В компании «Бон Тон» выделяют три слабых места у нового механизма эскроу-счетов. Во-первых, принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это значит, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую ЦБ РФ рассматривает в качестве ориентира, съест 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого роста цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.
Еще один повод для обсуждения – оплата по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж в новостройках. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.
«Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». – Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ – это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать – расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу».
Третья трудность – взаимоотношения счетов эскроу и «хронических проблем» 214-ФЗ. Несмотря на то что 214-ФЗ был принят почти 14 лет назад, ряд слабо прописанных положений так и остался. С течением времени эти «дыры в законе» были сглажены постепенно формирующейся судебной практикой. То, что не представлено в законе, дописывал Верховный суд. Проблема в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы.
«В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике «застройщик-дольщик-банк» на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику, – комментирует Дмитрий Логинов.
Другая ситуация – слабо проработанный механизм приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до подписания акта-приема передачи. Совершенно меняется правовое значение одностороннего акта. Также серьезной проблемой применения схемы является «потребительский терроризм» в долевом строительстве.
Как ранее сообщалось, эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков. Схема выглядит следующим образом: между застройщиком и дольщиком будет заключаться ДДУ на приобретение квартиры, а денежные средства, согласно условиям, будут поступать на специальный счет в банке (счет-эскроу). Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета.
