Как оказалось, поселиться в юридически нежилом объекте можно с минимальными затратами, а то и бесплатно.
Три истории из жизни
32-летний Константин из Ростова-на-Дону почти полтора года прожил в гараже, накопил денег и взял ипотеку: «Развёлся с женой и сразу вылетел с работы: трудился у тестя в автосервисе, и тот меня выгнал. Жил у друзей, потом сообразил — есть же гараж у Антона, младшего брата моего другана. Он там все время проводил до армии. Переехал жить в гараж — сначала стремно было: грязно, на стене портрет Сталина, туалет на территории. Потом освоился, стены оклеил, шкафы, раскладушку забрал по объявлению — стало похоже на дачный домик. Устроился в автосервис. Даже девушку завел. Вот, кстати, это главная проблема — мужики в гаражи постоянно водят девочек. Так что я со своей девушкой вечером не заходил "домой"». За год с лишним Константин отложил 300 тысяч — сейчас он живет в собственной (хотя и ипотечной) квартире.
Похожая история у Алексея из Москвы — 27-летний сотрудник пиар-агентства потерял работу в кризис: «Работал с компаниями-застройщиками коттеджных поселков. В 2009 году они разорялись одна за другой. Так я остался без работы. Квартиры у меня не было, но был свой участок в ста километрах от Москвы — застройщик-клиент продал с большой скидкой. Я собирался там строиться, но не сложилось. В итоге с января по май 2009-го я снимал комнату, работал “бомбилой”. Потом увидел в новостях сюжет, что в Москве гараж сдают в аренду под жилье — и осенило. Купил за бесценок бытовку, отвез на участок. Сначала холодно было, и без водопровода не очень — ходил на колонку. Потом лето, привык, летний душ сделал, септик. Внутри все оформил, даже стильненько получилось. Единственное, без интернета страдал — с другой стороны, после 10-12 часов работы таксистом домой приезжаешь и отключаешься. Короче, пережил так лето, а к осени вышел на нормальную работу».
Москвичка Елена несколько месяцев прожила в подвале. «Не думайте, я не бомж какой-нибудь. Работаю в рекламном агентстве, квартиру сначала снимала, потом решила покупать. Нашла сначала вторую работу на фрилансе, чтобы хватало и на платежи, и на съемную квартиру. Взяла кредит, и тут вдруг из агентства уходят почти все клиенты, зарплату платить нечем. Начальница меня вызывала, говорит — я все понимаю, но что мы можем сделать. Единственное — живи пока в офисе, если хочешь. А офис у нас — подвал жилого дома. Темновато, сыровато, но есть туалет и душ. Принесла раскладушку, так и прожила с июня по октябрь, пока дом не сдали. Нормально, даже дисциплинирует: уборщица по утрам в восемь приходит, я к этому моменту уже при параде, умытая, накрашенная. В общем, сильно меня этот подвал выручил».
Если очень хочется, то можно
Как говорят эксперты, прямого запрета на проживание в нежилых помещениях нет. «Жить можно где угодно: на месте работы, в гараже, бытовке при дворницкой. Никаких законов, запрещающих это, нет, — рассуждает Александр Луценко, генеральный директор «КТБ Проект». — Нужно лишь иметь в виду, что, во-первых, прописка в нежилых помещениях запрещена, во-вторых, не должны быть нарушены санитарно-гигиенические правила».
Оба этих момента, в принципе, могут стать источниками реальных проблем для обитателя «нежилых» метров.
«В Законе РФ №5242-1 сказано, что гражданин РФ должен быть зарегистрирован по месту жительства, но только в том помещении, которое предназначено для этого, — поясняет юрист-эксперт компании «Этажи» Анастасия Дмитриева. — Соответственно, чтобы жить в гараже, его придется переделать, чтобы он соответствовал нормам Жилищного кодекса РФ, и оформить как недвижимость, пригодную для регистрации и постоянного пребывания». Разумеется, ни о какой экономии тут речь уже не идет — проще сразу купить квартиру или дачный домик, благо, получить постоянную регистрацию на даче теперь можно.
С санитарными нормами тоже не все просто — они прямо запрещают (ст. 23 закона о санэпидблагополучии населения) проживать в нежилых помещениях, подчеркивает адвокат Андрей Андреев. «С другой стороны, при заключении стандартного договора купли-продажи нежилого помещения цель покупки и вид использования не указываются, а значит, новый собственник может находиться в таком помещении круглосуточно, — говорит эксперт. — Вот в договоре аренды прописывается, в каком именно качестве планируется использовать помещение: под магазин, ателье, интернет-кафе и так далее. Проживание в таком помещении невозможно. Впрочем, почти невозможно и доказать в суде факт такого проживания».
