В ходе приёмки новых квартир их будущие владельцы в первую очередь осматривают окна-двери-сантехнику. Хотя больше всего хлопот и финансовых затрат обычно приносят кривая штукатурка стен и стяжка пола. Если дольщик не заставит строителей всё исправить, то потом переплатит за чистовую отделку до 100 тысяч, а может и более.
Покупатели квартир в новостройках всё чаще приглашают экспертов для помощи в приёмке квартир от застройщика. Правда обычно в роли сопровождающего выступает не профессиональный строитель и не мастер-отделочник, а риэлтор, ведущий сделку; просто в силу того, что покупатель уже привык действовать в паре с агентом по недвижимости. Опрос, проведённый порталом Metrtv.ru, показал, что многие риэлторские компании Екатеринбурга предлагают клиентам помощь в приёмке квартиры. Правда лишь в одном агентстве сообщили, что у них есть эксперт по приёмке квартир в новостройках, да и тот не имеет специального образования, а по сути, является «домашним умельцем».
Как признаются риэлторы, всю техническую часть приёмки квартиры берёт на себя покупатель. Он проводит осмотр, делает замеры. Сопровождающий его риэлтор главным образом следит, чтобы все замечания покупателя были зафиксированы, а представитель застройщика указал, когда недоделки будут ликвидированы .
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
У покупателей жилья в новостройках разный уровень ожидания. Кому-то достаточно просто получить новое жильё, а кто-то будет требовать от строителей по максимуму. Соответственно, приёмка квартир проходит по-разному. Обычно дело ограничивается осмотром стен, потолков, окон, дверей. Люди даже не задумываются о параметрах качественной отделки. Очень редко бывает, что будущий владелец приходит с уровнем – проверяет горизонтальность полов, подоконников.
Многие екатеринбуржцы, обживающие свои новые квартиры, признаются, что при приёмке квартиры более полезной была бы помощь не специалиста по недвижимости, а профессионального строителя, который знает проблемные места новостроек и умеет отлавливать недоделки невидимые обычным глазом.
Алексей Русакович
главный инженер Агентства Строительных Решений
Без специальных навыков и инструментов почти невозможно увидеть, например, такую проблему, как криволинейность стен и потолков. А ведь это настоящий бич жильцов новостроек Мне приходилось видеть квартиры в новостройках, в которых отклонения стен и полов от плоскости достигало 3 см. На такой пол нельзя ни ламинат положить, ни мебель поставить. Отделать качественно стены тоже не получится. Если владелец согласится принять квартиру у строителей в таком виде, то всю штукатурку стен и стяжку пола ему придётся переделывать, а это минимум 300 руб. за квадратный метр поверхности только за работу, без материалов. Общая стоимость недоделок может превысить 100 тыс. руб.
Что такое качественная отделка?
В договоре долевого участия в строительстве жилого дома обычно нет детального описания параметров отделки. Но это не значит, что нет критериев оценки качества. Будущий владелец квартиры может ориентироваться на действующие СНиПы и ГОСТы. Например, если речь идёт о стенах или полах, то действует СНиП 3.04.01-87 (изоляционные и отделочные покрытия). Согласно СНиПу, штукатурное покрытие может быть простым, улучшенным и высококачественным. Если в договоре не указано, какое качество отделки обеспечивает застройщик, то при приёмке надо ориентироваться на простой вариант. То есть штукатурка на стену должна быть нанесена так, чтобы отклонение от вертикали на одном метре высоты не превышало 3 мм. При улучшенной и высококачественной отделке отклонения могут быть 2 и 1 мм, соответственно. Если покупатель жилья добьется от застройщика выполнения данных норм, то сэкономит немалые суммы на чистовой отделке.
