Застройщики все-таки начали снижать цены. Пока коррекция проходит преимущественно в рамках акций и спецпредложений. По словам аналитиков, более значимые изменения цен в сторону уменьшения не за горами. Тем временем, правительство РФ выразило недоверие застройщикам, пообещав упразднить долевое строительство как явление. А начать было решено с включения в процесс взаиморасчетов банки. По оценке девелоперов, эти инициативы неизбежно приведут к увеличению издержек, а, следовательно, и стоимости квартир. Стоит ли откладывать покупку на завтра, и чего можно дождаться – снижения или повышения цен?
Нестабильное сегодня
2015 год называют нетипичным во всех отношениях. На рынок недвижимости оказывали влияние разные факторы – скачки курса национальной валюты, изменение стоимости жилищных кредитов и общая экономическая нестабильность в стране. Спрос в течение первых семи месяцев был «волнообразный» – то нарастал, то убывал. Причем периоды повышения и снижения в разных компаниях пришлись на разные месяцы. Если говорить о продажах за два прошедших летних месяца, то у большинства девелоперов число сделок снизилось по сравнению с показателями аналогичного периода 2014 года.
Александр Скорин
руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Первостроитель»
В данный период мы зафиксировали некоторое снижение спроса на жилую недвижимость. Причем, мы видим, снижение произошло неоднородно. Так, к примеру, спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры снизился, а на трехкомнатные остался практически на том же уровне.
Валерий Ананьев
глава строительной корпорации «Атомстройкомплекс»
Спрос в июле 2015 года упал на 40% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»
Показатели продаж по итогам июля 2015 на 10% выше соответствующих показателей июля 2014 года.
Анастасия Дударева
заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»
И 2014, и 2015 годы не типичны для рынка недвижимости. Если летом 2014 года из-за внешнеэкономических событий наблюдался небывалый ажиотаж, который из-за внутренних экономических причин перешел в декабрьский аврал покупок, то весь 2015 мы ежемесячно наблюдаем ряд значимых событий, которые то стимулируют, то снижают активность рынка новостроек. Так пассивность февраля-марта сменилась оживлением в мае после ввода льготной ипотеки. Не последовавшее за этим изменение ставок на вторичном рынке притормозило к июлю рост продаж в новостройках. Но в июле появляется информация о возможной отмене 214 ФЗ и старте переходного периода уже в январе 2016 года, то есть уже через 5 месяцев. После этого интерес к новостройкам опять оживился.
Для стимуляции продаж девелоперы все лето проводят акции. Причем, сегодня все спецпредложения подразумевают реальные скидки. Подробнее об уступках застройщиков можно прочитать здесь.
А между тем, согласно статистике metrtv.ru, в июне-июле 2015 года, помимо проведения акций, большинством строительных компаний стоимость квадратного метра была снижена. Цены на квартиры в 60% новостроек были снижены на 5-7%.
Светлое завтра
В 2008-09 годах, которые называют кризисом «первой волны», часть строителей снижала цены, другая – останавливала стройки. Сегодня темп строительства многих объектов замедляется, и это уже официально признанный городскими властями факт. Правда, у каких строительных компаний это приведет к перераспределению бюджета, а у каких к полной заморозке проекта, никто не берется прогнозировать.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Замедление темпов строительства характерно для многих компаний, и это не обязательно приведет к заморозке объектов. К примеру, если раньше сроки строительства по какой-то компании были 1,5-2 года, то сейчас они станут 2-2,5 года. Сокращение продаж приведет к тому, что компания не будет форсировать строительный процесс. Но проблема в том, что зависимость "стройки" от темпов продаж у разных компаний отличается. И крайним вариантом может быть ловушка: "нет продаж – нет денег на строительство – нет строительства – нет покупателей".
По сути, отделам продаж будет дана команда установить лимит на продажу квартир, чтобы таким образом создать хоть небольшой, но дефицит предложения. И таким образом, постараться удержать цены на прежнем уровне или с небольшим снижением. А между тем, эксперты уверены, что полная заморозка проектов невыгодна никому из застройщиков.
