.jpg)
Большие скидки бывают связаны просто с желанием владельца быстрее продать жилье. Однако чаще всего сильно сниженная цена указывает на то, что объект проблемный.
Безобидные квартиры
На вторичном рынке попадаются беспроблемные квартиры, которые владелец хочет побыстрее продать. Среди причин могут быть семейные обстоятельства ( срочная дорогостоящая операция, развод, переезд за границу), а также, например, сложная цепочка альтернативных сделок, которая рассыплется, если квартира долго будет ждать покупателя. Чтобы продать объект быстро, приходится выставлять цену с дисконтом.
Наконец, предложение, которое кажется дешевым по сравнению с другими, может оказаться вполне рыночно обоснованным. «Цены на другие квартиры могут быть изначально завышенными, обычно мы называем их «красивой мечтой продавца», — пояснил брокер АН Century 21 Panorama Realty Константин Ламин.
Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. Снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна, плохие соседи, состояние подъезда, этаж.
Какую цену можно считать сомнительной
На вторичном рынке недвижимости дисконт до 25% — максимальный предел скидки, не вызывающий сомнений, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В свою очередь директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов полагает, что подозрительной можно считать цену квартиры, которая на 15% ниже рыночной стоимости наиболее дешевых объектов того же сегмента.
«Представьте, что вы ищете квартиру: сначала смотрите объявления в интернете, отбираете сходные предложения в рамках одной локации, затем ранжируете по цене, — предлагает свой вариант вычислений управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Вы сразу поймете среднюю цену за объект — например, 5 млн руб. Если квартира выставляется за 4,8, или 4,9 млн — этот вариант можно рассмотреть. Если продается за 4 млн (то есть с дисконтом около одной пятой стоимости), то, скорее всего, она окажется с проблемами в юридическом смысле. Так, недавно к нам пришел продавать квартиру клиент, который уже нашел альтернативу в виде двух привлекательных и удивительно дешевых квартир. Мы их проверили — выяснилось, что обе «грязные».
Квартиры, которые лучше не покупать
Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.
«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда человек приобретает жилье на 25–30% дешевле рынка, добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».
Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к группе риска. Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо имеющие долги и неисполненные обязательства. Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, опасающиеся судебных разбирательств с другими родственниками.
Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег. Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов.
Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.
«Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация, — отмечает Михаил Куликов. — Ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».
От всех подозрительно дешевых вариантов покупателю лучше отказаться, если он действует на рынке самостоятельно, советуют риелторы. Однако бывает, что квартира очень нравится и упускать такой вариант жалко. В этом случае лучше обратиться к профессионалам — юристам или агентам по недвижимости, которые помогут изучить документы и историю квартиры, чтобы выяснить, стоит ли рисковать.
