Екатеринбург превращается в мегалополис, неофициально захватывая чужие земли; соседи не возражают

В Екатеринбурге рождается технология создания сверхгородов будущего. Именно так можно назвать проекты комплексной застройки, реализуемые «за городской околицей». Столица Урала оказалась в уникальном положении. Де-факто она переросла себя и начала расширяться за счёт соседних муниципалитетов. Уникальность даже не в том, что город перешагнул собственные административные граница, а в том, что в этот процесс вовлечено несколько самостоятельных территорий, таких как Среднеуральск, Березовский, Сысерть и другие. Каждому из граничащих с Екатеринбургом муниципалитетов, выгодно, чтобы «град Екатерины» рос именно в его сторону. Ведь появление в городах-спутниках новых кварталов и микрорайонов означает развитие транспортной и коммунальной инфраструктуры, появление новых рабочих мест, рост налоговых поступлений и платёжеспособного спроса на услуги и товары, а также прочие экономические плюшки.

Пока ещё данный процесс незаметен, но уже в ближайшем будущем соседствующие с Екатеринбургом города и районы могут развернуть борьбу за внимание девелоперов, реализующих крупные строительные проекты. Вплоть до того, что муниципалитеты станут наперебой предлагать застройщикам землю на всё более выгодных условиях. В перспективе это может привести к снижению стоимости строительства и формированию весьма конкурентных цен на жилую и коммерческую недвижимость.

Заметим, что в плане формирования конкурентного рынка земель под застройку Екатеринбург и его ближайшее окружение обогнали Москву и Петербург. Как мы знаем, первая и вторая столица России являются субъектами федерации. Они могут расширяться только за счёт других субъектов. Но тут оказывается, что Первопрестольная окружена одной безальтернативной Московской областью, а Питер – по аналогичной схеме – Ленинградской областью. То есть властям, например Калужской, Владимирской, Тверской областей даже не имеет смысла создавать особо шоколадные условия для московских застройщиков. Всё равно те придут в первую очередь в Московскую область.

Столичные промышленники и строители неоднократно поднимали вопрос о ликвидации Московской области и передаче её земель упомянутым Калужской, Владимирской и другим сопредельным областям. Экономисты (вполне, кстати, справедливо) считают, что если бы с «нерезиновой» граничило несколько разных субъектов Федерации, то, конкурируя между собой они создали очень благоприятные условия для территориального развития столицы.

Екатеринбургу повезло больше чем Москве. И хотя Верхняя Пышма, Берёзовский и Сысерть пока не борются за внимание екатеринбургских девелоперов, но предпосылки для этого имеются. Как заметил гендиректор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев, Екатеринбург имеет уникальную возможность – у нас 11 небольших муниципалитетов, которые находятся на границах города.

Вышел за рамки

Застройщики и девелоперы, рассчитывающие на екатеринбургского покупателя, активно осваивают территории сопредельных муниципалитетов. Согласно картотеке Уральской палаты недвижимости (УПН), в настоящее время из 176 продающихся коттеджных посёлков, 116 расположены на территории тех самых сопредельных муниципалитетов. Следует, впрочем, признать, что реально «живой» на сегодняшний день является едва ли половина из этих проектов. Но даже с учётом этого получается, что в скором времени екатеринбуржцы станут владельцами не менее 1 тысячи гектаров земли под ИЖС на территории городов и районов-спутников.

И конечно не следует забывать о КОТах, активно разбредающихся по окрестностям уральской столицы.

Что такое КОТ?

В общем случае под комплексным освоением территории (КОТ) подразумевается застройка участка площадью от нескольких десятков гектаров с условием, что в новых кварталах будут созданы коммерческие объекты, прогулочная зона и элементы социальной инфраструктуры - школы, детские сады, спортивные сооружения. Эксперты называют это «созданием многофункциональной среды».

Классический КОТ предполагает также строительство собственной инженерной инфраструктуры. Впрочем, сегодня термин КОТ стал модным, и его используют для обозначения проектов иногда достаточно далёких от эталона. Например, в Екатеринбурге комплексным освоением территории называют строительство жилых комплексов «Университетский» (район Втузгородка) и «Каменный ручей» (возле Уктусских гор). Их размеры, соответственно 14 и 18 гектаров, площадь вводимого жилья – 280 и 44 тысячи квадратных метра. Зато к жилищному комплексу «Калиновский» (север Эльмаша) термин КОТ не применяется, хотя размер ЖК достигает 15 гектаров, площадь жилья порядка 200 тысяч квадратов, а на его территории построены детские сады, коммерческие и спортивные объекты.

Наиболее перспективно выглядит схема комплексного освоения территории, при которой владелец (арендатор) крупной площадки проводит землеустроительные работы, обеспечивает полигон инфраструктурой, после чего предлагает другим компаниям заходить на участок и возводить там жилье. Это позволяет застройщикам получить землю, минуя громоздкую процедуру аукционов. Кроме того, девелопер проекта берёт на себя решения вопроса по инженерным сетям. По такой модели в Екатеринбурге застраивается ЖК «Солнечный». Кроме того, с недавних пор группа «Ренова» также пошла по этому пути и стала пускать на площадку микрорайона «Академический» сторонних застройщиков.

Разновидностью описанной стратегии можно считать кооперацию нескольких компаний для совместного освоения большого участка. В этом случае затраты на социальную и инженерную инфраструктуру они делят между собой. По такой модели компании «AVS Девелопмент», Атомстройкомплекс» и «Брусника-Урал» намерены строить в городе Березовском жилой район Александровский.

