На уральском рынке недвижимости появились квартиры, приобретенные с использованием материнского капитала. По словам риэлтеров, такое жилье представляет опасность для потенциальных покупателей.
По закону, если жилье приобретается с использованием материнского капитала, после того как кредит будет погашен и залог с квартиры будет снят, в течение шести месяцев собственники квартиры должны оформить так называемое нотариальное обязательство, где будет четко прописано, что они обязуются наделить ребенка долевой собственностью (это обязательное условие использования материнского капитала). В этом документе и заключается главная проблема.
«Дело в том, что никто не отслеживает исполнение этого нотариального обязательства. То есть нотариусы сведения об оформлении этих документов никуда не подают, в ФРС также нет никакой контролирующей формы для данного документа. Не попадает это нотариальное обязательство и в органы опеки, с тем, чтобы они могли отслеживать, не ущемлены ли права детей. То есть данный документ просто может быть не оформлен и при перепродаже квартиры доля, например, детей, может быть не учтена, то есть их права будут нарушены», – рассказала специалист КБ «Ярмарка» Наталья Бондарева.
По ее словам, на сегодняшний день квартиры, купленные с использованием материнского капитала уже появились на рынке и представляют потенциальную опасность – еcли они будут проданы, их покупатели могут оказаться недобросовестными приобретателями.
«Ребенок достигнет совершеннолетнего возраста, узнает, что у него была доля в квартире и заявит в суд о своих ущемленных правах. Суд восстановит право собственности на его долю, то есть сделку признают обратимой и наделят пострадавшего равноценной долей в уже проданной квартире. Например, если хозяин будет прописан один, ребенку перейдет половина квартиры, – разъясняет г-жа Бондарева. – Первый покупатель окажется недобросовестным, потому что по закону считается, что у него была возможность отследить, каким образом была приобретена эта недвижимость. Правда, мы не знаем, как это можно сделать».
По словам экспертов, даже если квартира будет перепродана, в случае появления претензий со стороны ребенка, чьи права были ущемлены, у второго приобретателя возникнут проблемы.
Стоит отметить, что определить, использовался материнский капитала при покупке недвижимости или нет можно только по косвенным признакам. В частности, если документ основания, например, договор купли-продажи заключен в 2006 году, а свидетельство регистрации получено, когда ипотека уже была погашена, то есть на 5-7 лет позже – это может быть тревожным сигналом. В случае если материнский капитал использовался при покупке строящейся квартиры, а кредит был погашен до того, как жилье достроили, свидетельство о регистрации будет выдано вообще без обременения, и правоподтверждающие документы окажутся идеальными.
«Этими лазейки в законодательстве могут быть использованы недобросовестными гражданами. А мы не хотим, чтобы на рынке были квартиры, в сделках с которыми нельзя отследить, имело место погашение материнским капиталам или нет. На наш взгляд, нужен документ установленной формы, который регистрируется в ФРС и подтверждает, что обязательства выполнены (по примеру формы ЕГРП)», – предлагает специалист по недвижимости.
В свою очередь юристы говорят, что эту проблему можно разрешить, более четко распределив контролирующие функции в треугольнике: пенсионный фонд – органы опеки и попечительства – прокуратура. «Сперва пенсионный фонд контролирует целевое направление выделенных средств материнского капитала, направляет списки в органы опеки, которые должны проверить исполнение законодательства и в случае его нарушения обратиться для защиты прав несовершеннолетних либо в суд, либо в прокуратуру. При этом для упрощения системы отчетности надо обязать собственника квартиры предоставлять необходимые документы в соответствующие органы», – предлагает старший юрист юридической фирмы «Юрлига» Денис Кукушкин.
Стоит отметить, что вышеописанные риски – не единственная проблема, связанная с материнским капиталом. По словам риэлтеров, широко разрекламированная схема – использование материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке – на деле не работает.
«Эта схема не работает, потому что для получения материнского капитала на эти цели в пенсионный фонд нужно предоставить уже полностью оформленный кредитный договор, а процессы рассмотрения заявки, перечисления денег из фонда занимают порядка двух месяцев. Банк не будет ждать такой первоначальный взнос», – рассказала консультант по ипотеке центра недвижимости «Атриум» Алена Говорухина.
Для того чтобы материнский капитал можно было использовать в качестве первоначального взноса, нужно изменить постановление, где прописан список документов, которые должны быть предоставлены в пенсионный фонд, – говорит Наталья Бондарева. Но пока все банки, включая Сбербанк, средства материнского капитала как первоначальный взнос не принимают.
Также, по мнению специалистов, в ряде случаев, можно значительно сократить бумажную волокиту. Например, сейчас материнский капитал не может быть напрямую использован для покупки квартиры или улучшения жилищных условий.
«Даже если вам для покупки новой, более просторной квартиры требуются средства, не превышающие размер материнского капитала, вам все равно нужно идти в банк, оформлять кредит и уже потом обращаться в пенсионный фонд с заявлением, по которому вам, после рассмотрения его комиссией в счет погашения данного кредита (ипотеки или целевого) будут перечисленные средства материнского капитала», – специалист по недвижимости АН «Новосел» Тамара Беклемишева. Использование материнского капитала без участия банка, по словам экспертов, значительно облегчило бы жизнь приобретателям квартир.
Между тем, некоторые родители, не желающие получать материнские деньги таким сложным путем, уже нашли способ обойти законодательство. По словам риэлтеров, целевые договоры займов, которые могут заключаться не только с банком, но и с любым юридическим лицом при определенных условиях позволяют обналичивать и использовать средства материнского капитала в собственных целях.
Источник:
