Упрощение процедуры регистрации в 2006 году частных домов дало почву для развития нового вида строительного бизнеса. Под видом коттеджей небольшие строительные компании возводили многоквартирные дома на землях ИЖС и распродавали их по долям. Первыми тревогу начали бить жители – владельцы соседних частных домов: в частном секторе начались перебои с электричеством, а на огороды полились сточные воды. Тогда власти заняли однозначную позицию – строительство подобных объектов является незаконным. Предупреждали всех, но многие отказывались услышать. В Екатеринбурге более 2000 человек приобрели квартиры в новостройках на землях ИЖС.
В Екатеринбурге построено порядка 70 объектов, законность которых вызывает у администрации города большие вопросы. Пять построек уже снесены, о сносе еще шести объектов вынесены судебные решения. Законность строительства еще 49 домов оспаривается в суде.
Перспектива для покупателей оказаться без вложенных в строительство денег и жилья стала реальной. Причем, претендовать на какую-либо компенсацию от государства они не в праве, поскольку покупали квартиры, по сути, на свой страх и риск. Для пострадавших покупателей ситуация сложна и неоднозначна, но выход есть, уверены эксперты. О том, как покупателям квартир в незаконных домах правильно защищать свои интересы в суде и как не попасть в эту группу риска, – в эксклюзивном интервью Андрея Артемьева, директора МБУ «Екатеринбургский муниципальный центр защиты потребителей».
— По данным администрации Екатеринбурга, в многоквартирных домах на землях ИЖС проживает порядка 2000 человек. Андрей Дмитриевич, сколько человек уже обратилось в Екатеринбургский муниципальный центр защиты потребителей?
— Как ни странно, приходят немногие, посоветуются и уходят. Они слишком поздно понимают незаконность существования своего дома. Все, что мы можем сделать – научить, как написать иск к застройщику, чтобы вернуть вложенные деньги. Но понятно, что забрав все свои деньги, даже если застройщик их отдаст, эти люди никогда не получат жилья аналогичного метража. В этих незаконных новостройках квадратный метр стоит в разы дешевле, чем в законно построенных домах: застройщик не участвовал в аукционе и не выкупал право на аренду участка, не обеспечивал объект необходимыми инженерными коммуникациями и так далее.
— Год назад один из застройщиков многоквартирного дома на земле ИЖС заявил, что если построенный им объект снесут, то для возврата покупателям средств у него нет резервов. Он все вложил в стройку. Есть ли шансы у покупателей квартир вернуть от застройщика какие-либо средства?
— Все зависит от финансового состояния застройщика. Если застройщик зашел только на этот объект, ничего другого построить не успел, то понятно, что основная денежная масса ушла на строительство, а у него остались какие-то копейки. По решению суда его могут признать банкротом, тогда между людьми в порядке очереди будут распределяться оставшиеся средства. А если застройщик более масштабный, и у него есть несколько площадок, то, конечно, с него можно что-то взять. Это может быть, к примеру, другой построенный объект или земельный участок.
— В каком случае у покупателей больше шансов вернуть вложенные деньги – если они объединятся и подадут коллективный иск от всех или каждый будет судиться с застройщиком индивидуально?
— Все иски должны быть индивидуальные. Это важно. Коллективный иск, с юридической точки зрения, – крайне сложная вещь. Получается, что каждый покупатель – истец со своими требованиями и претензиями, суд должен выслушать их всех. Заседание будет бесконечным, материалы дела – стопка томов. Есть риск, чторазбирательство никогда не закончится. К тому же, тут появляется возможность затягивать судебный процесс – если кто-то из участников сторон не явится, заседание будет сорвано. Поэтому ни в коем случае коллективные иски подавать нельзя.
72 многоквартирных дома, законность строительства которых вызывает вопрсоы у администрации Екатеринбурга
— Если уже понятно, что у застройщика нет денег, есть ли смысл подавать иск?
— Подавать иск есть смысл до тех пор, пока не началась процедура банкротства и ликвидация фирмы. Если какие-то средства остались, их можно будет взыскать. Более того, решением суда, вступившим в законную силу, определяется сумма долга. У покупателя появляется на руках документ, подтверждающий сумму, которую застройщик должен им. Проблема в том, что у многих нет документа, официально подтверждающего передачу денег. Допустим, подписан договор, в нем указана цена. Но договор не является гарантией того, что сумма была перечислена. Оплата должна быть подтверждена кассовым чеком или в договоре должен быть пункт, что деньги были переданы в полном объеме и стоит подпить и печать застройщика. Но очень часто этого нет.
— Стоит ли подавать в суд на строительную компанию, если уже запущена процедура банкротства?
— Если началась процедура банкротства в арбитражном производстве, тогда нет смысла в суде общей юрисдикции пытаться взыскать что-либо с юридического лица. Нужно обращаться в ликвидационную комиссию. И уже ликвидационная комиссия распределяет активы, которые есть.
— Если суд признает построенный объект незаконным и предпишет снести его, могут ли покупатели претендовать хотя бы на земельный участок или строительные материалы, из которых собран дом?
— Да, земля может быть распределена между покупателями в соответствии с их долями. Оформить документы на землю они могут.Другой вопрос, что на этих 20 сотках построено 20 квартир – это по сотке «на нос», каждой семье там можно разве что поставить по палатке. Более того, они могут разобрать дом и распределить между собой стройматериалы. Но им все равно нужна территория, где они могли бы сложить эти стройматериалы в какие-то постройки для проживания.
— Допустим, администрация города выиграла суд, и построенный дом признан незаконным. Есть ли шансы у строительной компании оспорить это решение в суде высшей инстанции?
— Застройщик может подавать апелляцию – каждый имеет право на судебную защиту. Одно дело – решение суда, а есть апелляционная инстанция, кассационная инстанция, система арбитражных судов – четыре инстанции. Все это делать, конечно, можно. Другой вопрос, что застройщик должен считать деньги. Во-первых, во всех судах нужно платить пошлину. Застройщик все больше и больше будет ввергать себя в убытки, если у него нет шансов выиграть. Но с другой стороны, для жильцов это – отсрочка исполнения судебного решения. Пока решение не вступило в законную силу, они могут продолжать жить в своих квартирах.
— Какие неверные шаги, по Вашему наблюдению, совершают покупатели незаконных многоквартирных домов в процессе отстаивания своих интересов?
— Некоторые пытаются подавать в суд на администрацию Екатеринбурга. С моей точки зрения, подавать в суд на муниципалитет – потеря времени. В данном случаенет никаких шансов выиграть разбирательство. Что-либо высудить у Администрации можно только в одном случае – если она разрешила и согласовалана землях ИЖС строительствотакой постройки. Вот если бы существовало разрешение на строительство, выданное Главархитектурой, а потом Администрация бы подала в суд на застройщика и строение в суде признали незаконным, вот тогда да, другой разговор. Но таких документов не существует.
— Областные власти уже обозначили свою позицию – покупатели незаконных построек не подпадают под закон об обманутых дольщиках и не смогут претендовать на помощь государства. С вашей точки зрения, стоит ли пострадавшим обращаться за помощью в администрации Екатеринбурга?
— Единственное что может сделать муниципалитет – выделить землю для индивидуального жилищного строительства. Если у этих людей нет жилища, и они будут признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, они могут встать в специальную очередь на получение жилья или подать заявку на предоставление земельного участка под ИЖС.
— Не секрет, что в очереди за жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий нуждающиеся стоят годами. Если у администрации нет другого способа оказать поддержку нуждающимся, а застройщики не могут вернуть дольщикам деньги, какой,с вашей точки зрения, возможен выход из сложившейся ситуации?
— Сейчас обсуждаются несколько вариантов. К примеру, один из застройщиков сегодня он признал свою вину и готов расплатиться с покупателями. Единственное, он просил у города продать право аренды на другую площадку, где он будет строить в рамках закона, зарабатывать и, таким образом, людям будет предоставлять квартиры. В плане исполнительного механизма – есть смысл не сносить дома сразу. Город может дать некоторую отсрочку. Но должно быть четкое понимание того, когда эта проблема будет решена, куда будут переселены дольщики. Такие разумные варианты обсуждаются.
В некоторых случаях обсуждается вопрос изменения статуса земель. Такой вопрос может подниматься, но только там, где это возможно технически и организационно. Если возможно будет изменить статус земли, то можно будет зарегистрировать дом как многоквартирный. Но в большинстве случаев, под этими построенными многоквартирниками изменить участок земли нельзя из-за невозможности обеспечить централизованными коммуникациями.
— Как при выборе квартиры отличить законный малоэтажный дом от незаконного? Ведь в Екатеринбурге есть и законно построенные трехэтажные многоквартирные дома.
— У застройщика необходимо требовать документы на землю и разрешение на строительство многоквартирного дома. Если дом строится законно, то земля будет статуса «Земли поселений» для многоэтажного жилищного строительства. Как только увидите, что у земли категория сельхоз. назначения или земля поселений с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства – то, скорее всего, стройка незаконная. Дальше надо разбираться, показывать бумаги юристам. Если застройщик откажется показать эти документы или предоставить их копию, о чем тогда с ним можно говорить?
***
Согласно официальной статистике городских властей, в окрестностях Екатеринбурга построено 72 многоквартирных дома на земле ИЖС. Однако по подсчетам Уральской палаты недвижимости подобных объектов больше сотни и до сих пор список продолжает пополняться новыми адресами. По мнению экспертов, конец этой проблеме будет положен в марте 2015 года, когда закончится действие дачной амнистии.
