Завокзальный район может стать примером самого крупногоредевелопмента в столице Урала. Сейчас разрабатывается концепция развития территории. На месте промпредприятий в Завокзальном может быть возведена коммерческая и жилая недвижимость. О деталях концепции будущей застройки, перспективах и сложностях освоения этой площадки в интервью рассказала Ольга Иванова, начальник МБУ «Мастерская генерального плана».
Идея редевелопментародиласьу муниципалитета после появления проекта модернизации Екатеринбургского железнодорожного узла. Грузовые составы перестали проходить по путям через центр Екатеринбурга и останавливаться на станции Екатеринбург-Товарный. Базы и склады в центре города оказались не нужны. И это дало возможность задуматься городским властям о перестройке всего района. Об этом порталу metrtv.ru ранее рассказал в интервью начальник Главархитектуры Михаил Вяткин.
В настоящий момент в Мастерской Генерального плана ведется работа над концепцией застройки. Впрочем, есть определенные препятствия для реализации масштабных планов городских властей.
—Ольга Николаевна, в чем сложность реализации проекта редевелопмента Завокзального района?
— Завокзальный – это почти 300 га территории, которые находятся южнее Уралмаша. Это территория логистики, коммунальных, инженерных служб. С точки зрения улично-дорожной сети, которую можно сравнить с кровеносной системой, это полностью «обескровленный» район. Генеральным планом размещение здесь жилья никогда не предусматривалось. Вопросы о том, возможно ли разместить тут жилье, начали подниматься совсем недавно. И для оценки возможностей была разработана такая градостроительная документация как Концепция. Она должна явиться обоснованием для внесения изменения в Генеральный план. Концепция говорит о том, что здесь можно разместить жилье. И даже не одним способом.
Перенос производственных мощностей с территории Завокзальногорайона высвободит порядка 300 гектаров. Для сравнения, сопоставимый по площади участок занимает второй по величине в Екатеринбурге объект комплексного освоения территории – район «Солнечный» (362 га)
— Вы могли бы раскрыть детали этих концепций?
— Один вариант концепции был разработан Мастерской генерального плана и предусматривает сохранение вдоль проспекта Космонавтовбольшого блока объектов общественного обслуживания. Это коммерческая недвижимость, которая должна работать не только на район, но и на город, учитывая важное стратегическое положение на основной меридиональной городской магистрали.
Дальше, в следующей панели, предлагалось сделать большую ледовую арену. Причем, арену для проведения игр по хоккею международного уровня. А это значит, что объект должен быть рассчитан на не менее чем на 5000 зрителей, плюс высокий уровеньтрань спортивной инфраструктуры.
Ближе к северу – блок объектов, которые будут работать на Орджоникидзевский район. Например, торговые центры. Учитывая планы подведения линии метро, там возможно строительство каких-то объектов транспортной инфраструктуры с перехватывающими парковками и службами-попутчиками.
Это один подход. Второй вариант концепции – минимизировать полоску объектов общественного обслуживания, разместить здесь больше жилья. Получается, что район с трех сторон ограничен железными дорогами, а железные дороги – это серьезное планировочное ограничение – это шум и выбросы вредных веществ. Уменьшить влияние – предназначение буферных зон: паркингов в северной части, промышленных – в западной, технопарка – в южной.
— Сколько квадратных метров жилья возможно построить на этой территории в соответствии с каждой из этих концепций?
—По нормативам, плотность многоэтажной застройки составляет порядка 9000 квадратных метров на гектар. Если мы всю территорию «закатаем» жильем, то получим около 3 млн квадратных метров. Но, естественно, часть территории уйдет под улично-дорожную сеть, часть – под объекты инженерного снабжения и общественного обслуживания. Таким образом, согласно одной концепции возможно строительство порядка миллиона квадратныхметров жилья, согласно второй – около двух.
Все должно быть пропорционально затратам на освоение территории. Здесь затраты будут очень большие. Придется восстанавливать землю, приводить ее в соответствие с санитарными требованиями. Потребуются затраты на вынос существующих объектов. Заново придется строить улично-дорожную сеть, причем, по дорогому способу – чтобы связаться с соседними районами, надо будет соединить дорожную сеть через железнодорожные пути. Согласно существующим нормам, это можно делать, только разнося их на разные уровни, а значит, потребуется строительство путепроводов, крупных транспортных узлов. А это все очень дорого. Чтобы эти затраты были окупаемы, здесь должно быть размещено довольного много жилья.
