На прошедшей неделе в Свердловской области в очередной раз прокатилась волна выступлений обманутых дольщиков, которые предъявляли отчасти справедливые требования к государству. Надо честно признать, что доля вины властей всех уровней в этом есть, ведь до сих пор не созданы правовые, законодательные меры защиты вложений граждан в долевое строительство многоквартирных домов. Это подрывает доверие к власти, которая призвана регулировать процесс привлечения финансовых средств российских граждан в жилищное строительство.
Совершенно очевидно, что в условиях экономического кризиса, в условиях практической недоступности кредитных ресурсов для строительных компаний единственным источником финансирования строительства многоквартирных домов являются средства граждан. Поэтому чтобы не породить новую волну обманутых вкладчиков и дольщиков необходимо принять скорейшие законодательные меры защиты денежных средств наших граждан от действий недобросовестных фирм - застройщиков. В результате неисполнения застройщиками своих обязательств уже приостановлено строительство сотен многоквартирных домов и такая ситуация приводит к росту социальной напряженности в обществе. Еще в мае текущего года Государственная Дума в первом чтении приняла соответствующие поправки, однако, дальнейшее рассмотрение законопроекта неоправданно затянулось.
Напомню, что принятый в декабре 2004 года федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов….» с одной стороны минимизировал риски потери денежных средств участников долевого строительства, установив довольно существенные требования к застройщику. Законом четко определены требования к договору долевого участия, который стал подлежать обязательной государственной регистрации, введены способы обеспечения обязательств по договору со стороны застройщика, введена очень жесткая ответственность за нарушение принятых застройщиком обязательств по договору. Но с другой стороны принятые меры сделали для строительных компаний процесс получения денежных средств менее выгодным, экономически затратным и сложным. В результате подавляющая часть застройщиков отказалась работать в рамках действующего закона о долевом участии. Это привело к резкому увеличению использования различных серых, обходных схем финансирования создания многоквартирных домов, например, купля – продажа векселя с возможностью погашения построенной квартирой или применением предварительного договора, по которому стороны в будущем обязуются заключить основной договор купли – продажи жилой недвижимости. Такие схемы не дают никакой гарантии гражданам в получении оплаченного жилья или возвращения средств уже вложенных в строительство. По данным экспертов доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве (от возможного числа) за 2006-2008 годах составила 84%, т. е. именно такая доля договоров была заключена в обход разрешенной законом схемы привлечения денежных средств дольщиков. Исходя из этого, еще как минимум два года назад, я предлагал создать все условия и, прежде всего налоговые для возвращения застройщиков в правовое, белое поле своей деятельности. Судите сами, как можно заставить застройщика привлекать средства граждан используя этот закон, если по этим договорам возникает необходимость уплаты налога на добавленную стоимость? А вот если застройщик, применяет серую вексельную схему привлечения средств, погашая его (вексель) построенной квартирой, то он не подпадает под налогообложение на добавленную стоимость так, как сделка оформляется, как продажа готового жилья. Напомню, что раннее были освобождены от НДС все сделки по продаже недвижимости и земельных участков, что дало практическую легализацию таких операций. Отмена НДС, во-первых, позволит снизить стоимость строящегося жилья для конечного потребителя так, как очевидно именно это условие и привлекает большую часть населения покупать жилье на стадии строительства. Во-вторых, сделает деятельность застройщика открытой и прозрачной, ведь не будет экономического смысла скрываться от налогов и возвратит застройщика в рамки договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и прекратит использования альтернативных договоров. Именно на создания благоприятных налоговых условий для развития цивилизованного первичного рынка жилья и нацелена первая часть поправок в законодательство принятая в первом чтении.
Другая часть поправок существенно ужесточает административную ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств гражданина в порядке, не предусмотренном Федеральным законом, на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до миллиона рублей.
Я убежден, что отмена НДС и распространение действия договора долевого участия на все серые схемы, включая предварительные договоры, приведет к резкому сокращению числа нарушений и создаст гарантии защиты прав и законных интересов граждан.
Следующая часть поправок вносит изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые предоставляют право преимущественного выкупа активов застройщика созданных с помощью средств дольщиков субъекту РФ или муниципальному образованию в случае банкротства компании – недобросовестного застройщика. В настоящее время практически отсутствуют легальные основания для вмешательства органов власти в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компании, что не дает правовых оснований при решении проблем «обманутых дольщиков». В случае принятия поправок и предоставление права преимущественного выкупа у субъекта или муниципалитета появится возможность достройки жилых объектов и обязательной передачи помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных строительных компаний. На практике распространены случаи, когда при банкротстве строительной компании созданные с помощью средств дольщиков активы попросту переводятся на баланс другой компании, что приводит к увеличению числа обманутых, бездомных граждан нашей страны. Очевидно, что имущество должника должно включаться в конкурсную массу имущества, созданного с привлечением средств дольщиков и идти на удовлетворение финансовых требований граждан вне очереди.
Органы власти всех уровней должны быть наделены правом, ходатайствовать о возможном приостановлении производства по делу о банкротстве застройщика, привлекавшего средства дольщиков, на срок до одного года. Этого срока достаточно для привлечения инвестиций или реализации программы финансового оздоровления должника и как следствие, завершения строительства и обеспечения жильем пострадавших дольщиков.
Герасименко В.Л., вице-президент Национального Фонда Развития Рынка Недвижимости и Оценочной Деятельности