Евгений Давыдов
директор предприятия «Вертикаль Групп»
Но чтобы обнаружить нарушение стандартов покупателю на приёмке квартиры надо иметь с собой набор инструментов. Это, в частности, двухметровое правИло, уровень, угол, отвес, фонарик, молоток. Первые четыре инструмента нужны, чтобы проверить геометрию стен, пола и потолка. Луч фонарика, направленный параллельно стене, позволит увидеть недостатки штукатурного покрытия. Молотком простукивается штукатурка в местах трещин, а также полностью стяжка полов. Так можно услышать, нет ли пустот.
Евгений Давыдов замечает, что представитель застройщика может не позволить стучать по стенам молотком. Тогда можно применить такой метод: вести металлическим предметом (например, линейкой) по стене, если под слоем штукатурки пустота – звук, издаваемый предметом, изменится. Но чтобы это услышать, нужен навык...
Если квартира сдаётся в эксплуатацию в чистовой отделке и с сантехникой, то в процессе приёмки будущему владельцу следует убедиться, что его новое жильё удовлетворяет следующим требованиям:
- на окрашенных поверхностях нет полос;
- стыки обоев не видны с расстояния 1,5—2 метров;
- двери и окна открываются и закрываются легко, без скрипа;
- напольное покрытие не скрипит при ходьбе и не имеет вздутий;
- швы между плитками затёрты и имеют одинаковую толщину;
- под керамической плиткой нет пустот (определяется простукиванием);
- при вращении красного «барашка» (или с надписью «Hot») из крана идёт горячая вода, синего — холодная;
- работают автоматические предохранители в распределительном щитке;
- электрические розетки и выключатели не перевёрнуты и не болтаются.
Александр Латыев
руководитель практики Агентства «Интеллект-С»
Нужно не просто проверить наличие нуля и фазы в электрических розетках, но дать им максимальную нагрузку в присутствии представителя застройщика.
Электрики замечают, что стандартная розетка (на 16 ампер) должна без проблем выдерживать нагрузку в 3,5 киловатта. Поэтому при приёмке электрической части ремонта можно через тройник запитать от одной розетки несколько электроприборов (например, утюг, электрочайник и фен) суммарной мощностью 3,5 кВт. Мощность каждого прибора указана на его корпусе. Или, как в случае с электрочайником, на донышке подставки.
Зачем на приёмке нужен «свой» строитель?
Если покупатель квартиры сомневается, что его строительных умений хватит для того, чтобы выявить все недоделки, оставленные застройщиком, он может пригласить на приёмку эксперта. Услуги по приёмке квартир в Екатеринбурге оказывают многие предприятия, специализирующиеся на квартирных ремонтах, а также фирмы, занимающиеся строительной экспертизой. Стоимость профессиональной услуги по технической приёмке квартиры составляет 4-6 тыс. руб. За эти деньги клиент получит приёмку с применением специальной аппаратуры и исследованием всех элементов квартиры.
Евгений Давыдов
директор предприятия «Вертикаль Групп»
Даже если в квартире уже проведена чистовая отделка, специалист сможет найти ошибки, допущенные при прокладке электропроводки, правильность схемы подключения отопительных приборов – то есть определить, смогут ли радиаторы работать на полную мощность. В последнее время при приёмке жилья уделяется большое внимание электроснабжению. В частности, обязательно проверяется соответствие нормам автоматических предохранителей и сечение кабелей, использованных в электропроводке.
Как замечает главный инженер АСР Алексей Русакович, для обнаружения строительных недоделок профессионал может и должен использовать специальное оборудование – детектор для обнаружения проводов в стенах, инфракрасный пирометр для снятия характеристик оконных и дверных конструкций, лазерный дальномер для определения правильности геометрии комнат. Если помещение по проекту прямоугольное, то, как минимум, должна совпадать длина его диагоналей. Не будут лишними и кусачки электрика. С их помощью, в частности, можно определить сечение проводов, отходящих от распределительного щитка.
Алексей Русакович
главный инженер Агентства Строительных Решений
Рынок услуг по приёмке квартир только формируется. На нём присутствуют, в том числе, фирмы и специалисты не обладающие достаточной квалификацией. Поэтому покупателю квартиры всё же следует понимать, какие шаги и зачем предпринимает строительный эксперт. Как минимум, можно попросить эксперта, чтобы он прокомментировал свои действия.
Как зафиксировать претензии к качеству
В соответствии с п. 5. ст. 8 ФЗ-214 дольщик имеет право до подписания акта приема-передачи потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются все недоделки и дефекты. Также дольщик вправе не подписывать передаточный акт до устранения выявленных недостатков.
Юлия Маслаускене
директор АН «Роттердам»
Если мы участвуем в приёмке квартиры, то всегда стараемся отговорить покупателя от подписания акта приёма-передачи до устранения всех претензий к качеству строительства. Это, во-первых, даёт гарантию того, что недоделки будут устранены, во-вторых, стимулирует застройщика сделать эту работу быстро.
В то же время, без акта приема-передачи дольщик не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру. Этим иногда пользуются представители застройщиков. Они предлагают подписать передаточный акт, в котором будет указано, что застройщик берётся устранить выявленные дефекты к оговорённой дате. Кстати, срок, отпущенный строителям на исправление недоделок, ограничен законодательством. В частности Закон «О защите прав потребителей» говорит, что недостатки, выявленные заказчиком, должны быть устранены в течение 45 дней, после чего включаются штрафные санкции. Правда если речь дойдёт до суда, то он будет отсчитывать 45 дней от даты получения застройщиком письменных претензий дольщика. То есть, когда есть сомнения в том, что застройщик оперативно ликвидирует недоделки, владельцу квартиры следует, помимо составления «дефектной ведомости» направить застройщику претензию с перечислением всех выявленных проблем квартиры. Как замечает специалист по недвижимости ГК АН «Новосел» Евгения Гордеева, даже если покупатель подписал передаточный акт до устранения недоделок или даже обнаружил строительные дефекты после подписания упомянутого акта, это не значит, что строители ему уже ничем не обязаны.
Евгения Гордеева
специалист по недвижимости ГК АН «Новосел»
Каждый многоквартирный дом после ввода в эксплуатацию имеет гарантийный период, в который собственник имеет право требовать устранения дефектов, выявленных или возникших во время проживания в квартире, например, если появились сквозные трещины в капитальной наружной стене. Застройщик обязан за свой счет устранить возникшие дефекты.
Юрисконсульт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»Евгения Свинтаржицкая пояснила, что на строительные работы законодательством установлен гарантийный срок – не менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта – не менее трех лет). А это значит, что в течение 5 лет дольщик имеет право предъявлять к застройщику претензии по выявленным недостаткам, данный срок исчисляется от даты подписания акта приема-передачи.
Застройщик может откупиться от въедливого покупателя?
По закону покупатель квартиры может выбрать, что именно потребовать от застройщика – ликвидировать недоделки или выплатить сумму, достаточную для исправления брака. Как правило, по предложению застройщика, выбирается первый вариант. Тем не менее, владелец квартиры может настоять на денежной компенсации либо на снижении стоимости квартиры. Такой вариант решения вопроса был, например, выбран, когда дольщик обнаружил в своей квартире брак, возникший при заливке монолитного перекрытия. Из-за некачественно смонтированной опалубки на потолке одной из комнат возникла явно видимая выпуклость – флюс толщиной более 15 см. Убрать её было практически невозможно, поэтому покупатель жилья согласился на снижение цены квартиры, а после заселения закрыл бетонную шишку натяжным потолком.
Если дольщик и застройщик не могут договориться по вопросу ликвидации недоделок или выплаты компенсации, владелец квартиры может обратиться в суд. Для этого ему надо будет получить заключение строительной экспертизы. Именно на эту бумагу будут ориентироваться слуги Фемиды. Проведение экспертизы квартиры в новостройке стоит от 9 тыс. руб. за объект.
Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: Ремонт квартиры
