Продавцы жилья рассчитывают на активизацию спроса. Все ждут прихода нового типа покупателя – того, кто имеет сбережения в валюте. За год цены на квартиры в долларовом исчислении упали вдвое. Впрочем, аналитики считают, что надеждам продавцов не суждено сбыться. Запал и деньги у покупателей кончились еще в 2014 году.
Цены на российское жилье в долларах рухнули. Квадратный метр жилья в Екатеринбурге последний раз продавался за 1000 долларов в 2005 году. С августа 2014 года стоимость доллара выросла на 191%. А это значит, что тот, кто купил валюту год назад, вместо квартиры, сегодня может приобрести уже две квартиры.
Виктор Ананьев
директор по развитию компании «Атомстройкомплекс»
На рынок вернутся инвесторы, которые сумели выгодно инвестировать свои средства в доллары, и подстегнут спрос. Рост рублевой цены на жилье, причем, достаточно серьезный, порядка 30-40%, определенно произойдет. Наши квартиры сейчас стали в два раза дешевле в долларах, и это проседание рынка в перспективе полгода-год обязательно будет компенсировано.
График 1. Изменение долларовых цен на вторичное жилье в Екатеринбурге за 10 лет
График 2. Изменение долларовых цен на первичное жилье в Екатеринбурге за 10 лет
Падение долларовых цен на недвижимость объясняется исключительно слабостью национальной валюты. В то время как цены на квартиры почти не менялись в течение года, курс рубля снижался. В августе 2015 года был обновлен исторический рекорд – 70,7 рублей за доллар. Продолжится ли это падение – аналитики даже не берутся прогнозировать. Однако отмечают, что сегодня возможно все.
Константин Селянин
финансовый аналитик
Российская экономика все больше превращается в сырьевой придаток мировой экономики. К примеру, если в 2007 году бюджет зависел примерно на 50-55% от выручки экспортеров, то сейчас – за 70%. А это значит, что российский бюджет, а значит и благополучие российских граждан, зависит от факторов, которые государство никак не контролирует. И ситуация в коротком временном диапазоне может резко меняться. Фундаментальная слабость экономики ведет к фундаментальной слабости рубля. Я не берусь предполагать, сколько будет стоить рубль через два дня или два месяца, но то, что он будет слаб, – совершенно точно.
Есть мнение, что ситуация может усугубиться в четвертом квартале 2015 года. На российском валютном рынке не исключен шок: падение рубля может превысить естественный уровень снижения, обусловленный сокращением цен на нефть. Такой прогноз в июле сделали в Центре макроэкономических исследований Сбербанка.
Между тем, прямой связи между курсом доллара и ситуацией на рынке жилья в Екатеринбурге нет. Продавать квартиры за доллары в Екатеринбурге было принято в 90-е годы. Но эта практика потеряла популярность к 2000-м годам. Сегодня все расчеты производятся только в рублях.
Впрочем, валютный рынок все-таки оказывает влияние на рынок недвижимости. К примеру, последний уход рубля в крутое пике в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на жилье. В конце прошлого года скупались квартиры на вторичном рынке, а в отделы продаж строительных компаний Екатеринбурга выстраивались очереди. В период нестабильности у многих возникает желание вложить имеющиеся средства во что-то по-настоящему прочное. Впрочем, к середине 2015 года у россиян к негативному информационному фону выработался некий иммунитет.
Руслан Музафаров
коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»
Ажиотажный спрос на фоне падения курса рубля мы наблюдали в феврале, марте и декабре 2014 года. Мы считаем, что люди уже подготовились и перестроились, новые моральные удары они воспринимают уже не так болезненно. Доллар, близкий к отметке в 70 рублей, мы уже видели. В целом, это уже не вызывает шок.
А между тем, валютные встряски могут приводить и к охлаждению спроса на жилье. Такие примеры в российской истории уже были. Иными словами, в этот раз ситуация на рынке жилья может развиваться не по сценарию 2014 года.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела РИЦ УПН
Факторы, которые воздействуют на рынок, отличаются. К примеру, в 1998 году цены напрямую зависели от курса доллара, так как все объекты выставлялись на рынок в долларах. Девальвация привела к тому, что цены выросли в несколько раз. И сделки тогда встали. После чего продавцы начали медленно корректировать цены. В 2014 году было большое количество покупателей, которые стремились купить любую квартиру на фоне валютной паники.Многие из них собирались улучшать жилищные условия, и все эти внешние факторы лишь подтолкнули их к принятию решения о покупке. Сегодняшняя ситуация, возможно, приведет к некоторой активности, но это нельзя будет даже сопоставить с показателями продаж весной и зимой 2014 года. Прямых аналогий с прошлым годом я бы не проводил. В этот раз ажиотажа мы не ждем.
Теоретически, ситуацию на рублевом рынке недвижимости Екатеринбурга могут изменить покупатели, которые имеют сбережения в валюте. Сегодня они могут позволить себе вдвое больше, чем год назад. Но эту группу покупателей в столице Свердловской области никак нельзя назвать многочисленной. Или, как минимум, не все они хотели бы обменять доллары на квадратные метры. Рынок жилья сегодня, как известно, не место для инвестиций.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела РИЦ УПН
Тему инвесторов на рынке жилья любят муссировать. Но сейчас не время для инвестиций. Продавцы ориентируются на конечных пользователях. В лучшие годы доля инвесторов на рынке жилья была 5-10%, эта группа покупателей никогда не играла ключевой роли для рынка жилья. Сейчас их количество на рынке близко к нолю.
Ожидания продавцов относительно прихода валютных покупателей, скорее всего, не оправдаются. Ситуация 2014 года вряд ли повторится сегодня. А потому рублевый рынок недвижимости Екатеринбурга, если и будет отыгрывать потери в валютном исчислении, то очень медленно. Застройщики связывают возможное повышение цен в будущем с изменением баланса спроса и предложения – в 2016 году предполагается закладывать меньшее количество жилых комплексов. Однако угнаться за падающим спросом может быть не просто. Экономисты предвещают падение доходов населения. А значит, многие из тех, кто хотел купить жилье, не смогут причислить себя к покупателям недвижимости в ближайшей перспективе.