Константин Селянин
финансовый аналитик
Кто-то пойдет на «заморозку» строек, а кто-то – на снижение цен. Думаю, выиграют именно те, кто пойдет на снижение. Сейчас можно не уступить радикально, а по прошествии времени сделать это будет уже невозможно. Я не верю в успешность стратегии заморозить сегодня, а по прошествии какого-то периода возобновить стройку.
Ключевые игроки рынка во всеуслышание пообещали достроить все начатые проекты. Причем, сделать это планируется чем раньше, тем лучше.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»
Все начатые проекты нашей компании будут завершены в срок, ни о каких приостановках не может быть и речи.
Валерий Ананьев
глава строительной корпорации «Атомстройкомплекс»
У многих застройщиков сегодня есть желание закончить то, что начато, несмотря на охлаждение спроса. В результате, скоро на рынке появится много готового жилья. Конечно, есть и какие-то мелкие застройщики, которые заключили договоры и начали строить дом, но понимают, что денег на завершение строительства им не хватает, потому что есть определенное охлаждение в продажах, есть проблемы с банковским кредитованием. Вполне возможно, что единичные какие-то объекты в этом году не будут закончены в установленные сроки. Это небольшой процент от общего объема. В целом ситуация в Екатеринбурге достаточно благополучная.
Городские власти более тщательно, чем обычно следят за реализацией всех городских строек. Вопросов и подозрений у них пока ни одна из них не вызывает. Впрочем, помешать «заморозке» у чиновников вряд ли получится. Задача – предупредить потенциальных покупателей.
Алексей Белышев
начальник Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга
Те объекты, которые находятся в стадии строительства, они все будут реализованы с минимальным отклонением от сроков. В этом смысле опасений быть не может. Более того, мы мониторим ситуацию совместно с министерством строительства, самостоятельно производим такие анализы – а есть ли объекты, которые угрожают незавершенкой и могут породить новых обманутых дольщиков? Нет, сегодня мы такие объекты не видим.
Новогодние цены
Эксперты расходятся в прогнозах относительно того, как будут меняться цены до конца года. Часть экспертов полагает, что цены будут показывать медленное снижение.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Пока все идет к тому, что цены будут медленно ползти вниз. Факторов, которые способствовали росту цен, мы не видим. Оживления спроса, как такового, на рынке нет. И нам не понятно, за счет чего, оно может произойти. Квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках очень много. Скорее всего, медленная отрицательная корректировка цен сохранится в ближайшие месяцы.
Сергей Кульпин
управляющий Уральским филиалом ВТБ24Н
Принимая во внимание динамику цен на недвижимость в кризисных 2008-2009 годах, а также статистику начала 2015 года, становится очевидным, что к концу 2015 года на рынке Екатеринбурга сформируются очень привлекательные ценовые предложения на покупку жилья. Так, в период предыдущего кризиса, с января по ноябрь 2009 года стоимость квадратного метра в Екатеринбурге в среднем снизилась с 64 до 52 тыс рублей, т.е. на 18%. Падение рыночных цен на недвижимость в 2015 году будет менее значительным, чем в 2009 году, поскольку меры поддержки в виде государственного субсидирования ипотечных ставок были применены незамедлительно – это поддержало спрос. Тем не менее, за первое полугодие 2015 года цены снизились на 5%, и есть все основания полагать, что они еще снизятся на 4-5%, и далее будут колебаться в боковом тренде какое-то время, в ожидании увеличения спроса.
Константин Селянин
финансовый аналитик
На мой взгляд, у нас на рынке недвижимости сегодня уровень цен не соответствует уровню платежеспособного спроса. Цены на недвижимость у нас выше европейских и американских. Сейчас из-за девальвации немного все поменялось. Но, дело то в том, что платежеспособный спрос у нас ниже чем в других странах. В будущем эта диспропорция уйдет, волей неволей застройщики подстроятся под тот уровень платежеспособности, который есть. Снижение цен обязательно произойдет, надеюсь, оно подтолкнет девелоперов к снижению издержек.
Застройщики, разумеется, занимают принципиально иную позицию. Они настаивают на невозможности демпинга в текущих экономических условиях. Имеющиеся цены предлагается удержать любыми способами в течение года, а далее – сокращать объемы строительства, чтобы выйти из ситуации разбалансировки спроса и предложения.
Сергей Лекомцев
президент НП СРО «Гильдия строителей Урала»
Цена будет держаться. К концу следующего года будет продано все, что было построено раньше, а дальше мы сможем построить столько, сколько надо.
Валерий Ананьев
глава строительной корпорации «Атомстройкомплекс»
Снижать цену никто не будет, потому что это сегодня нецелесообразно – затраты застройщиков достаточно высоки, демпинговать сегодня может только тот, кто сделает коробку, и не понимает, как ее достраивать – это только 30% от стоимости объекта, а других денег у него нет. Тот, кто ждет какого-то уникального предложения, станет обманутым дольщиком.
Евгения Солодянкина
руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»
Мы работаем в сегменте доступного жилья. Если сравнивать нас с коллегами, которые строят в тех же районах, то у нас цена изначально ниже. Нам невозможно двигаться в цене.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»
На сегодняшний день ЮИТ Уралстрой не планирует снижения цен в начале 2016 года. Однако, в случае снижения общего спроса возможна определенная корректировка.
«Шоковые» инициативы
2015 год все чаще сравнивают с экономически сложным 2008 годом. Вспоминая ошибки прошлого экономического спада, когда девелоперы «замораживали» стройки, в ситуации вхождения в очередной виток кризиса правительство выразило недоверие застройщикам. От долевки предложили отказаться как от явления. Правда, не сразу. Запретить привлекать деньги физлиц на стройку предложено с 2020 года. А с 2016 года депутаты предложили обязать застройщиков привлекать средства дольщиков через банки. Окончательная версия законопроекта еще не опубликована. Однако эксперты уже назвали инициативу для всей строительной отрасли «губительной».
Константин Селянин
финансовый аналитик
Эта инициатива губительная для рынка, потому что значительная часть покупок квартир в новостройках идет по схеме долевого строительства. Сейчас дольщик может купить на стадии строительства, и получить доход в размере 20-25% на росте стоимости квадратного метра из-за степени готовности. А в случае, если эти деньги он должен будет отнести в банк, который профинансирует застройщика, заработает на этом банк. Для дольщика все станет дороже за счет включения в эту схему банка.
Анастасия Дударева
заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»
Если законодательные изменения будут введены, то вероятнее всего произойдет повышение: в разных сегментах оно будет разным, но в целом по рынку на 20-30%.
Впрочем, два года назад, когда стало известно о необходимости страхования ответственности застройщика перед дольщиками, участники рынка прогнозировали, что стоимость первички вырастет на 15-20%. Однако, как показала практика, эти издержки оказались не столь существенными.
Евгения Солодянкина
руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»
Обязательное страхование ввели. Я бы не сказала, что мы существенно повысили стоимость квартир из-за того, что мы платим за страховой полис. Мы работаем через страховую компанию, удорожание каждой квартиры составило 0,5% от стоимости.
Планы на будущее
Большинство девелоперов резко урезали объемы по вводу жилья в 2016 году – на 30-40%. Основной объем строящегося жилья придется на реализацию новых очередей текущих проектов. Впрочем, некоторые компании готовятся вывести на рынок абсолютно новые жилые комплексы. И все они эконом-класса.
Так, корпорация «Атомстройкомплекс» планирует начать реализацию нового объекта в районе Уктус. «AVS Девелопмент» планирует выйти на рынок с новым проектом – жилым комплексом эконом-классса «Кристалл», расположенным в районе Химмаш. Компания «Первостроитель» готовится приступить к жилищному строительству в районе «Патрушихинские пруды», а также начать реализацию проекта на Уктусе – ЖК «Династия». «ЮИТ Уралстрой» готовится выйти на площадку в поселке Балтым с жилым комплексом «Балтым-Парк». Группы компаний «Виктория» готовится начать стройку в районе Вторчермет на улице П.Лумумбы, кроме того, не исключен выход на еще один новый район застройки в микрорайоне «Солнечный».
