Гашение ипотеки маткапиталом может сделать невозможным или невыгодным рефинансирование жилкредита
Материнский капитал затрудняет снижение ставки по ипотеке при ее рефинансировании. Проблемы при рефинансировании ипотеки, взятой на средства материнского капитала, описал президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян в письмах мэру Москвы Сергею Собянину и генпрокурору Юрию Чайке.
Схема рефинансирования проста: банк выдает новый кредит с меньшей ставкой, за счет этих денег гасится старый, обременение с недвижимости снимается и она переводится в залог по новому кредиту, платежи по которому ниже, говорится в письме. Но реализовать ее удается не всем. Сбой возникает на последнем этапе – органы опеки могут отказать в обременении принадлежащей детям доли недвижимости.
При покупке недвижимости этой проблемы не возникает: при использовании материнского капитала для платежа по кредиту залог оформляется в специальном порядке («ипотека в силу закона») и уведомлять органы опеки не надо.
А вот передачу «детских» долей в залог по новому кредиту надо согласовывать в обычном порядке. Практика показывает, что отдельные органы опеки и попечительства такое разрешение семье не дают – формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних, пишет Тосунян: «Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору <...> не учитываются».
Не получив в обеспечение недвижимость, банки вынуждены повышать ставку ипотеки. В письме АРБ приведен пример: семья из Москвы хотела рефинансировать ипотечный кредит и снизить ставку с 11,15 до 10,9% годовых, но органы опеки предварительного согласия на обременение недвижимости им не дали – если вопрос не будет урегулирован, новая ставка ипотеки для этой семьи составит 12,9%. В Москве органы опеки и попечительства в аналогичных ситуациях выносят разные решения, пишет в своем письме Тосунян.
