В декабре 2014 года ипотека – один из основных драйверов развития рынка, – фактически, перестала существовать как инструмент. Сегодня покупатели первички могут рассчитывать только личные накопления или рассрочку от застройщика. Аналитики готовились наблюдать за тем, по какому из негативных сценариев будет развиваться ситуация на рынке новостроек. Однако в первый месяц года рынок показал результаты, которых не предвидел никто.
Ипотека: кризис жанра
Порядок кредитования строящего жилья в середине декабря 2014 года изменился коренным образом. Центробанк поднял размер ключевой ставки – величину, которой определяется стоимость заемных денег для банков. Ставка взлетела с 10,5% до 17%. Как следствие, поднялась стоимость кредитов. Ипотека стала недоступной для большинства заемщиков. Подробнее о ставках в материале – «Сколько сегодня стоит ипотека?».
Андрей Иванов, начальник отдела по связям с общественностью ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»:
«За январь у нас не было ни одного покупателя с ипотекой. Последний ипотечный договор был зарегистрирован 30 декабря 2014 года».
В конце года в банках, похоже, не было четкого понимания, по какому принципу отбирать заемщиков в новых экономических условиях. Система скоринга перестраивалась. Процент отказов по жилищным кредитам в государственных банках достигал 65%. А некоторые частные банки временно закрыли все ипотечные программы. Однако в январе кредитные организации определились с условиями кредитования.
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:
«Банки активно начали этот год. Если в декабре 2014 года было шоковое состояние, то январь 2015 года уже можно назвать периодом ремиссии. Банки пересмотрели список компаний-партнеров. Проекты прошли переаккредитацию и застройщики получили новые условия по ипотечным программам. Конечно, наибольшая корректировка прошла по первоначальному взносу, он увеличился до 30-50%. В первую очередь, это, конечно, связано с портретом ипотечного заемщика. Если покупатель жилья не готов сразу вносить от 30% стоимости квартиры (для однокомнатной квартиры это около 1 млн рублей), то он в существующей нестабильной экономике имеет большие риски и, естественно, такой покупатель сейчас для банков не приоритетен».
Банки остро отреагировали на разговоры о том, что в текущих реалиях стройки могут быть заморожены. Порядок аккредитации объектов был пересмотрен. Банки перестали кредитовать объекты на стадии закладки котлована. Сегодня минимальная стадия готовности дома для аккредитации в банке составляет 80%.
Евгения Солодянкина, руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»:
«Все серьезно изменилось. Для нас является плюсом то, что мы работаем по 214-ФЗ, поэтому нам предлагают ипотеку на стадии готовности объекта 80%. С учетом того, что у нас достаточно хорошая репутация, нам предлагают спец. условия – 50% от этажности объекта. В отношении тех застройщиков, которые работают по ЖСК, банки предъявляют более суровые требования: 100% этажность, то есть полностью возведенный каркас».
Ход конем
Компенсировать отсутствие ипотеки девелоперы решили внедрением рассрочек. Сегодня рассрочку предлагают практически все, как крупные, так и небольшие строительные компании. И это сразу же привело к перераспределению долей разных схем оплаты квартир.
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:
«Доля покупателей, использующих рассрочку и 100% оплату, резко выросла. В январе доля ипотечных сделок составила всего 10%, около 50% покупатели с нашей рассрочкой и около 40% покупатели со 100% оплатой».
До Нового года в рамках различных акций застройщики обычно предлагали рассрочку без процентов. Сегодня рассрочка в большинстве компаний стала платной.
Андрей Иванов, начальник отдела по связям с общественностью ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»:
«Все рассрочки, которые действуют в компании, – беспроцентные. Единственное, сейчас обсуждается, чтобы сделать рассрочку процентной. Окончательное решение пока не принято. Но мы видим, что наши конкуренты уже ввели процентные рассрочки».
Стоимость рассрочки варьируется от 2 до 17% в зависимости от размера первого взноса и финансовых возможностей компании-застройщика. Схемы погашения рассрочки также отличаются – это могут быть как равные ежемесячные суммы до конца строительства, так и свободный график платежей.
Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»»:
«У нас есть возможность приобретения жилья в рассрочку, при этом минимальный взнос составляет всего 10%, кроме того, наше уникальное предложение – это свободный платеж. Например, дольщик может сегодня заплатить 40% от стоимости квартиры, а оставшиеся 60% – накануне ввода дома в эксплуатацию ».
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЮИТ Уралстрой:
«Рассрочка от застройщика возможна до окончания строительства. По данному виду оплаты ведется ежемесячная индексация от 0,2 до 1 %, в зависимости от объекта и размера аванса».
Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент»:
«В компании «Синара-Девелопмент» действует программа рассрочки от застройщика без участия банков и посредников. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% объявленной стоимости объекта. Оставшаяся сумма индексируется по ставке 14% годовых. При этом сроки действия рассрочки могут быть разными, максимальный период: от старта продаж строящегося объекта до окончания строительства».