Единственный реальный вариант получить проблемы при проживании на нежилых метрах, как рассказывает Андреев, — это жалобы (например, соседские) в Роспотребназдор. Вот в этом случае возможна проверка. «Если факт нарушения будет установлен, то к нарушителю будут применены штрафные санкции, — отмечает эксперт. — Физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 2000 рублей, юридическое — до 20 000 рублей. При этом на предпринимателей может быть наложен запрет на занятие своим бизнесом до 90 суток. А это уже грозит финансовыми потерями». То есть, разрешая Елене пожить в офисе, начальница — скорее всего, по неведению — как раз приняла на себя серьезные риски, тогда как сама Елена в худшем случае заплатила бы пару тысяч.
Да вы эстет
Россияне активно осваивают не предназначенные, но пригодные для проживания объекты. По сути, это целые полулегальные рынки, имеющие, кстати, свою специфику в зависимости от региона.
«Проживание людей в гаражах, подвалах, вагонах, контейнерах и т.д. — в реальности весьма распространенное явление, — рассказывает юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова. — В Москве довольно часто встречаются предложения о найме гаражей, вагонов, подвальных помещений, иных нежилых помещений для постоянного проживания граждан. Стоимость подобных объектов, как показывает практика, значительно ниже стоимости жилого помещения».
Чаще всего, впрочем, в объявлении не указывается прямо, что к проживанию предлагается нежилой объект, — обычно подобные детали потенциальный съемщик узнает при живом общении. И тут, как подчеркивает эксперт, надо отдавать себе отчет: если при аренде заключается договор, в котором указано, что нежилое помещение будет использоваться как жилье, юридической силы он иметь не будет.
«Много гаражей сдается “под жилье” в Краснодарском крае, — рассказывает брокер по операциям с недвижимостью, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева. — А иногда и сами владельцы переезжают в гараж, в котором сделана надстройка, а дом сдают».
В Петербурге под жилье предлагаются переоборудованные чердаки и подвалы. «Можно встретить варианты аренды помещений в цокольных этажах домов. Ставка по ним ниже аналогичных квартир примерно на 30 процентов, — говорит Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе холдинга «Аквилон Инвест». — Из минусов — дефицит или полное отсутствие окон, а, значит, естественного освещения».
Сергей Ткаченко, эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg, добавляет в этот список флигели в домах дореволюционной постройки. «В основном это бывшие дворницкие, конюшенные, котельные, комнаты прислуги — они сейчас используются как маневренный фонд, квартиры или хостелы. Если же говорить о более современных постройках, то можно встретить предложения для временного размещения в бывших офисных помещениях, — рассказывает эксперт. — Мы один раз столкнулись в работе с нежилым помещением в новом доме по Выборгскому шоссе — там проживали, а может и сейчас живут вахтовики и разные маргиналы. Спали на четырехъярусных самодельных нарах, при этом у них была четкая иерархия: кто побогаче — арендовал койко-место в комнате на десятерых, по 350 рублей в сутки. И претенденту еще надо было получить согласие от всех проживающих. А кто попроще — селился в комнату на 80 мест, это стоило 250 рублей. Еще, помню, стояла стиральная машина — 50 рублей одна стирка».
Как ни странно, нежилье привлекает не только маргиналов или попавших, что называется, в трудную жизненную ситуацию обывателей, но и людей с высокими эстетическими запросами.
«Одно из самых интересных нежилых помещений для превращения в жилое, из моего опыта, — это неэксплуатируемые башенки на сталинских домах, — рассказывает Александр Луценко. — Это большие панорамные окна, потолки выше 4-5 метров, позволяющие организовать антресольные этажи, это возможность присоединить часть прилегающей кровли и организовать там террасу».
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России, вспоминает про такие нестандартные варианты, как эллинги (встречаются, например, в Крыму) и художественные мастерские, которые, кстати, довольно часто используются под жилье в Москве. «Студии художников на чердаках высотных домов практически гарантируют уникальные виды, но чаще всего их жители должны мириться с неудобствами из-за планировок (часть помещений с низким потолком, а часть наоборот с более высоким и т.п.), сложностей со входом (например, лифт идет до 12 этажа, а потом нужно пройти через открытый балкон на лестницу на чердак), терпят соседство с шумным лифтовым хозяйством, — говорит эксперт. — Зато, например, студия художника на Большой Андроньевской улице в Москве стоит на 15-30 процентов дешевле, чем куда менее просторная квартира в том же доме».
В целом же, по обобщенной оценке опрошенных риелторов и брокеров по коммерческой недвижимости, предлагаемое для проживания нежилье может стоить от 15 до 60 процентов дешевле аналогичных жилых помещений. Идти на такую экономию или нет — каждый решает сам. Фактически же, если не раздражать соседей и не «светиться» перед компетентными органами, жить на чердаке, в гараже, эллинге или подвале можно годами.
