Уральские девелоперы захотели разобраться в понятиях. Новый формат недвижимости – апартаменты – сегодня имеет слишком размытие рамки, считают они. Профессионалы посовещались и решили, каким характеристикам должен отвечать каждый комплекс апартаментов. Эксперты из Москвы и Санкт-Петербурга инициативу уральцев похвалили, но документ восприняли неоднозначно. Говорят, что принятое определение является слишком узким.
Апартаменты – это нечто среднее между гостиницей и жилым домом. А что конкретно – каждый девелопер сегодня решает сам. В Екатеринбурге апартаментами называют и самые бюджетные варианты новостроек по типу общежитий, и дома топового ценового сегмента с управляющей компанией и комплексом услуг для жильцов. Городские власти каждый раз не до конца понимают, во что превратится очередной проектируемый комплекс апартаментов, а потому относятся к этому формату настороженно.
Сергей Мямин, вице-мэр по капитальному строительству г.Екатеринбурга:
«Сегмент апартаментов очень спорный, очень к нему настороженно и даже негативно относится администрация Екатеринбурга. И, тем не менее, он существует, мы его поставили на адресный мониторинг, видим, что в этом году будет введено порядка 20 тыс. кв. м, а в следующем году введут порядка 75 тыс. кв.м».
Количество апартаментов постоянно увеличивается. В настоящий момент в Екатеринбурге насчитывается 14 строящихся комплексов, общая площадь которых составляет 300 000 кв.м
А между тем, в Москве проблему «разношерстности» апартаментов решили кардинально. Этот формат в «чистом виде» запретили к строительству. Отныне апартаменты в столице могут строить только в составе гостиничных комплексов. Основная претензия столичных законодателей к апартаментам – отсутствие необходимой социальной инфраструктуры в таких проектах.
В Екатеринбурге дело до запрета апартаментов пока не дошло, и девелоперы решили их классифицировать. Для этого предложено установить жесткие рамки для данного формата, чтобы вопросов к этому классу не возникало ни у властей, ни у бизнеса.
Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомлекс»:
«Сейчас законодательство позволяет под маркой «апартаменты» строить что угодно, и это может стать злом для развития города Мы создали описание того, что является апартаментами. Мы выделили три класса. Все, что в эту классификацию не попало, мы считаем, что эти объекты апартаментами называть нельзя. Когда правила игры есть, и они ужесточаются, это приводит к увеличению качества среды».
Согласно разработанному документу, обязательными атрибутами апартаментов станет:
- Наличие благоустроенного двора площадью не менее 1 000 кв.м.
- Минимальная площадь апартаментов – не менее 25 кв.м.
- Наличие в комплексе квартир с разным количеством комнат.
- Наличие гостиницы в комплексе апартаментов, сдавать в аренду должно не менее 10-30% апартаментов.
- Наличие управляющей компании уровня не ниже 4 звезд.
- Наличие паркинга из расчета не менее 0,5 машино-места на 1 квартиру (этот показатель меньше, чем для жилья, но больше, чем для гостиницы).
- Наличие системы видеонаблюдения.
- Отделка должна быть «чистовой».
Так, на суд профессиональных участников рынка была вынесена первая классификация комплексов апартаментов. Автором документа выступила региональная гильдия управляющих и девелоперов. Разработчики предложили разделить апартаменты на 3 класса: А, В, С:
Табл.1 Архитектурные и планировочные решения
| |
|
A |
B |
C |
| Архитектура |
Благоустройство придомовой и дворовой терри-тории: |
Наличие детской и взрослой площадок, в сумме не менее 1000 кв.м |
Наличие детской и взрослой площадок, в сумме не менее 1000 кв.м |
Наличие детской и взрослой площадок, в сумме не менее 1000 кв.м |
| Планировочные решения |
Ограничения по площади без учета летних помещений: |
Площадь апартамента не менее 45 кв.м |
Площадь апартамента не менее 35 кв.м |
Площадь апартамента не менее 25 кв.м |
| |
Нарезка квартир: |
Количество квартир-студий не более 40% |
Количество квартир-студий не более 50% |
Количество квартир-студий не более 60% |
| |
Высота потолка, между полом (стяжка) и потол-ком: |
от 2,85 м |
2,7 м |
2,7 м |
Табл.2 Сервисная инфраструктура
| |
A |
B |
C |
| Благоустройство придомовой и дворовой терри-тории: |
Не менее 4 звезд, с долей фонда номеров (от общего числа апартаментов) не менее 30%. Отель имеет отдельный вход. |
Отель, с долей фонда номеров (от общего числа апартаментов) не менее 30%. |
Отель, с долей фонда номеров (от общего числа апартаментов) не менее 20%. |
| Перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией: |
Круглосуточный ресепшн, румсервис, клининг, прачечная, служба парковщика, лобби бар и/или один ресторан |
Круглосуточный ресепшн, румсервис, клининг, лобби бар и/или один ресторан |
Ресепшн, бар или кафе |
| Наличие концепции управления гостиничным комплексом: |
Концепция управления, согласованная с профильным комитетом городской администрации |
Концепция управления, согласованная с профильным комитетом городской администрации |
Концепция управления, согласованная с профильным комитетом городской администрации |
Табл.3 Отделка и внешний вид
| |
|
A |
B |
C |
| Отделка, внешний вид |
Отделка общественных зон: |
Высококачествен-ная отделка по индивидуальному дизайн-проекту. Предусмотрена меблировка общественных зон |
Высококачествен-ная отделка по индивидуальному дизайн-проекту. Предусмотрена меблировка общественных зон |
Высококачествен-ная отделка по индивидуальному дизайн-проекту |
| |
Типовая отделка квартир*: |
Отделка «под ключ» с частичной меблировкой |
Отделка «под ключ» |
Финишная отделка |
А между тем, эксперты из других городов заявили, что разработчики первой в России классификации апартаментов задали чрезмерно узкие рамки.
Константин Апрелев, вице-президент РГР (г.Москва):
«Попытка задать требования, что все должно быть в одном месте здесь и сейчас, приводит к какому-то дисбалансу. Не в каждом доме есть определенный набор социальных функций, а почему мы хотим, чтобы это присутствовало в апартаментах? Зачем все это делать, если есть нормальная социальная инфраструктура рядом?».
Так, в проекте совсем не обязательно должна присутствовать гостиница, кроме того, нельзя ограничивать минимальную площадь апартаментов, считают оппоненты классификации.
Александр Ольховский, вице-президент «ВТБ-Девелопмент» (г.Санкт-Петербург):
«В документе есть ряд правильных вещей, с которыми я полностью согласен. Что, на мой взгляд, несколько не соответствует общей концепции. Я не понимаю, почему вы говорите, что апартаменты должны быть от 25 или 45 кв.м? Формат апартаментов по определению предполагает небольшие площади, меньшие, чем площади квартир. При этом апартаменты всегда меблированные, они полностью обслуживаемые.
Наличие отеля в формате 4 звезд для меня не очень понятный и избыточный критерий. Коллеги сформировали требования, которые совсем отрежут нас от жилья. Не торопитесь, не надо так жестко отмежевываться от жилья. Тут надо без резких движений, чтобы потом не получилось так, что никто не смог построить такой продукт».
В планах разработчиков классификации – вынести документ на обсуждение среди уральских девелоперов. В будущем эту классификацию планируется согласовать с профильными специалистами из администрации Екатеринбурга
***
А между тем, в рамках профессиональных сообществ подобные документы уже рождались. Так, к примеру, в 2012 году Российская гильдия риэлторов презентовала первую российскую классификацию новостроек. Этот документ был разработан по заказу государства. Сразу после представления документа общественности, он был передана в фонд Развития жилищного строительства (РЖС). У классификации были все шансы для того, чтобы стать официальной и обязательной к применению. Однако за два года она так и не была возведена в ранг нормативного акта.
