Квартиры в малоэтажных домах – идеальное жильё, созданное из противоречий

Именно квартирам в малоэтажках принадлежит целый ряд ценовых рекордов. В том смысле, что в определённые периоды объекты из этого сегмента оказывались самым бюджетным предложением на рынке. Например, в конце 2013 и начале 2014 годов в селе Красном (МО Верхняя Пышма) квартиры-студии в строящейся трёхэтажке предлагались всего за 798 тыс. руб. Бывают и еще более бюджетные предложения. Правда, чуть подальше. Сегодня студии в малоэтажной застройке в посёлке Косулино девелопер продаёт по 640 тысяч за объект. Еще один наглядный пример: последними полноценными однушками по цене до 2 миллионов рублей на территории Екатеринбурга были квартиры в строящемся малоэтажном жилом комплексе «Мичуринский». Впрочем, в апреле 2014 года таких цен в этом квартале уже не осталось.

Стоимость строительства малоэтажного жилья объективно ниже, чем многоэтажного. Лёгкий фундамент, отсутствие лифтов, возможность обойтись без дорогих башенных кранов, короткие сроки строительства (обычно до полугода) – всё это позволяет минимизировать затраты застройщика. К тому же, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, проектная документация на дома до трёх этажей с количеством подъездов не более четырёх, не обязана проходить экспертизу. Это также снижает затраты на реализацию проекта.

14-кратный рост в течение года

За последний год объём строительства многквартирных малоэтажек в Екатеринбурге вырос в 14 раз! По информации коммерческого директора ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслана Музафарова, в 2012 году в столице региона было построено 3,3 тыс. кв. м такого жилья, а в 2013 году – 45,3 тыс. кв. м.

По данным екатеринбургской мэрии, в столице Урала в ушедшем году было введено в эксплуатацию 68 многоквартирных домов общей площадью 683,83 тыс. кв. м., 37 малоэтажных домов площадью 45,26 тыс. квадратов и 400 частных домов площадью 114,22 тыс. кв. м.

Как видим, «идеальное жильё» явно уступает по объемам ввода, как коттеджам, так и многоэтажкам. И вряд ли следует ожидать, что оно в обозримом будущем, станет играть доминирующую роль на рынке. Всё-таки это нишевый и пока непривычный продукт. К тому же его положительные качества проявляются только в условиях недорогой земли. При равном количестве жилых квадратов малоэтажки занимают «на местности» в 3-6 раз больше места, чем высотки. Кстати, именно поэтому данный формат жилья строится почти исключительно на периферии – в отдалённых районах Екатеринбурга и в городах-спутниках. Там цена земельных участков в разы ниже, чем в активно застраиваемых районах.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела РИЦ УПН:

«Застройщики сделали ставку на малоэтажное жильё, потому что рынок стал более конкурентным. Широкий выбор однотипных предложений на окраинах подталкивает к поиску новых форматов и качественному расширению предложения. Сегодня уже можно говорить о том, что данный сегмент рынка сформировался. В Екатеринбурге и пригороде в конце 2013 года в стадии строительства находилось 135 тыс. квадратных метров такого жилья. Для сравнения, всего в городе в тот момент строилось 2,65 миллиона квадратов жилой недвижимости».

Бермудский трёхэтажник

Анализ предложений екатеринбургских застройщиков позволяет прийти к любопытному выводу – все небольшие многоквартирные дома имеют ровно три этажа. Это легко объясняется тем, что добавление хотя бы ещё одного уровня скачкообразно усложняет процесс согласования строительной документации. Уменьшение же числа этажей до двух подталкивает застройщика к изменению типа жилья с многоквартирника на таунхаусы. Как замечает Михаил Хорьков, компактные многоквартирники и таунхаусы – это принципиально разные объекты, ориентированные на разные группы покупателей.

Тёмная и светлая ипостаси идеала

Квартиры в малоэтажках, с точки зрения покупателя, сочетают в себе почти все преимущества городского и загородного жилья (с недостатками, впрочем, похожая ситуация). Главный плюс – нет «ощущения муравейника», плюс на единицу площади придомовой территории приходится меньше припаркованных машин, выгуливаемых детей и собак, а также курящих подростков. Легче перезнакомиться с соседями и вычислять «чужаков». Как сказал бы специалист – ниже антропогенная нагрузка на территорию. Ну а о более низкой цене, по сравнению с многоэтажными домами, мы уже говорили…

Что касается минусов, то главный из них – местоположение новых малоэтажных кварталов. В настоящее время в городской черте Екатеринбурга активно строятся всего два подобных комплекса. Причём оба «на задворках». Все остальные предложения разбрелись по территориям сопредельных муниципалитетов. В идеале, семья, поселяющаяся в квартале новых малоэтажек должна иметь по автомобилю на каждого взрослого. Хотя, что касается комплексов в границах Екатеринбурга, то известны случаи, когда квартиры в них покупали вовсе безлошадные семьи и отдельные граждане. Кстати, на разницу в ценах на малоэтажную и обычную квартиру в столице Урала, вполне можно приобрести бюджетное авто.

Ещё один потенциальный недостаток маленьких домов – дорогая коммуналка. Во-первых, у малоэтажек, по сравнению с городской «классикой», при прочих равных, выше теплопотери через крышу и подвал (в пересчёте на отдельную квартиру). Во-вторых, все платежи, которые ложатся на собственников многоквартирных домов (обустройство придомовой территории, земельный налог и т.п.) делятся на всех владельцев квартир. Чем меньше собственников в доме, тем платеж выше.

Ирина Сангалова, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость»:

«В застраиваемых микрорайонах помимо малоэтажных домов, может вестись и строительство высоток. Поэтому при выборе квартиры следует обратить внимание на то, где и как будут расположены большие дома, так как немаловажным фактором будущего комфортного проживания будет попадание в окна солнечного света».

Реализуемые проекты

По состоянию на апрель 2014 года в Екатеринбурге и его окрестностях реализуется без малого десяток малоэтажных проектов. Почти все они расположены за пределами административной границы уральской столицы.

Впрочем, главное их различие даже не в географии, а в концептуальном подходе. Создаётся ощущение, что застройщики сегодня изо всех сил экспериментируют с различными форматами, планировками, стройматериалами, а также с маркетинговыми приёмами. Идёт поиск жизнеспособного формата малоэтажки. Группа LSR сделала ставку на достаточно массовую и дешёвую застройку. В ЖК «Мичуринский» будет 70 домов (сейчас строится третий десяток), используется бюджетная технология панельного домостроения (облагороженная бесшовным фасадом). Кубатура квартир в целом соответствует жилью класса «эконом» и нижнему сегменту класса «комфорт».

Иной подход демонстрирует Многопрофильная фирма «Альта», создающая ЖК «Уктусская долина» на территории лесопарка «Уктусские горы» (в границах Екатеринбурга). Здесь дома возводятся из кирпича, цена квадрата в среднем выше, чем в «Мичуринском», квартиры сдаются без отделки (что свойственно жилью класса «комфорт» и «элит»), впрочем, площади квартир в основном соответствуют уровню «эконом». Главное же отличие «Уктусской долины» от большинства других проектов в том, что объекты, предлагаемые в этом ЖК, не имеют статуса жилья. Это апартаменты. В проектной декларации, здешние квартиры именуются гостиничными номерами… Также следует обратить внимание на один пикантный момент. Проект рекламируется как трёхэтажный, но в разрешении на строительство, выданном 18 декабря 2012 года по этому адресу (ул. Прониной) значатся сблокированные двухэтажные дома типа «таунхаус». Представитель компании пояснил, что в настоящее время продаются квартиры только на первом и втором этажах. Одновременно идёт согласование документов на увеличение этажности застройки до трёх. Когда процесс завершится, в продажу поступят квартиры свободной планировки на третьем этаже (плюс мансарда) площадью до 85 квадратов.

Своим путём пошёл ЖСК «Косулино», взявшийся строить одноимённый жилищный комплекс, располагающийся в одноимённом же посёлке в 12 км. от Екатеринбурга. Здесь используется недорогая каркасная технология, а квартиры строятся только в формате однушек и компактных студий (от 18,5 кв.м.). Кстати, благодаря этому цена отдельного жилья в ЖК «Косулино» начинается всего с 640 тыс. руб.

Малоэтажные жилые комплексы, предлагаемые на продажу в Екатеринбурге и окрестностях:

Семьдесят одна многоквартирная проблема

Заметим, что при недостаточно ответственном подходе к сделке жильё в малоэтажном доме может стать весьма рискованной покупкой. Речь идёт о так называемых многоквартирниках, возведённых на земле, предназначенной для индивидуально жилищного строительства. Такие весьма спорные с юридической точки зрения постройки занимают значительную долю рынка малоэтажного жилья. Как недавно сообщил начальник отдела архитектурно-строительного контроля департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Дмитрий Юрин, по состоянию на начало апреля 2014 года на территории города выявлен 71 подобный объект. Из них 5 многоквартирников снесены, 6 ожидают сноса, по 49 постройкам направлены иски в суд.

Покупателю, чтобы не нарваться на подобный высокорисковый объект следует внимательно изучить разрешительную документацию на строительство. Если в разрешении указан «многоквартирный дом», то всё в порядке. Если же там значится ИЖС, то приобретать квартиру в такой постройке можно, только если вы согласны рискнуть суммой, обозначенной в договоре купли-продажи. Также следует уточнить, статус земли, на корой стоит дом. На участках, предназначенных под ИЖС, строительство многоквартирных зданий незаконно.

Перспективы

По мнению Михаила Хорькова, малоэтажная застройка в обозримом будущем будет развиваться в окраинных районах Екатеринбурга и в пригородах. Причём её будут постоянно теснить с одной стороны среднеэтажные дома, с другой – коттеджи и таунхаусы. То есть, малоэтажки продолжат оставаться эдаким «нишевым» форматом жилья, занимающего земли не подходящие для высотного домостроения, но при этом слишком дорогие, чтобы разбивать на них коттеджные посёлки.

Ирина Сангалова, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость»:

«Полагаю, что массовой малоэтажной застройки в Екатеринбурге мы не увидим. Это, прежде всего, связано с тем, что застройщики получают максимальную выгоду от строительства высоток. В период дефицита земельных участков под строительство многоквартирных домов, о котором девелоперы говорят не первый год, не приходится ожидать, что застройщики займутся реализацией менее выгодных проектов».

Впрочем, как мы уже убедились, в условиях мегаполиса даже «нишевый» формат жилья – это сотни объектов, ежегодно выбрасываемых на рынок. Кроме того, в формате малоэтажек могут строиться новые, ранее невиданные на Урале типы жилых комплексов. Например, в районе южного автовокзала Екатеринбурга планируется возвести жилой массив «Сочи», в составе которого будут двухэтажные секции – таунхаусы. Еще один перспективный район – это территория между Уралмашзаводом и железнодорожной станцией Екатеринбург-Пассажирский. Недавно горадминистрация Екатеринбурга озвучила планы по выносу из данного квадрата промышленных и логистических предприятий и формированию здесь жилых кварталов. Один из планов застройки подразумевает развитие как многоэтажной, так и средне- малоэтажной застройки (от 2 до 5 этажей).

Автор: Андрей Губанов