Реакция покупателей
Эксперты еще осенью говорили о том, что волна людей, которые инвестировали в жилье, уже схлынула. Однако цифры из отделов продаж демонстрируют противоположное. Люди продолжают вкладывать средства в недвижимость ради сохранения накоплений.
Евгения Солодянкина, руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»:
«В районе Вторчермет сейчас мы видим, что нашему клиенту достаточно комфортно и легко внести полностью наличными способом сумму в диапазоне 3-3,5 млн рублей. Все что дороже, для такой недвижимости необходимы вспомогательные финансовые инструменты в виде ипотеки или рассрочки».
Ни негативные прогнозы, ни перемены в вопросе ипотечного кредитования пока не обвалили рынок первичного жилья. В январе активность покупателей осталась на высоком уровне. А в некоторых компаниях в первый месяц года даже были установлены рекорды в плане продаж. И это стало неожиданностью для многих аналитиков, прогнозировавших снижение покупательской активности.
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:
«В 2015 году январь стал наиболее активным месяцем в плане продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. В сравнении с 2014 годом активность выше почти на 20%. Конечно, по сравнению с декабрем активность покупателей снизилась, но все-таки осталась на хорошем уровне».
Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»»:
«С начала года мы зафиксировали серьезную активность покупателей, нетипичную для января вообще, так как в этом месяце традиционно невысокий спрос на квартиры. Январь 2015-го по количеству обращений и сделок практически аналогичен январю 2014-го года».
Андрей Иванов, начальник отдела по связям с общественностью ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»:
«В январе мы сильного снижения спроса не наблюдаем по отношению к январю 2014 года. Пока спрос находится на стабильно высоком уровне. Конечно, это уже не пик декабря 2014 года, когда спрос был буквально космическим. В принципе, январь-февраль мы ожидаем примерно такие же показатели продаж. Хотя мы видим, что в перспективе апреля-мая, думаю, спрос начнет снижаться».
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЮИТ Уралстрой:
«Активность покупателей в январе 2015 года снизилась по сравнению с ажиотажным спросом, присутствовавшим в декабре прошлого года. Однако если сравнивать ситуацию с январем прошлого года, количество телефонных звонков и посетителей офиса остались примерно на том же уровне. В 2015 году мы планируем сохранить объемы продаж на уровне 2014 года».
Евгения Солодянкина, руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»:
«Серьезного снижения спроса в последнее время мы не ощутили. Если сравнивать с аналогичными периодами прошлых лет, разницы никакой нет. В декабре 2014 года мы анонсировали строительство трех новых объектов. К примеру, в ЖК «Клен» количество проданных квартир на сегодняшний день составляет около 45%. Для нас это стабильный показатель продаж на старте реализации квартир».
Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент»:
«В первые недели января 2015 года мы наблюдали повышенный спрос на квартиры бизнес, комфорт и эконом класса. Его сформировали покупатели, имевшие сбережения и решившие инвестировать свои свободные средства в недвижимость. Инвестиции в недвижимость сегодня рассматриваются как самый надежный вариант капиталовложений. Если говорить о цифрах, то увеличение объема продаж в первые недели января 2015 года по сравнению с показателями этого периода 2014 года вырос на 52%».
Валерия Тарасова, руководитель Центра недвижимости «Астра» (застройщик ООО «АстраИнвестСтрой):
«Сейчас очень трудно сделать выводы и спрогнозировать продажи, можно лишь сказать, что январь 2014 года у нас был менее продуктивным, чем январь 2015 года, поскольку мы наращиваем объемы строительства и, соответственно, предлагаем клиентам больше вариантов по подбору жилья, чем в прошлом году».
Антикризисные меры
Планы по вводу жилья в 2015 году в некоторых компаниях подверглись пересмотру. О заморозке строек речь пока не идет. Но ввод части объектов может быть отложен на полгода – год. По словам строителей, это делается для того, чтобы не нарушить баланс спроса и предложения.
Валерий Ананьев, глава компании «Атомстройкомплекс»:
«Мы планировали рост ввода жилья. Если мы введем в этом году 240 000 квадратных метров, то 20% нарастить в следующем году ничто нам не мешает, думали мы. Если вернуться на три – четыре месяца назад, мы планировали, что жилья мы можем ввести 300 000 квадратных метров жилья. Но мы понимаем, что это не нужно не только нам, но и рынку. План на следующий год – около 200 000 км. м жилья».
Несмотря на увеличенные сроки реализации объектов, девелоперы не отказываются от идеи начинать новые проекты. В частности, в кризисный год некоторые компании обдумывают возможность захода в проекты комплексной застройки территории. Будет ли это возможным сделать, покажет время.
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:
«Разумеется, увеличатся сроки реализации проектов, находящихся на начальном уровне, скорее всего, они сдвинутся на год-полтора. Но проекты в высокой стадии готовности будут реализованы сроки. В 2015 году мы рассматриваем возможность участия в новых инвестиционных проектах, связанных с комплексной застройкой, в том числе в городах-спутниках Екатеринбурга».