Уже «живые» проекты

В настоящее время реальные строительные работы ведутся в рамках четырёх проектов КОТ в границах Екатеринбурга и одного в его ближайших окрестностях – на территории Среднеуральска.

Уже «живые» городские КОТы – это жилые районы Академический, Солнечный, Экодолье и Мичуринский. Что касается экспансии екатеринбургских строителей в соседние муниципалитеты (тот самый эксперимент по созданию сверхгородов), то первой ласточкой стал «Новый Среднеуральск» от «Атомстройкомплекса».

Как замечает замглавы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин, расширение областного центра (в его административных границах) планируется вести в четырех направлениях: юго-западном, южном, восточном и северном. В результате город получит около 30 миллионов квадратных метров жилья.

КОТ в пригородах

Проекты КОТ, реализуемые за пределами Екатеринбурга уже в силу их географии можно назвать экспериментальными. Мало этого, по крайней мере, два из них являются экспериментом в квадрате. Программа «Новый Среднеуральск» предполагает, что город-спутник Екатеринбурга превратится ни много ни мало – в его конкурента. Помимо жилья здесь будет создано несколько современных предприятий с высокими зарплатами (4 тыс. рабочих мест), учебные и медицинские учреждения, не уступающие екатеринбургским. По задумке компании «Атомстройкомплекс», всё это позволит Среднеуральску не превратиться в спальный район областного центра (к чему сегодня всё идёт), а стать самодостаточным городом, привлекательным для экономически активных граждан. В результате с 2013 по 2020 год население города должно увеличиться с 21,5 до 43,5 тысячи человек.

Программа развития Среднеуральска подразумевает застройку нескольких полигонов в разных частях муниципального образования. В результате здесь должны появиться новые микрорайоны: Прибрежный, Пихтовый, Южный берег, Западный берег, Золотая горка. В настоящее время компания активно застраивает квартал Пихтовый и разворачивает работы на Южном берегу.

Ещё один «дважды экспериментальный» КОТ намерена реализовать дочка финского концерна YIT – компания «ЮИТ Уралстрой». Рабочее название проекта – Octopus (осьминог, англ.). На выкупленных у УГМК 76-ти гектарах бывшей сельской земли, планируется создать что-то вроде олимпийской деревни. Новый малоэтажный микрорайон будет располагаться на берегу озера Балтым и административно относиться к МО Верхняя Пышма. По проекту центром поселения станет многофункциональный спортивный комплекс, объединяющий ледовый дворец, бассейн и горнолыжную базу (по некоторым данным – всесезонную). Возможно, строительство этого «младшего брата» Сочи начнётся уже в 2014 году.

Три оставшихся иногородних проекта КОТ предполагают постройку достаточно традиционных жилых массивов. В частности, ГК «Виктория» намерена создать посёлок «Островки» между Екатеринбургом и Первоуральском, а «Атомстройкомплекс» хочет возвести нечто подобное в Сысертском ГО между Двуреченском и селом Черданцево. Заметим, что по численности населения каждый из этих новых населённых пунктов (см. табл. 2) должен обогнать некоторые города. Например, в Волчанске (Свердловская обл.) сегодня проживает 9,6 тыс. человек.

Отдельно следует упомянуть жилой комплекс Александровский. Его на территории города Берёзовского намерены «вскладчину» строить «AVS Девелопмент», «Атомстройкомплекс» и «Брусника-Урал». На участке площадью в 250 гектаров предусмотрено строительство складской, торговой и жилой недвижимости. Специалисты отмечают не очень удачное название проекта. Его нередко путают с жилым комплексом "Александровский квартал", построенным ООО "Су-6" в южной части Екатеринбурга.

КОТы роняют цены

Вернёмся к тому, с чего начали – к влиянию «ползучей экспансии» девелоперов на цену жилой недвижимости в Екатеринбурге.

Ирина Сангалова, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«Почему мы вообще говорим о росте цен? Чем больше строится жилья, тем выше конкуренция между застройщиками. Кроме того, все названные проекты будут реализовываться на территориях четвертого ценового пояса и в пригороде. Очевидно, что при привлечении покупателей единственным регулятором динамики продаж будет выступать цена!».

Тем не менее, как замечает эксперт, ввод нового жилья – процесс постепенный, поэтому ни о каком обрушении цен говорить не придется, скорее о корректировке. При этом, как подчеркивает Ирина Сангалова, практически все проекты в категории КОТ относятся к экономклассу, а этот сегмент пользуется спросом. При адекватной стоимости и возможности использования ипотечных кредитов квартиры в новых кварталах будут востребованы, а у Академического появятся конкуренты.

Татьяна Деменок, гендиректор ЦН «Северная казна», президент УПН:

«Частный инвестор готов вкладывать средства в объекты, возводимые в рамках КОТ, когда понятна перспектива проекта. В настоящее время интерес физических лиц к подобной недвижимости присутствует, но доля таких инвесторов невелика- 5-7%».

Как замечают эксперты, застройщики, осуществляющие проекты по комплексному освоению территорий даже и не делают ставку на деньги частных лиц. Их гораздо более интересуют партнёрство с муниципалитетами (по схеме ГЧП), проектное финансирование банков и привлечение иных институциональных инвесторов.

Автор: Андрей Губанов