Опубликовано письмо Росреестра N 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства». В нём разъясняется, как следует подсчитывать количество этажей жилого дома в целях его регистрации как объекта ИЖС. Как пояснили авторы, к написанию этой фактически методички их подтолкнули частые случаи приостановки регистрации подобных объектов, так как они, по мнению регистраторов не вписываются в нормы Градостроительного кодекса.
Росреестр напоминает, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров. Но в ЕГРН и в техплане нет сведений именно о НАДЗЕМНЫХ этажах. Там указывается общее число этажей и число подземных этажей. Поэтому в письме подчёркивается, что при постановке дома на кадастровый учёт или регистрации на него права собственности, надо учитывать только надземные этажи (то есть вычесть подземные этажи из общего количества этажей).
Также в письме указано, что при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.
То есть цокольный этаж, возвышающийся над уровнем земли менее чем на 2 метра, считается подземным. Формально из письма следует, что частный дом, имеющий три «нормальных» этажа, плюс цокольный этаж, плюс любое количество подземных этажей, соответствует нормам Градостроительного кодекса и может быть поставлен на кадастровый учёт.
Однако частным застройщикам следует учесть ещё и требования «Закона о недрах». В статье 19 закона говорится, что собственники земельных участков, могут строить подземные сооружения на глубину до 5 метров. Следовательно цокольный и подземные этажи частного дома по закону могут иметь суммарно (вместе с перекрытиями) высоту до 7 метров (5 под землёй и 2 над землёй). Если не гнаться за высотой потолков то в эту высоту можно вписать три этажа. А значит суммарно частный дом может иметь до 6 этажей: три над землёй, один цокольный и два подземных. Ну и не следует забывать о том, что общая площадь помещений в частном доме не должна превышать 500 кв. м.