Пока большинство застройщиков планы по вводу жилья менять не собираются. Во всяком случае, объекты, над которыми была начата работа в прошлом году, включены в планы.
Евгения Солодянкина, руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»:
«Если ряд застройщиков, нам об этом известно, отказываются от части своих проектов, то мы это делать не планируем. Жилой квартал в микрорайоне «Солнечный», застройка в районе Втузгородок (рядом с жилым комплексом «Библиотечный» закладывается дом), жилой дом в районе Вторчермета (жилой комплекс «Клен») пополнят портфель компании на 2015 год».
Валерия Тарасова, руководитель Центра недвижимости «Астра» (застройщик ООО «АстраИнвестСтрой):
«Планы на 2015 год у нас остались прежние: ввод в эксплуатацию ЖК «Спутник» в районе Кольцово, жилого дома по улице Александра Козицына в Верхней Пышме. Строительство по этим объектам уже на завершающей стадии».
Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент»:
«Общий объем ввода жилья, запланированный компанией «Синара-Девелопмент» в 2015 году, составляет более 150 тыс. кв. м. (из них в Екатеринбурге более 100 тыс. кв. м.) В Екатеринбурге в планах компании во 2 квартале 2015 года ввести в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса бизнес-класса «КрыловЪ», а в 3 квартале – первую очередь жилого комплекса комфорт класса «Гольфстрим». Кроме того, в текущем году начнется строительство новых объектов в микрорайоне «Солнечный», а также в районе «Широкая речка»».
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЮИТ Уралстрой:
«Все начатые проекты нашей компании будут завершены, ни о каких приостановках не может быть и речи. В 2015 году ЮИТ Уралстрой планирует ввести в эксплуатацию более 35 000 кв.м. жилья в Екатеринбурге, Верхней Пышме и Тюмени. Также на 2015 год намечено начало строительства новых объектов. Речь идет как о новых очередях в проектах, находящихся в реализации (ЖК «Рифей» г. Верхняя Пышма), так и о новых площадках – ЖК по ул. Маневровая – Таватуйская в Екатеринбурге и большой проект комплексного освоения территории в пос. Балтым».
Кризисные цены
К вопросу ценообразования в экономически сложный год девелоперы подходят по-разному. Застройщики сегодня находятся в непростом положении: с одной стороны, растет себестоимость строительства, с другой – сокращается платежеспособный спрос. Снижение цен не планируется. Но и о повышении сегодня говорят с осторожностью. Кто-то из застройщиков готовится корректировать цены вслед за инфляцией, кто-то – отталкивается от готовности объекта, а кто-то – планирует ориентироваться на план продаж и поведение покупателей. Как бы там ни было, сегодня в большинстве компаний все еще действуют цены прошлого года.
Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»»:
«Можно прогнозировать некий рост стоимости квадратного метра – в пределах инфляции, вряд ли меньше, в первом полугодии. Это обусловлено как самой инфляцией, ростом стоимости основных валют, так и тем, что многие застройщики прогнозируют снижение количества новых проектов на рынке».
Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент»:
«Повышение цен на квартиры напрямую зависит от строительной готовности дома. Чем выше строительная готовность жилого комплекса – тем выше цена. Мы по-прежнему придерживаемся этого принципа».
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЮИТ Уралстрой:
«Повышение цен в ближайшее время не планируется, будет ли пересмотр в дальнейшем – покажет уровень спроса».
Валерий Ананьев, глава компании «Атомстройкомплекс»:
«Мы сделаем все, чтобы удержать цены, которые сейчас есть на рынке. Но инфляция уже начинает на нас давить. Поставщики материалов, особенно тех, где есть импортные составляющие: алюминий, пластик, фурнитура, они сказали, что запасы кончаются, и с января собираются поднимать цены. Если мы будем вынуждены приобретать ресурсы по повышенным ценам, это отразится на ценах на жилье».
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:
«Ценовая политика будет, конечно же, в первую очередь, зависеть от рынка. Пока мы оставили прошлогодние цены и предлагаем нашим покупателям акции. К примеру, покупателям трехкомнатных квартир в ЖК «МонтеКристо» в подарок мы предоставляем дачный участок по Челябинскому тракту. Всем покупателям квартир в жилом комплексе предоставляется скидка на паркинг до 50%».
Евгения Солодянкина, руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»:
«Цены были сформированы в декабре, откорректированы они по тяжелому сценарию на 2015 год. Сейчас у нас установлены стартовые цены, на них реагируют более чем положительно. Поднимать цены мы, конечно, будем. С одной стороны, происходит повышение стоимости строительства, а с другой стороны, есть опасения, что поднятием цен мы можем понизить покупательскую способность. Лучше будем работать в ущерб своей маржи, но иметь стабильный спрос, стабильный уровень продаж».
Валерия Тарасова, руководитель Центра недвижимости «Астра» (застройщик ООО «АстраИнвестСтрой):
«Цены меняться будут. Это связано со стадией строительства объекта: дом растет и цена на него тоже поднимается. Спрогнозировать рост стоимости мы пока не можем, в данный момент на все объекты действуют цены старого года».
