Риелторы считают, что на рынке жилья практически нет объектов, которые невозможно продать – главное, выбрать правильную стратегию и цену.
Трудные объекты
Если говорить об объектах, которые достаточно сложно продать, то это прежде всего квартиры и комнаты в старом жилом фонде, а именно дома, построенные в 1950-1990 годах. «Качество планировочных и конструктивных решений в таких объектах уже давно не соответствует понятию о комфортном жилье», – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Среди таких домов «хрущевки» являются наиболее неликвидными – метраж, планировка, материал – все это оставляет желать лучшего. Также в последнее время потеряли популярность у покупателей и так называемые гостинки и отдельные комнаты в общежитиях, которые раньше пользовались популярностью в силу дешевизны.
«Сегодня на рынке представлено немало студий, которые вытеснили с рынка комнаты, как формат, в разы снизив их ликвидность», – отмечает Литинецкая.
Но непопулярными у покупателей, как ни удивительно, могут оказаться не только старые дома. С этой проблемой сталкиваются и владельцы квартир в новых домах с неудачной перепланировкой или вычурным ремонтом. Также очень важно местонахождение объекта, обеспеченность его необходимой транспортной или социальной инфраструктурой.
Зачастую неликвидным жилье делают сами его хозяева. И речь идет не только, и даже не столько, о сварливых старушках, людях, стоящих на учете в психоневрологическом диспансере или страдающих алкогольной и наркотической зависимостью, сколько о неадекватных ситуации требованиях продавцов. Так, отпугнуть покупателя может требование денег до сделки, проживание бывших хозяев в проданной квартире еще полгода, требование о выкупе старой бытовой техники по цене новой – список можно продолжать бесконечно, говорит эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский.
Цена решает все
На рынке нет плохих объектов, есть плохая цена на них, говорит Пайзанский. Цена продажи является одним из основных критериев выбора жилого объекта покупателем.
«Если цена рыночная или чуть ниже, даже на «убитую» комнату на первом этаже в отдаленном районе найдется покупатель», – говорит риелтор. Он советует продавцу перед тем, как подавать объявление о продаже, тщательно изучить цену не только на похожие объекты в своем районе, но и в районах-конкурентах.
«Порядка 80% квартир, не продающихся годами, зависают на рынке именно по причине неадекватных запросов самих продавцов», – соглашается Литинецкая. По ее словам, многие из них до сих пор по большей части живут докризисными реалиями, когда объем предложения первичного рынка был куда скромнее, и покупатели активно приобретали объекты вторичного рынка за неимением выбора.
Подготовка – залог успеха
С точки зрения маркетинга, важно составить качественное объявление: фотографии должны быть привлекающими внимание, хорошего качества и создающие у потенциального покупателя позитивное впечатление от квартиры. Текст объявления, с одной стороны, должен завлекать покупателя, но, с другой стороны, отражать максимально полную информацию о квартире.
«В объявлении необходимо обязательно расписать наличие правоустанавливающих документов, количество собственников, статус продажи (свободная продажа или со встречной покупкой) и прочее. Подробнее расскажите об удаленности от центра и времени поездки до него. Опишите, какой транспорт ходит в шаговой доступности от вашего дома. Укажите другие преимущества – близость парка, детского сада», – советует Литинецкая.
Ну и, конечно, самое очевидное – нужно просто навести порядок в квартире, особенно, когда речь идет о старом жилье, забитом множеством различных вещей. «Мы советует клиентам избавиться от хлама. Если вы серьезно настроены на поиск покупателя, то стоит позаботиться о минималистичном облике жилья без лишних деталей, напоминающих о хозяевах», – говорит Литинецкая.
Она также советует, по возможности, сделать небольшой косметический ремонт перед продажей, что выгодно выделит квартиру среди других схожих предложений: обновить обои и побелить потолки. При этом более серьезные вложения в квартиру вряд ли окупятся, так как покупатели смотрят, прежде всего, именно на «обертку».
Риелторы также советуют позаботиться о том, чтобы в квартире не было неприятных запахов и, возможно, прибраться перед показом квартиры на лестничной площадке и в подъезде. «Приятный аромат оставит у покупателя хорошие ассоциации», - говорит Пайзанский.
