В декабре прошлого года свердловский кабмин был кардинально обновлен. Вместо привычных министров в правительстве появились новые лица, а значит, и новые идеи. «Новый Регион» продолжает цикл интервью с руководителями различных министерств: на этот раз нашим собеседником стал министр строительства и архитектуры Михаил Жеребцов. Он рассказал о проблемах отрасли, новом проекте по развитию индивидуального жилья, а также о неожиданных решениях, которые могли бы украсить Екатеринбург.
«Новый Регион»: Михаил Васильевич, как Вы оцениваете состояние строительной отрасли в области? Приводилась статистика, что с начала года в Екатеринбурге не сдано ни одной жилой многоэтажки. Как вы считаете, с чем это связано – отголоски кризиса или просчеты застройщиков?
Михаил Жеребцов: Строительная отрасль находится в совершенно нормальном состоянии – не лучше и не хуже «средней температуры по больнице» или в среднем по России. Загрузка, конечно, в связи с кризисом упала – отрасль строительных материалов загружена на 50-60% и понятно, что на выходе потребительских материалов загрузка тоже меньше. Но в целом, судя по цифрам первого квартала, мы не сильно отличаемся от прошлого года. В январе, конечно, сильнее «просели», но в марте сдадим больше. Главное, что не провалились.
Что касается несданных в Екатеринбурге многоэтажек – информация не очень правильная. Я лично объезжал объекты, которые должны были быть сданы в первом квартале – и точно знаю, что это будет сделано. Конечно, у некоторых из них есть недоделки, но это традиционная болезнь любого строителя – он быстрее хочет все сдать и просит подписать акты ввода в эксплуатацию, а недоделки – швы, подъезд или еще что-то, он сделает потом.
«НР»: Если с Екатеринбургом ситуация понятна, новое жилье здесь несмотря ни на что строится, как обстоят дела в маленьких областных городах, готовы ли там работать строители?
М.Ж.: Я бы сказал так – города у нас разные: есть более успешные, есть менее. Ситуация везде разная. Действительно, в регионе больше, чем в Екатеринбурге, объектов, которые «зависли». Некоторые из них фактически завершены: скажем, распродали в доме квартиры в двух подъездах, еще в двух рискнули и достроили в кредит, а они не продаются… Или где-то построили «элитное» жилье, а оно не идет – люди сейчас хотят эконом-класс или по программам для ветеранов или для молодых семей квартиры нужны. Понятно, что мы по закону не можем брать однокомнатную квартиру в 80 кв. метров для тех же ветеранов – следом за нами сразу придет прокуратура. Но я бы сказал, что эта ситуация тоже не критичная. Предприниматель – он потому и предприниматель, что предпринимает какие-то усилия, продвигая свой товар. Кто не увидел сегодня, что требуются квартиры более экономичного класса – тот, что называется, не угадал.
«НР»: В последнее время губернатор Мишарин много говорит о необходимости развития индивидуального строительства, есть планы по предоставлению готовых участков с инфраструктурой, что удешевит жилье. Что это за программа и когда она заработает?
М.Ж.: Одним из примеров стал опыт Башкирии, где на земле очередникам строят небольшие симпатичные домики за достаточно небольшие деньги – все они не дороже 1 млн. рублей. Как это работает? В Башкирии по этой программе жилье предоставляется только очередникам – специально под них застройщик получает землю, строит жилые здания стоимостью от 600 тыс. до 1 млн. рублей – в зависимости от материалов. Тут же закладывается инфраструктура – детский сад, школа, больница, магазин. Таких домов строится сейчас в Башкирии очень много – дается земля 10 соток, причем очередник за нее не платит.
Мы будем двигаться в этом направлении – у нас уже есть соответствующий закон, осталось только продумать механизм реализации. Споткнулись на стыке «строительная компания-очередник», надо каким-то подзаконным актом связать две эти категории, что именно под очередников будет выдаваться земля – застройщик в данном случае не может застраивать абстрактную землю. В этом пока нестыковка. Еще один нюанс – принципиальная позиция Башкирии – «не бывает хорошего отношения к бесплатному жилью», все, что достается даром, не ценится. Правительство выделяет землю и дотацию в 300 тыс. рублей. Если домик стоит 600 тыс. или 1 млн. рублей, запускается ипотечная программа, 300 тыс. идут на покрытие первоначального взноса, все остальное выплачивается самостоятельно. При таком подходе уже в этом году Башкирия заканчивает расселять все общежития.
