.jpg)
Комитет по аналитике Российской гильдии риелторов (РГР) подготовил аналитическую справку за II квартал 2018 года, из которой следует, что дальнейшее снижение ипотечной ставки при отсутствии реального роста доходов россиян может привести к ситуации, подобной ипотечному кризису 2008 года в США.
Авторы справки замечают, что динамика доходов населения такова, что сегодня приобретение недвижимости становится не по карману не только рабочим и служащим, но и менеджерам среднего звена. А ведь эти категории населения – основные потребители массовой жилищной застройки. По логике экспертов РГР, низкие ипотечные ставки спровоцируют на взятие кредитов граждан с недостаточной платежеспособностью, что приведёт к возникновению ипотечного пузыря.
Ответом на аналитическую справку РГР стало письмо, подготовленное экспертами аналитического центра ДОМ.РФ (преемник АИЖК). По их мнению, для формирования пузыря в России отсутствуют предпосылки. «С 2012 года цены на жилье снизились более чем на 20%. В то же время рынок ипотеки активно развивается. Средние годовые темпы выдачи ипотеки в 2017–2018 годах оцениваются в 40%, темпы роста ипотечного портфеля — около 20%. Такие темпы роста портфеля являются гармоничными в условиях низкой доли ипотечной задолженности в ВВП — около 6%, что в разы ниже уровня развитых стран (30–50%)», — говорится в письме ДОМ.РФ.
Основная причина роста ипотечного рынка в России — снижение процентных ставок по ипотеке в условиях высокой потребности населения в жилье, пояснили в агентстве. «Рост объемов выдачи ипотеки не сопровождается снижением стандартов андеррайтинга и снижением размера первоначального взноса. Качество ипотечного портфеля на балансах российских банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 июля 2018 года снизилась до 2,02% (годом ранее — 2,54%). По неипотечным кредитам населению этот показатель составляет около 10%», — объяснили в ДОМ.РФ.
В России невозможно повторение ипотечного кризиса по американскому сценарию 2008 года в том числе из-за особых условий отечественного рынка ипотечных ценных бумаг: секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) законодательно запрещена, уточнили в ДОМ.РФ.
Основной причиной ипотечного кризиса в США в 2007 году стало прекращение роста цен на жилье в условиях постепенного повышения уровня ставок в экономике и, соответственно, ставок по ипотечным кредитам, напомнили в ДОМ.РФ. Стоимость залога во многих случаях стала ниже суммы долга по ипотечному кредиту. Рефинансировать ранее взятые кредиты по низким ставкам стало невозможно. Все это вызвало массовые дефолты по ипотечным кредитам.
