Строительные компании Екатеринбурга практически перестали браться за проекты, для реализации которых сначала необходимо снести жилую постройку на площадке. Несмотря на дефицит земельных участков, находящихся в хорошем месте и пригодных для жилого строительства, девелоперы предпочитают понести дополнительные расходы на инфраструктуру и техподключения, нежели заниматься расселением граждан.
По статистике комитета по жилищной политике Администрации Екатеринбурга, за весь прошлый год за счет средств частных инвесторов были расселены 81 человек. Столько же, сколько и в 2009 году. Данных за 2011 года пока нет, однако в мэрии полагают, что цифры будут похожими, возможно, даже ниже. Между тем, еще до кризиса показатели кратно отличались. В 2008 году за счет средств девелоперов были расселены 1100 человек, в 2007 – 1300, в 2006 году – 940 человек.
Застройщики, опрошенные «НЭП» заявляют, что кризис заставил компании переоценить свои расходы и скорректировать планы. Как заявил «НЭП» генеральный директор ЗАО «Уралстройинвест» Илья Журавлев, строительная компания больше не будет браться за проекты с выселением.
«Несмотря на дефицит земельных участков, мы решили, что больше не будем браться за проекты, где сначала нужно обеспечить расселение жителей. Это, во-первых, колоссальные дополнительные расходы и снижение оборачиваемости капитала. А, во-вторых, потери во времени – на все переговоры и выселение может уйти до полутора лет», – говорит Илья Журавлев.
Г-н Журавлев рассказывает, что в структуру расходов входятзатраты на приобретение самой земли; оплата услуг риэлторов на поиск и проведение всех сделок с недвижимостью для граждан, которых расселяют; затраты на новое жилье для людей и выкуп старых квартир у собственников. А с ними нередко возникают сложности.
«Люди, понимая, что их квартира нужна застройщику, взвинчивают цену и переговоры заходят в тупик. У нас был случай, когда за снос частного дома площадью 40 м.кв. в котором даже никто не жил, но были прописаны две семьи, люди потребовали две двухкомнатные квартиры. Вот и получается, что и финансовые и трудозатраты по подготовке такого участка несоразмерны с экономическим эффектом от реализации строительного проекта. Хотя, конечно, все зависит от площади земельного участка и его местоположения», – говорит г-н Журавлев.
По словам генерального директора НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»» Валерия Ананьева, с собственниками аварийных домов нередко приходится судиться, поскольку они не хотят идти на мировое соглашение и продавать свое имущество по предложенным ценам.
По разным оценкам появление дополнительных расходов на расселение жильцов ведет к увеличению себестоимости строительства от 5 до 20%. Так недавно компания «Атомстройкомплекс» приобрела на аукционе землю в районе улиц Ирбитская – Вилонова, где находится 26 бараков, жителям которых необходимо предоставить жилье. На это строителям придется потратить 900 млн рублей, что повысит стоимость квадратного метра будущего жилья на 7 тыс рублей.
Впрочем, несмотря на массу неудобств применения механизмов расселения, г-н Ананьев предлагает использовать систему более активно и применять механизм государственно-частного партнерства при сносе пятиэтажек (которые еще не переведены в аварийный фонд), а участки отдавать под новую застройку.
«Пятиэтажки, которые достались нам в наследство от прошлых поколений, уже очень скоро перейдут в разряд ветхого жилья. Мы предлагаем подумать о решении этой проблемы уже сегодня. Это позволило бы решить сразу две задачи: обеспечить нуждающихся качественным жильем, а строителей – земельными участками. Екатеринбург самый компактный среди всех российских мегаполисов и это преимущество необходимо сохранить. Городу не надо расти вширь, стоит обратить внимание на то, что есть у нас под носом. В разных районах города масса ветхих зданий, в том числе индивидуальных (так называемые трущобы), – эти территории надо застраивать новыми домами», – считает Ананьев.
Он отмечает, что для запуска механизма государственно-частного партнерства необходимо четко прописать, что должны делать власти, а что – бизнес. Строительство объектов инфраструктуры, например, школ, могут взять на себя региональные власти. Бизнес построит жилье и расселит жителей ветхих домов за свой счет. А магистральные трубопроводы предоставят госмонополии («Водоканал», ТГК и т. д.). «В итоге мы получим новые микрорайоны, а инфраструктура окажется в руках тех, кто и должен за нее отвечать», – рассуждает Ананьев.
Впрочем, эксперт признает, что себестоимость такого жилья существенно вырастет.
«Дом, построенный на окраине для переселенцев, не будет дорогим. Жилье там будет строить порядка 30-35 тыс рублей за м.кв, при условии, что администрация возьмет на себя строительство инфраструктуры, дорог и прочего. Дома в центре будут дороже, конечно же. Квартиры здесь будут стоить от 60 тыс рублей за м.кв.», – рассказал г-н Ананьев.
Генеральный план развития Екатеринбурга, разработанный до 2025 года, предусматривает, что 50% новых домов должно строиться на свободных территориях, 25% – на месте ветхого жилья, 14% – на площадках складов и промышленных предприятий, выносимых за город, 9% – на территориях коллективных садов (малоэтажные дома), 2% – в уже освоенных районах (уплотнительная застройка). Городские власти уже заявляли, что снос «хрущевок» как ветхого жилья в Екатеринбурге действительно начнется. Однако не ранее чем через 9-10 лет.
Некоторые участники уральского строительного рынка полагают, что массового сноса старого многоэтажного жилья для подготовки новой застройки так и не начнется. Особенно, если на это не будут выделятся государственные субсидии, которые могли бы покрыть затраты на строительство новых домов для переселенцев. Однако даже в случае наличия денег из федерального центра задача будет по плечу только крупным строительным организациям.
«Мелкие застройщики смогли бы участвовать в таком проекте разве что на правах подрядчика. Самостоятельно такое потянуть они не смогут, даже в случае софинансирования из бюджета. Вообще идея благая, но практически неосуществимая. Думаю, что вопрос вряд ли сдвинется с мертвой точки, до тех пор, пока «хрущевки» не начнут разваливаться. Администрации еще предстоит решить вопрос с бараками, которые уже просто разрушаются на глазах. Так что до пятиэтажек дело дойдет не скоро», – считает директор строительной компании «СтройДом» Рашид Бадамшин.
Источник:
