К концу 2018 года цены на квартиры в некоторых городах начали расти более заметно. Продавцы традиционно заговорили о возврате инвесторов на рынок жилья. Знаем мы этих инвесторов – родители, которые покупают квартиру в кредит для своего ребенка.
Своими наблюдениями о целесообразности покупки студии в качестве объекта инвестиции делится руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
В последнее время увеличилось число вопросов, которые формулируются примерно так: «Есть миллион, хочу купить студию в качестве инвестиции на будущее. Пока буду сдавать, потом дети подрастут. Да, я понимаю, что за миллион не купить, добью кредитом. Посоветуй какие проекты посмотреть, где потенциал роста цен выше?»
Перевоспитывать людей дело неблагодарное, прямых советов, что делать, стараюсь не давать, но отвечать на вопросы приходится. Обычно обращаю внимание на следующие моменты:
Студия – нормальный продукт
Студия - нормальный продукт, оптимальный вариант для многих покупателей и арендаторов. Ничего против данного формата не имею. Но, давай посмотрим на наш рынок – большинство таких предложений располагается на окраине города, в районах с плохой инфраструктурой. Многие такие проекты имеют избыточное число малогабаритных квартир. Это значит, что для инвестиций они не годятся. Покупать надо те проекты, которые сохранять актуальность и будут устойчивыми в следующие 10-20 лет. Многие проекты, ориентированные на инвесторов в студии начинают деградировать уже на стадии строительства.
Что важнее - инвестиции или семья?
Когда речь заходит о покупке квартиры с инвестиционным подтекстом давайте разделять желание обеспечить детей жильем и желание заработать на этом. Часто эти цели входят в противоречие. Решили купить квартиру для ребенка, располагая при этом ограниченным бюджетом, забудьте об инвестициях. Сконцентрируйтесь на том, что для вас важно. Нужна ли эта квартира вашему ребенку в славном городе Х? Вы готовы нести ради этого бремя кредита?
Решили, что квартира - это лучшее, что может быть в вашей ситуации, выбирайте лучшее в рамках определенного бюджета. И забудьте про будущие заработанные или не заработанные деньги. В вашем случае это не важно.
Выбирайте в первую очередь район
Вы решили, что покупка студии важна для вас. Так вы хотите сохранить свои сбережения и готовы смириться с тем, что вы не заработаете на этой сделке. В этом случае выбирайте, в первую очередь, место. Ни квартиру, ни жилой комплекс, а именно место. Для того, чтобы сохранить сбережения, район должен остаться привлекательным в следующие 5-10-20 лет. Тут есть одна проблема, которую часто упускают. Потенциал объекта недвижимости зависит не только от локального места, но и от города и страны. Хотите обезопасить себя – смотрите шире. Но это еще сложнее, тем более, что у вас лишь 1 миллион рублей и пока еще не одобренный кредит.
Выбирайте лучшее в рамках определенного бюджета, а не самое дешевое
У вас есть 1 миллион. Вы приняли решение о покупке и готовы взять кредит 500-700 тыс. рублей. Расширьте ваши рамки с 1,7 млн до 2 млн. рублей. Так вы получите возможность выбрать более качественные предложения. Это слишком дорого? Подумайте еще раз, нужна ли вам эта сделка.
Есть иллюзия, что самые дешевые объекты на стадии строительства подражают сильнее после сдачи. Это не всегда так.
Студии будут пользоваться спросом не всегда
«Студия самая ликвидная квартира. Всегда продам без проблем». В основе этого тезиса лежит прошлый опыт, который проецируют на будущее. Но мы должны учитывать тот факт, что квартир для одиноких людей может быть построено больше, чем есть таких людей в городе или конкретном районе. И такие диспропорции уже сформированы. Во-вторых, многие бюджетные проекты обладают избыточным числом малогабаритных квартир. В одном доме может быть несколько сотен студий. И когда вы задумаете продать такую квартиру, вы точно будете не единственным продавцом.
Кроме фактора избыточного предложения есть проблемы и со спросом. Мы достаточно давно говорим о том, что структура покупателей начинает корректироваться из-за демографических факторов. Поэтому уверенны в том, что малогабаритное жилье точно не самый устойчивый продукт на рынке.
Автор Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН
