Апартаменты в Екатеринбурге: от «псевдожилья» до «пены»

Отношение к апартаментам эволюционирует. Этот формат появился в Екатеринбурге около 3 лет назад, и в его короткой истории было несколько поворотных моментов.

«Псевдожилье»

История апартаментов на Урала началась с того, что этот формат называли «псевдожильем», с которым администрация обещала «бороться». Городские власти при каждом удобном случае высказывались резко негативно по поводу строительства в городе комплексов апартаментов. Дело в том, что апартаменты – это нечто среднее между гостиницей и жилым домом. А по каким нормам СанПиН будет строиться комплекс – каждый девелопер сегодня решает сам. Закон это позволяет. Городские власти не до конца понимали, во что превратится очередной проектируемый комплекс апартаментов, а потому относились к формату настороженно.

Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга:

«Фактор апартаментов, к сожалению, для администрации, я признаю, что это не самый приятный сегмент. Сегмент апартаментов очень спорный, очень к нему настороженно и даже негативно относится администрация Екатеринбурга. И многие вещи делаются за счет добропорядочности застройщика».
 

Три года назад от администрации города прозвучало настойчивое предложение: строить апартаменты по всем нормативам для жилых комплексов. Многие девелоперы к этой рекомендации прислушались. Тогда мэрия несколько смягчила свою позицию по отношению к тем, кто принял эти правила. Апартаменты признали самостоятельным видом недвижимости, а объем их ввода начали считать отдельно от жилья, гостиниц и офисов.

К настоящему моменту в Екатеринбурге в эксплуатацию сдано несколько комплексов апартаментов. Причем, благодаря тому, что были соблюдены все нормативы жилья, одному из девелоперов даже удалось перевести комплекс апартаментов (юридически, коммерческий объект) в статус жилого дома. Подробнее об этом прецеденте можно прочитать здесь.

Табл. №1.К настоящему моменту в эксплуатацию уже сданы следующие объекты:

«Вызов времени»

Изначально причиной появления апартаментов в самом компактном российском мегаполисе стал дефицит земли под жилищное строительство. Комплексы для «временного проживания» (такой статус апартаменты имеют де-юре) можно строить на участках, предназначенных для возведения коммерческой недвижимости. Это позволило расширить выбор стратегий по застройке участка. Девелоперы начали переориентировать проекты, учитывая, что коммерческая недвижимость большим спросом в последние годы не пользуется.

Совсем недавно у апартаментов появился дополнительный козырь. Выбор девелоперов в пользу апартаментов начало определять отсутствие длинных кредитных средств. Переориентация на «короткие» проекты была названа не иначе, как «вызовом времени».

Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области:

«После того, как случился кризис, представители банковской сферы начали сокращать сроки кредитования. Ситуация с длиной кредита на сегодняшний день гораздо более критична, чем ситуация с увеличением размера процентных ставок. Если девелопера обязывают вернуть «тело» кредита за три года, это значит, что доходность проекта должна превышать 50% годовых. Именно из-за этой проблемы вся ключевая активность в сфере девелопмента вытолкнута из складов, офисов, гостиниц – в короткие проекты в сфере жилья. Откуда вся эта вакханалия вокруг апартаментов? Просто девелоперы были вынуждены переформатировать длинные проекты – в короткие».

Апартаментные комплексы «хлынули» на рынок. Их доля в объеме строительства сегодня составляет 8,9%, согласно статистике УПН. Объем апартаментов в стадии строительства составляет сейчас 236 тыс. кв. м (+34% к декабрю 2013 года). По статистике администрации Екатеринбурга, в 2015 году в Екатеринбурге будет введено 75 000 квадратных метров апартаментов, что практически в 4 раза больше показателя 2014 года.

Со временем представления об апартаментах кристаллизировались, произошло деление на классы: бюджетные варианты новостроек по типу общежитий и дома топового ценового сегмента с управляющей компанией и комплексом услуг для жильцов.

Михаил Хорьков, главный аналитик РИЦ УПН:

«Качественно комплексы апартаментов можно разделить на две равные группы. Первая – объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа – апартаменты, конкурирующие с жильем класса «бизнес» и «элит». Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит нового предложения».

Причем, крупные девелоперские компании, имеющие солидный опыт в области жилищного строительства, строят апартаменты класса «бизнес». А формат «жесткий эконом» в сегодня выбирают небольшие компании, о портфеле реализованных проектов которых почти ничего не известно.

«Пена»

На днях в адрес апартаментов был снова брошен камень. На этот раз он прилетел со стороны девелоперского сообщества. Апартаменты назвали «пеной», которую сдует с рынка недвижимости первое дуновение кризиса.

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия Строителей Урала»:

«Я убежден, что апартаменты, как продукт, на ближайшие два – три года обречены. Апартаменты – это рыночная «пена». Останутся апартаменты только одного типа – это делюкс. На растущем рынке апартаменты можно было продать, но когда рынок не растет, первое что сдувается – это пена. Я считаю, что те апартаменты, которые не на финальных стадиях реализации, будут испытывать серьезные затруднения в продажах. А новые проекты запускать – просто афера. Их не купят, у покупателей расширяется выбор жилья».

Примечательно, что подобное предупреждение прозвучало от девелопера комплекса апартаментов эконом-класса, правда, недавно введенного в эксплуатацию.

Между тем, аналитики пока что продолжают фиксировать тренд – апартаменты успешно перетягивают покупателей с рынка традиционных квартир. Как правило, комплексы апартаментов низшего ценового сегмента привлекают ценой, а высшего – месторасположением и уникальностью объекта (в центре Екатеринбурга жилья не строится, кроме того в городе практически не предлагается к продаже жилья класса элит).

Кроме того, на законодательном уровне покупателей апартаментов обещают защитить. Так, к примеру, в Москве комплексы апартаментов решили приравнять в статусе к жилью. У столичных девелоперов может появиться возможность перевести построенные объекты в жилой фонд. Не исключено, что эта тенденция может быть реализована и в регионах.

Планы на завтра

Пока продолжаются споры о жанрах, девелоперы продолжают закладывать новые комплексы апартаментов. С начала 2015 года было анонсировано пять новых строек. Три проекта уже запустили продажу, еще два – находятся на стадии проработки концепции.

Предлагаем рассмотреть пять новых комплексов апартаментов, которые только выходят на рынок:

Комплекс апартаментов ориентирован на студентов. В районе Втузгородок расположено сразу несколько ВУЗов. Апартаменты представлены классом «комфорт», в жилой комплекс будут включены такая инфраструктура, как прачечная, «коворкинг»-пространства, кафе, паркинг, автомойка и автосервис. На территории здания жители смогут воспользоваться бесплатным Wi-Fi, и спортивными мини-комплексами. Общественные пространства застройщик обещает благоустроить.

Застройщиком выступает группа компаний «ТЭН», у которой в портфеле несколько объектов строительства жилых домов и коммерческих зданий (ТЦ «Алатырь», ТЦ Limerance FC). Кроме того, согласно информации на сайте застройщика, компания планирует построить еще два комплекса апартаментов в центре Екатеринбурга.

Комплекс апартаментов рассчитан на бизнесменов (в качестве второй квартиры) и студентов (для них спроектированы квартиры-студии по 27 кв.м.). Высотка (10-12-14-16-17 этажей) будет построена практически в историческом центре города, за цирком, рядом в центром деловой активности и учебными заведениями. Объект представлен классом «бизнес». Готовность – на уровне в 15%.

Проект реализует один из крупнейших застройщиков города – корпорация «Атомстройкомплекс». Этого девелопера можно назвать экспертом в области строительства апартаментов в Екатеринбурге – в портфеле компании еще 3 комплекса апартаментов (апартаменты по ул. Стачек-Ф.Бригад, «Огни Екатеринбурга», «Опера»).

Нетипичный объект для данного формата. «Зеленый бор» – это среднеэтажный комплекс из кирпича, который построен в пригороде – в поселке Садовый. Формально, Садовый – это часть Екатеринбурга (Орджоникидзевский район), но эта территория, фактически, отделен от города ЕКАДом, и с Екатеринбургом эту территорию связывает только один маршрут общественного транспорта – автобус №56. Раньше в поселке «Садовый» располагался совхозный плодопитомник. Население поселка – порядка 3 000 человек.

Чтобы обеспечить жителей квартала малоэтажных апартаментов необходимой инфраструктурой для проживания застройщик обещает построить продуктовый магазин и детский сад.

Застройщиком выступает компания ООО «Зеленый бор». Информацией об уже реализованных объектах этой компании редакция портала metrtv.ru не располагает.

В середине февраля 2015 года городские власти утвердили проект планировки квартала улиц Педагогической – Комсомольской – Библиотечной – Мира. Частью этого комплекса станет гостиничный комплекс и апартаменты уровня 3-4 звезды. Вероятно, это будут два здания, высотой 7 и 9 этажей. Объект будет представлен классом «бизнес». Как сообщил представитель компании-застройщика, апартаменты будут иметь большую квадратуру и высокую стоимость. Строительство стартует во II квартале 2015 года, его окончание запланировано на 2018 год.

Застройщиком выступает компания «ТПК Уралобувь», которая ведет застройку всего микрорайона «Университетский».

На улице Металлургов появится квартал апартаментов из шести многоэтажек. Квартал апартаментов будет рассчитан почти на 2 000 человек (900 апартаментов). Объект будет представлен классом «эконом». В комплексе появятся два детских сада, детский и спортивный клубы, досуговый центр и аптека. Отдельным строением будет многоуровневый паркинг на 360 автомобилей.

Застройщиком проекта выступает ООО «Альфа-строй», о реализованных ранее проектах этой компанией ничего не известно.

***

По инсайдерской информации, проектов апартаментов, которые сегодня находятся в работе, на порядок больше. Девелоперами уже вложены средства в покупку земли, подготовку участка и проектирование. Однако пока все эти планы пока не были представлены общественности.