Новые «подводные камни» ипотечных сделок

Традиционно основные причины, мешающие гладко провести покупку квартиры в ипотеку – неправильно оформленные документы заёмщика и бумаги на квартиру. За время существования жилищных кредитов, риэлторы, да и сами продавцы/покупатели научились достаточно грамотно работать с документами. Однако рынок подбрасывает новые вызовы. Риэлторы Екатеринбурга рассказали, с какими неожиданными проблемами сталкивались ипотечные заёмщики в 2019 году.

Одними из достаточно сложных в плане купли-продажи являются квартиры, при покупке которых был использован материнский капитал. Перед продажей такого жилья надо наделить долями всех членов семьи и согласовать продажу с органами опеки.

Дидковская Наталья

руководитель отдела вторичного жилья ГК «КВиКО»

Квартиру купила семейная пара, у которой был заключён брачный договор. В соответствии с ним, квартира становилась собственностью супруги. При погашении кредита за квартиру семья использовала маткапитал. Следовательно, по закону доли в объекте должны получить все члены семьи. Но супруг оформил отказ от своей доли в пользу супруги. Закон это позволяет. А потом семья решила квартиру продать. Детские доли выделены, согласие опеки получено. Покупатели нашлись. Всё вроде учтено. Но банк, в котором покупатели этой квартиры хотели получить ипотечный кредит, сказал, что не может выдать кредит на покупку квартиры, в которой есть отказная доля. Банк потребовал, чтобы жена подарила супругу эту долю, а тот подарил ей долю обратно. Ситуация абсурдная, но пришлось отложить сделку и оформить дарение «туда-сюда», чтобы банк согласился работать с этим объектом.

Другое значимое явление на рынке – продажа квартиры по завышенной стоимости. В договоре указывается цена выше, чем реальная стоимость сделки. Это позволяет купить квартиру в ипотеку с малым или вообще нулевым начальным взносом. Банки раскусили эту хитрость и стали предпринимать ответные меры.

Татьяна Ларина

эксперт по недвижимости Центра недвижимости «БЭСТ»

В последнее время нередко возникает ситуация, когда банк отказывается принимать отчёт оценщика о стоимости квартиры, покупаемой в ипотеку. Причём даже если оценку сделал оценщик, аккредитованный в этом банке, всё равно банк требует, чтобы оценка была проведена заново. Недавний случай – банк установил цену ипотечного объекта на 500 тысяч ниже, чем в договоре купли-продажи. Соответственно была уменьшена сумма возможного кредита. Хорошо, что люди имели средства на большой первоначальный взнос. Сумма кредита, обозначенная банком, их устроила. А в другой ситуации людям пришлось бы искать где-то недостающие средства.

Ещё один тренд на рынке ипотеки – всё более пристальное внимание, уделяемое банками юридическому прошлому ипотечного объекта. Например, если речь идёт о квартире, в приватизации которой участвовали не все лица, прописанные в ней, то банк может потребовать, чтобы ему предоставили заявления об отказе в приватизации. Пусть даже с момента приватизации прошло больше десяти лет. Кстати, эти заявления должны храниться в архиве городской администрации. Получить их можно только при личном визите.

Общие рыночные факторы также сказались на ипотеке. Речь в частности идёт о росте закредитованности населения и об увеличении задолженности россиян за коммуналку.

Анастасия Насонова

специалист по недвижимости ООО «Регион-Маркет»

Многие банки спокойно дают ипотечные кредиты людям, у которых уже есть другие кредиты. Но при условии, что человек аккуратно всё платит. Но бывают просто абсурдные ситуации. Человек получил одобрение у банка, а через две недели, перед самым выходом на сделку, просрочил платёж по потребительскому кредиту. Банк тут же вдвое снизил кредитный лимит для этого клиента. Тому пришлось собирать недостающие деньги по родственникам.

При оценке заёмщика банки сегодня смотрят не только на его кредитную историю, но и на долги по штрафам, по ЖКХ. Поэтому риэлторы прямо советуют заёмщику: получил одобрение ипотечного банка – до сделки передвигайся на машине осторожно, нарвался на штраф – сразу заплати, долгов не делай.