— Не возникнет ли конфликтов, на ваш взгляд, при прокладке улично-дорожной сети, учитывая, что земля находятся в собственности сразу нескольких предприятий?
—– Как вы думаете, сколько их?
— Должно быть, не меньше пяти: «ПепсиКоХолдингс», ЗАО «Уралпластик», ООО «АльстомГрид», две овощебазы…
— А если я скажу, что там 180 землевладельцев? А теперь представим себя на их месте. У вас есть купленный участок, на котором были планы вести какую-либо деятельность. И тут появляются городские власти и говорят, что у них есть собственное видение относительно использования этого участка. Сейчас перед администрацией города стоит серьезная задача – эту работу по концепции нужно завершить и вынести на обсуждение с землепользователями и землевладельцами.
— Нет ли опасений у Администрации города относительно разного рода спекуляций со стороны землевладельцев?
— Есть, и они не беспочвенны. Поэтому мы стараемся материалы неутвержденные, не прошедшие процесс рассмотрения, не публиковать. Изначально эти материалы необходимо обсудить с землепользователями. Естественно, один будет против того, что по его участкупройдет дорога, а другой – что на его участке окажется не жилье, а школа, которая необходима для обеспечения этого жилья. И вот тогда начнется серьезная работа.
— Каким образом будет организована эта работа: будет ли муниципалитет выкупать участки, разрабатывать проект улично-дорожной сети и выставлять на аукцион?
— Ответ на этот вопрос вы получите не у проектировщиков-градостроителей, скорее всегопосле разработки концепции самим землепользователям будет предложено, разработать проекты планировки – ту документацию по планировке территории, которая предусмотрена градостроительным кодексом и которая приводит к ГПЗУ и разрешению на строительство. А как разрабатывать – основные направления даст эта концепция. К примеру, там будет сказано, что и в каких границах удобно строить, какие для этого необходимо объединить участки, какими этапами вести освоение района. В результате должен получиться полноценный работающий район.
— Улично дорожная сеть будет строиться за счет города?
—–Скорее всего, не в полном объеме. Откуда у города такие деньги?
— Могут владельцы земель не согласиться на такую схему?
— Можно предположить, что это будет их первая реакция.
— Есть ли возможность у городских властей влиять на ситуацию и решение землевладельцев?
— Это тоже вопрос не к проектной организации. По большому счету, изменение функциональногоназначения и размещение ликвидного жилья по высокой стоимости – это капитализация земель и выгодно землевладельцам. А дальше – целый комплекс вопросов. Кто-то захочет сохранять производство – значит, придется искать площадки, куда это производство можно будет перенести. Кто-то будет требовать компенсации – придется их формировать.
— Возможно ли, что не все землевладельцы, в чьих интересах будет строиться жилье, вынесут мощности? И где-нибудь в центре жилого района останется действующий завод?
— Такое не хочется прогнозировать, но вполне может быть. У нас же уже были прецеденты, когда на улице Щербакова строилась улица, а один землевладелец отказывался продавать свой участок и дом. Здесь те же самые частные землевладельцы, только их участки крупнее.
***
В Екатеринбурге уже есть примеры производственного редевелопмента. Так, жилые комплексы построены на месте «Подшипникового завода №6», а также завода «Уралобувь». Кроме того, известно, что жилье будет строиться на месте «Екатеринбургского Мукомольного завода», завода по обработки цветных металлов и цеха № 6 завода ЖБИ.
Не исключено, что жилье будет построено на месте Приборостроительного завода. Недавно предприятие заявило о планах по выносу мощностей и проведению конкурса на разработку архитектурной концепции застройки промплощадки. Выбрать подходящий проект планируется уже осенью 2014 года.
Также в администрации города обсуждается вопрос рекультивации территории гранитного карьера на ЖБИ. План реконструкции карьера будет готов к 2015 году.