Мы будем двигать сразу несколько аналогичных вариантов – именно в них видится решение жилищной проблемы. Думаю, что уже этим летом мы можем построить «пилотный» дом, а может быть и поселок. В мае в Башкирии запускается австрийский завод по производству супер-энергосберегающих домов. Там эффективная теплопроводность, если отключено все отопление, дом теряет всего 2 градуса в сутки. Если ничего нет, то для отопления этого дома нужно 4 кВт – фактически нагреть два чайника воды и дом теплый. В процессе производства здания остаются строительные отходы, они прессуются в брикеты, отдаются покупателям и те три года могут отапливать ими дом. Австрийцы обещают стоимость 9 тыс. рублей за квадратный метр, разумеется, без стоимости коммуникаций и земли. Это фантастическая цена. В мае мы поедем на открытие этого завода – если все окажется так, как нам заявляли, думаю, завод будет загружен на несколько лет вперед.
«НР»: Значит ли это, что в Свердловской области вскоре могут появиться аналогичные поселки?
М.Ж.: Однозначно будут, вне всякого сомнения. Единственное, для нас очень важен ответный отклик – мы, конечно, сегодня работаем над снижением кредитных ставок, кредиты стали доступней. Пик невыдачи ипотеки уже миновал, растет объем кредитования, но нам нужен на это спрос. Мы определяем правила игры, однако нужны условия, которые бы стимулировали этот процесс. Все будет зависеть исключительно от самих людей – если они не будут вкладывать ни рубля, не захотят, тут уже никакими государственными мерами не поможешь.
«НР»: А где можно будет приобрести такие участки, скажем, сможет ли житель Екатеринбурга получит его в «дорогом» Сысертском районе?
М.Ж.: Думаю, что земельный вопрос не самое сложное в этом случае. Дефицита площадок у нас нет в принципе. Сегодня проблемы с осваиванием и застройкой ранее выданных участков. Ну конечно, не будет так, что все, если бы захотели, получили землю в районе Екатеринбурга или в другом привлекательном месте – это нонсенс, такого быть не может.
«НР»: Как будет решаться вопрос износа жилфонда и его уплотнения – это будет столичный путь – «снос «хрущевок», мансардное строительство? К примеру, два года назад «мансардный» проект в Екатеринбурге не пошел – жильцы не захотели…
М.Ж.: То, что не пошло в Екатеринбурге, пошло в области. Я наблюдал, как надстраивается целый микрорайон этими мансардными этажами. Заодно ремонтируются фасады зданий и выглядевшие убого трехэтажные домики превращались в очень симпатичное жилье. Проекты идут, более того, жильцы становятся их первыми инвесторами. Где такие проекты не идут? Там, где много пятиэтажек – превращая ее в шестиэтажное жилье, по нормам нужно делать лифт. На это не хотят идти сами компании. Там же, где больше этажность и уже есть лифт, нет никаких сложностей, надо просто показывать обоюдную выгоду. С одной стороны – жильцы получают ремонт дома, что важно – сегодня износ жилфонда высокий. С другой стороны, если компания продает квадратные метры, размер прибыли должен быть большим – с мансардными этажами не нужны траты на коммуникации. Мне эта идея очень нравится: смотришь из окна, и видишь крыши, подобные тем, что есть в Таллине или Риге. Такого не забудешь никогда. Мне кажется, было бы хорошо, если бы такие красивые крыши появились у нас – я только за. Жильцы бы только еще на это соглашались. Ведь некоторые жители могли бы решить квартирный вопрос, скажем, сменить нижний этаж на верхний.
«НР»: Каково лично Ваше мнение по ситуации на рынке недвижимости? И может быть, скажете заодно, чего стоит ждать дальше?
М.Ж.: На этом рынке есть субъективный и объективный факторы. Среди объективных – цена дополнительных услуг в цене квадратного метра. У нас явственно наметились две противоположные тенденции: с одной стороны желание властей уменьшить стоимость квадратного метра, с другой – желание города продать на аукционе «пятачок» как можно дороже. Понятно, что в квадратный метр изначально закладывается стоимость этого «дорогого пятачка», что достаточно значительно – до 15 тыс. рублей на квадратный метр выходит только вот этих расходов.
Нужно определиться, что нам важней. Сегодня закон нам диктует продажу земли только через аукцион, иначе быть не может. Была идея, юридически это никак не оформлено, устраивать аукционы по цене квадратного метра, т.е. кто из застройщиков ниже предложит, тому и достанется земля, чтобы как-то регулировался вопрос доступности жилья. Сейчас мы смотрим на скорость продаж жилья в «Академическом». Этот проект во всех смыслах полезный – теперь на его примере можно наблюдать присущие рынку тенденции. Если цена падает до 30 тыс. рублей, и плюс доступность ипотеки, то спрос возвращается обратно – люди берут кредиты, покупают квартиры, меняют. К тому же, по новым правилам район обеспечен инфраструктурой – парковками, садиками, школами. В том же «Академическом» в момент заселения людей в стадии приемки находятся садик и школа. Так будет и дальше. Все вернется на круги своя, кризиса не вспомним (смеется).
Источник:
