.
Стоит напомнить, что о масштабировании доходных домов в России федеральные власти заявляли ранее. А весной 2011 года Минрегионразвития опубликовал расчеты, согласно которым к 2020 году на долю арендного жилья в стране будет приходиться порядка 20% всех новостроек.. Если исходить из того, что плановый объем ввода жилой недвижимости через десять лет должен составить 140 млн кв.м., то под доходные дома будет задействовано около 30 млн кв. м.
Министр строительства Свердловской области Михаил Жеребцов, считает проект перспективным по аналогии с Европой, а кроме того, заявляет, что им уже заинтересовались потенциальные участники.
«Во всем мире процент арендного жилья составляет от 30 до 70%. У нас его почти не существует. Мы сегодня проговорили этот вопрос со многими крупными компаниями, владельцами бизнесов. Им эта идея понравилась. Тема стала интересной. Например, УГМК. Остальных называть не буду», – говорит Жеребцов.
Представители агентства и областных властей утверждают, что идея, в том числе, и была направлена на развитие промышленных кластеров (а губернатор Свердловской области Александр Мишарин объявил кластерную концепцию основой промышленной политики региона на ближайшие 7 лет – прим. «НЭП»). Для запуска и модернизации новых производств необходимо привлекать большое число специалистов, которых необходимо обеспечить жильем. Г-н Жеребцов поясняет, что под эти задачи необходимо строить не только дома, а целые кварталы или даже микрорайоны арендного жилья. Вторая группа, на которую ориентирован проект – очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Опрошенные «НЭП» екатеринбургские девелоперы сомневаются в эффективности проекта. Андрей Гавриловский считает, что власти не смогут привлечь инвесторов в проект со столь низким порогом рентабельности.
«Ерунда какая-то. Не выгодно это. Выгодно сегодня быстро строить и быстро продавать. Не думаю, что кто-то захочет этим заняться. А строить дома для сотрудников... Для специалистов, которые действительно этого заслуживают такие квартиры не подойдут, а строить для простых работяг…Я в это не верю», – сообщил «НЭП» г-н Гавриловский.
С ним согласен и исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, который считает, что для бизнесмена, который мыслит категориями ликвидности с двухлетним горизонтом, «оптимистичный» восьмилетний срок окупаемости не является привлекательным. Как и двадцатилетний кредит со ставкой в 10%.
Эксперты полагают, что идея арендных квартир имеет право на жизнь только если речь идет об апартаментах. Так, в Москве коммерческие доходные дома – это крупный рынок, рассчитанный в первую очередь на сотрудников иностранных компаний с соответствующей стоимостью ставки. Так, по данным Penny Lane Realty стоимость аренды апартаментов $12-25 тыс. ежемесячно.
По мнению Трапезникова, ставка на эконом-класс автоматически переводит проект в сегмент «малосемейного общежития» – жилья с очень высокой плотностью застройки на 1 ГА.
«Я надеюсь, что государство не превратит проект в систему строительства гетто и кварталов для бедных. Такой проект может привести к социальным проблемам, это может оказаться еще и социально небезопасно», – считает эксперт.
Руководитель одной из строительных компаний, пожелавший остатся неназванным, отметил что проект, продвигаемый на уровне федерации, больше похож на привлечение частных компаний к строительству жилья для решения социальных нужд. Однако непонятно, какие реальные льготы в рамках такого государственно-частного партнерства на практике будут предоставлены участникам проекта.
Источник:
