Сервис от застройщика. На что пошли девелоперы в кризис?

Финансовый кризис заставил застройщиков пересмотреть подход к продажам. Проблема реализации вторичного жилья рикошетом ударила по рынку новостроек – девелоперы зафиксировали спад продаж. Силы маркетологов были брошены на разработку инструментов, упрощающих процесс обмена старого на новое. Девелоперы начали выкупать квартиры клиентов, давать длинные рассрочки даже на готовое жилье и компенсировать траты своих клиентов на услуги риэлторов по продаже вторичного жилья. Впрочем, на такие радикальные меры пошли далеко не все.

Конкуренция между застройщиками нарастает. БОльшую долю на сокращающемся рынке сможет занять тот, кто предложит покупателю не только низкую цену, но и не менее ценный подарок - бонусы к покупке. Сегодня одним из самых рациональных бонусов, пожалуй, является инструмент приобретения. Гибкие условия оплаты квартиры в новостройке и механизмы зачета вторичного жилья позволяют вовлекать в работу новые группы потенциальных покупателей: тех, кто имеют возможность заплатить за квартиру не сразу, а в среднесрочной перспективе.

Рассрочки

Большинство покупателей приобретают квартиры в новостройках в ипотеку. На первичное жилье сегодня предоставляется ипотека с господдержкой по рекордно низкой ставке – от 10% годовых. Однако есть покупатели, кто не может или не хочет получить ипотеку в силу личных обстоятельств. По статистике разных строительных компаний, от 10 до 30% покупателей для совершения покупки необходима рассрочка от застройщика. Программу рассрочек предлагают практически все строительные компании. Правда, условия рассрочки платежа отличается радикально.

1. Рассрочки. Сданные дома

Чаще всего рассрочки предоставляются только на период строительства объекта. Трендом последнего времени можно назвать предоставление рассрочек на квартиры в готовых новостройках. Фактически, покупатель вносит первый взнос за квартиру и может сразу переезжать в новый дом, если есть чистовая отделка, или делать в квартире ремонт.

Список сданных новостроек с рассрочкой от застройщика

Новостройка	Застройщик	Длительность (месяцев)	Первый взнос	Плата за рассрочку
Демидовский	ГК «Солнечный Дом»	11	20%	18% годовых
Мичуринский (дома №24, 25, 13, 14, 15) Новгородцевой, 23 Калиновский Рассветный (дом 3АБ)	ЛСР. Недвижимость – Урал	6-8	500 000 рублей	–
Квартал Художников	НКС	6	20%	–
Комфорт	ООО «Комфорт»	6	50%	–
Косулино	ООО «Мегаполис»	6	50%	–
Миллениум	Корпорация «Ваш Дом»	6	50%	10% годовых
Юмашева, 6	ООО «Техстрой»	3	30%	–
Адмиральский-2	ЗАО «УК «ИНВЕСТСТРОЙ»	3	10%	1% до конца строительства

Между тем, помимо рассрочки существует еще отсрочка платежа. В некоторых случаях отсрочка может быть даже интереснее для покупателя, поскольку отсутствуют промежуточные платежи. Фактически внести нужно только первый взнос, а потом (через 2-6 месяцев) всю оставшуюся сумму. Эта программа может заинтересовать тех, кто планирует погасить всю сумму сразу, продав свою квартиру. Программа отсрочки платежа на готовое жилье предлагает «ЛСР. Недвижимость – Урал», «Атомстройкомплекс» и др.

2. Самые долгие бесплатные рассрочки

Подавляющее большинство строительных компаний предлагают рассрочку на три-шесть месяцев. Правда, среди строителей есть и те, кто пошел в этом вопросе дальше. Максимальная длительность бесплатной рассрочки на объекты, размещенных в каталоге новостроек портала metrtv.ru, составляет 1,3 года.

Топ-7 новостроек с самой долгой бесплатной рассрочкой

Новостройка	Застройщик	Сдача	Длительность (месяцев)	Первый взнос
Крылов Перемена	Синара – Девелопмент	IV квартал 2016	15	1 000 000 рублей
Гаринский	БЗСК-Инвест	I квартал 2017	14	20%
Рябина-парк Успенский	Активстройсервис	III квартал 2016	12	10%
Мечта	Форум-групп	IV квартал 2016	12	33%
Рассветный, дом №1БВ	ЛСР. Недвижимость – Урал	IV квартал 2016	10	30%/40%/50% за 3х-, 2х- и 1-комнатные квартиры соответственно
Каменный ручей	Брусника	IV квартал 2015	8	20%

3. Самые долгие платные рассрочки

Фактически, платная рассрочка – альтернатива ипотеке. Правда, в отличие от банка, застройщик, скорее всего, не будет требовать с покупателя сбора полного портфеля документов и анализировать его кредитную историю. Причем, в большинстве случаев, стоимость рассрочки, т.е. проценты по ней, ниже стоимости жилищного кредита.

Топ-10 новостроек с самой длинной платной рассрочкой

Новостройка	Сдача дома	Длительность рассрочки (месяцев)	Первый взнос	Условия
МонтeКристо	IV квартал 2015	24	20%	Под 17% годовых
Флагман	IV квартал 2016	19	30%	В рамках акции «Все свои» – только для клиентов, совершающих вторую или более покупку в ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал». Для всех остальных покупателей максимальный срок рассрочки – 14 месяцев. Процент удорожания от 1% до 6%.
Александровский	III квартал 2017	18	30%	Стоимость рассрочки – 3% за квартал на невыплаченный остаток.
Ольховский парк (дом №4)	III квартал 2018	17	30%	Под 12% годовых
Рифей	IV квартал 2016	15	30%	Стоимость рассрочки – 1% на остаток суммы задолженности.
ЖК в мкрн. «Солнечный»	IV квартал 2016	15	30%	Меняется стоимость квадратного метра, в среднем увеличивается до 5%. Платежи вносятся равными долями.
Кампус	I квартал 2017	13	30%	Платная: 1. Первый взнос 30% стоимость рассрочки +1,5% от стоимости объекта 2. Первый взнос 50%, рассрочка будет стоить 1% от стоимости объекта.
Уют Сити	I квартал 2017	13	30%	Использование рассрочки приводит к изменению стоимости квадратного метра. К примеру, при 100% оплате квадратный метр стоит 42 500, а при покупке в рассрочку – 44 500 рублей.
Авангард	II квартал 2017	12	50%	Удорожание 0,5% в месяц на остаток задолженности.
Клен Базилик	III квартал 2016	12	30%	Плата за использование рассрочки – до 5% к стоимости квадратного метра.

Зачет вторичного жилья

Еще недавно редкий застройщик предлагал услугу по обмену старой квартиры на новую с доплатой. Все заявления о сервисе «Trade-In» на деле ограничивались партнерским договором с агентствами недвижимости, которые занимались продажей квартиры покупателя. Но ситуация начала меняться. Невозможность отчуждения имеющегося жилья в адекватные сроки привела к снижению показателя продаж продаж квартир в новостройках. Девелоперы сделали шаг навстречу покупателям – их квартиры стали принимать в зачет покупки. Правда, такой сервис предлагают всего несколько девелоперов, а трейд-ин имеет особенность – квартиры выкупаются с серьезным дисконтом, вплоть до 30% от рыночной стоимости.

Квартиры в зачет принимают следующие компании:

Застройщик	Выкуп	Оценка	Дисконт от рыночной стоимости
AVS-Development	Есть	Оценка аккредитованными оценочными компаниями. Может быть принята оценка независимой оценочной компании.	– 10%
Брозэкс ДЕВЕЛОПМЕНТ	Есть	Оценивает застройщик	– 15-20%
Строй-Акцент	Нет	Сотрудничают с компанией «СКБ. Недвижимость. Инвестиции», которые выкупают квартиры.	– 5-7%
ЖК «Академия»	Есть	Оценивает застройщик. Отчет от независимого оценщика не принимается.	– 20-30%

Надо отметить, что продать квартиру на вторичном рынке сегодня весьма проблематично. Квартиры в Екатеринбурге теряют в цене каждый месяц в среднем 1%. К тому же, при продаже скидку просят абсолютно все покупатели – средний размер дисконта составляет 100-200 тысяч рублей. При продаже квартиры в течение полугода и после предоставления скидки объект может потерять в цене те же 10-15% от рыночной стоимости, как если бы квартира была выкуплена застройщиком. Только в случае с выкупом вторичной квартиры застройщиком продавцу удастся сэкономить время.

Компенсация услуг риэлторов

Девелоперы, кто не принимает квартиры в зачет, как правило, имеют партнерские отношения с риэлторами. В большинстве случаев наличие такого соглашения между строительной компанией и агентством недвижимости не приводит к каким-либо материальным выгодам для покупателя. Обычно обращение к риэлторам-партнерам позволяет забронировать выбранную квартиру в новостройке на более длительный период. К примеру, обычно резерв выбранной квартиры держится от 3 до 14 дней, а если продажей занимается риэлтор-партнер, то срок может достигать 2-3 месяцев. Отметим, что в реалиях сегодняшнего дня 2-3 месяца – это короткий срок для продажи объекта. По статистике Уральской палаты недвижимости, на продажу в среднем уходит 5-6 месяцев. А это значит, что собственникам придется соглашаться на продажу своей квартиры по цене ниже рыночной, чтобы не упустить выбранную квартиру в новостройке.

Впрочем, в некоторых случаях, застройщики полностью или частично компенсируют траты своих клиентов на услуги агентов по недвижимости. Позволить такое могут самые крупные строительные компании, и то, порой, только в рамках действия акции.

Компенсацию услуг риэлторов предлагают следующие компании-застройщики:

Застройщик	Услуги по продаже	Условия	Наличие скидки на услугу
Атомстройкомплекс	+	Компании-партнеры	+ услуга на 100% оплачивает застройщик, путем предоставления скидки на квартиру
ЛСР. Недвижимость	+	Компании-партнеры Возможность забронировать квартиру в новостройке на больший срок – до 2 месяцев (обычно бронь можно установить только на 3 недели).	+ 2-2,5% вместо 3-4%
ЮИТ Уралстрой	+	Дочернее агентство недвижимости «ЮИТ Комфорт». Заключив договор на реализацию имеющейся недвижимости, клиент получает льготные условия, на приобретение нового жилья: заключение ДДУ с первоначальным взносом от 5%, отсрочка платежа на 2-3 месяца без индексации.	+ Акция: «Компенсируем затраты на зачет вторичного жилья». При реализации вторичного жилья через ЮИТ Комфорт, клиент получает скидку на приобретение квартиры у застройщика ЮИТ Уралстрой в размере : • 50 000 рублей – при покупке 1-комнатной квартиры; • 60 000 рублей – при покупке 2-комнатной квартиры; • 70 000 рублей – при покупке 3-комнатной квартиры;
AVS-Development	+/–	В индивидуальном порядке.	+/–
БЗСК Инвест	+	Компании-партнеры	+
Активстройсервис	+	На период продажи бронь до 1,5 месяцев.	50 000 – 70 000 рублей комиссии за продажу в зависимости от города нахождения объекта.
ООО ЦН «Ман»	+	Центр Недвижимости «Ман»	+ 50 000 за продажу (обычно услуги по продаже стоят 3% от стоимости объекта)

Впрочем, ряд строительных компаний предпочитают отношений с риэлторами не иметь в принципе. Покупателям квартир в таком случае придется воспользоваться услугами любого понравившегося им агентства недвижимости или продать квартиру самому.