Прошедший 2013 стал годом, казалось бы, невероятных для Екатеринбурга надежд – стать выставочной и деловой площадкой мирового значения. Не все из ожиданий сбылись, но о некоторых даже мечтать было приятно, утверждали застройщики. Совпадение или нет, но именно в прошлом году строительные проекты стали в разы масштабнее, а их реализация – делом престижа. И все, что год назад было начато с настроением подготовки города к крупнейшим событиям, таким как чемпионат мира по футболу 2018 года и международная выставки ЭКСПО-2020, будет продолжено и в 2014 году. Тем более что город вновь подал заявку в оргкомитет ЭКСПО, теперь на право проведения выставки уже в 2025 году.
До конца 2013 года участники рынка надеялись, что Екатеринбург примет у себя ЭКСПО-2020. И весь год прошел в ожидании чуда. Как-то не верилось в возможность такого рывка для пусть и не маленького, но все-таки малоизвестного в мире города. И в то же время теплилась надежда. Мероприятие такого уровня могло привлечь в город колоссальные инвестиции – по некоторым подсчетам порядка 20 миллиардов долларов. Для строительства выставочных павильонов власти города зарезервировали более 500 га в районе ВИЗа.
На фоне общего эмоционального подъема девелоперы один за другим озвучили грандиозные планы по комплексному освоению территорий. И это притом, что еще год назад большинству застройщиков участие в таких крупных проектах (даже в частно-государственном партнерстве) казалось слишком амбициозной и рисковой задачей. Но именно в 2013 были представлены проработанные концепции крупных микрорайонов, как в Екатеринбурге, так и в ближайшем пригороде, и даже одна концепция перестройки целого города – Среднеуральска.
На севере Екатеринбурга строить будет «Уралмедьстрой» («дочка» УГМК). Микрорайон называется «Северная корона», он рассчитан на 800 тысяч квадратных метров жилья для 24 тысячи человек. В южной части города заявлено о строительстве стразу двух микрорайонов: «Патрушихинские пруды» на 500 тысяч квадратных метров жилья (ТПК «Уралобувь») и микрорайон «Солнечный» на 2 миллиона квадратных метров («Форум Групп»).
Для таких грандиозных проектов, по меркам российского рынка жилья, нужны новые формы реализации. Частно-государственное партнерство в том виде, в каком оно было реализовано на проекте «Академический», вряд ли будет иметь место снова. Но вопрос о степени участия государственных денег продолжает прорабатываться. В 2013 году были попытки создать новые формы сотрудничества. Так, например, компания «Форум-групп», фактически, взяла на себя функции государства в рамках своего проекта. Девелопер выиграл на аукционе участок для застройки нового микрорайона, и нашел средства для подведения коммуникаций. И теперь готов предложить другим участникам рынка возможность заниматься исключительно строительством.
В тот же 2013 году впервые состоялись инвестиционные «смотрины». Крупномасштабным проектам требуются инвестиции. Но на такой уровень инвестпрезентации, какой публично репетировали на «Рождественском саммите», мероприятии, организованном НП Гильдия управляющих и девелоперов, пожалуй, можно назвать новым для уральских застройщиков. На рынке еще нет большого опыта работы с инвестициями, да еще в таких больших масштабах. Отметим, что еще несколько лет назад позиция уральских девелоперов была принципиально иной.
Андрей Бриль, полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов»:
«У нас, в профессиональном объединении, есть ощущение, что наши крупные девелоперские компании перестали занимать такую позицию, которая была характерна для определенного периода, лет 10 назад: мы сюда никого не пустим, никому не дадим строить здесь, кроме себя. Нам кажется, что этот подход принципиально изжит, в проектах есть место для разумного и вменяемого, компетентного внешнего инвестора. Принципиально, что психологический барьер преодолен».
А между тем, запуск крупномасштабных проектов позволил столице Урала выйти на исторический рекорд по объему строительства жилья. В текущем году количество стройплощадок в столице Урала выросло на 25%. По данным Уральской палаты недвижимости, сейчас в заделе у Екатеринбурга находится свыше 2,5 млн квадратных метров жилья, в процессе строительства – еще около 200 объектов.
И даже тот факт, что впервые за несколько последних удачных для города лет Екатеринбург не смог перешагнуть планку в миллион квадратных метров сданного в эксплуатацию жилья, на фоне перспектив не выглядит удручающим. Скорее наоборот, 2014 год, не исключено, добавит в статистику не вошедшие ранее 200 000 кв. м.
Такие планы у администрации города были по вводу жилья еще в начале осени
Сергей Мямин, вице-мэр по капитальному строительству:
«Стоит признать тот факт, что за последние четыре года мы по состоянию на 1 декабря 2013 года ввели меньше всего. Меньше вводим, больше остается в разрешениях на строительство. Из позитива – все строится, замороженных объектов мало. Но ввода мы не чувствуем».
Даже, несмотря на снижение показателя ввода, Екатеринбург занимает одно из лидирующих мест в России по количеству вводимых квадратных метров жилья на человека. Так, в Москве ежегодно сдается по 0,5 метра на человека, тогда как в Екатеринбурге это показатель равен 0,75 м/чел
Одна из объективных причин недобора вводимых квадратных метров жилья до миллиона – законодательные изменения. Увеличились сроки технологических присоединений новостроек к инженерным сетям.
Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна»:
«Наша компания столкнулась с проблемой перекладки сетей, которую через аукцион должен был сделать подрядчик Водоканала. В связи с этим, мы не сдадим в этом году (2013 году, – Прим. ред.) жилой дом на улице Шефская, 19-этажную секцию. Все строительные и отделочные работы выполнены в срок. <…> Мы уже готовы к работе с дольщиками, которые будут предъявлять нам претензии. Для нас это первая не очень приятная новость, когда мы заканчиваем год с невыполненными обязательствами».
Индикатором интенсивного развития стройотрасли стало появление новых форматов жилья. В Екатеринбурге первые апартаменты были сданы и заселены еще в начале 2013 года. А количество строящихся апартаментных комплексов в прошолом году в Екатеринбурге выросло в три раза. Сегодня в столице Урала возводится порядка 15 комплексов апартаментов общей площадью 180 тысяч квадратных метров. В 2014 году в рынок выйдут новые проекты, такие, как «Кандинский хаус» и Clever-park.
Апартаменты, получив довольно широкое распространение в городе, сохранили спорную позицию в рамках формата. Поскольку законодательство никак не регламентирует параметры апартаментов, у застройщиков есть возможность выдавать апартаменты как альтернативу жилью, но без соблюдения нормативов СанПиН для жилья, т.к. апартаменты юридически имеют статус нежилых помещений. И пока характеристики проектов строящихся апартаментов зависят от добропорядочности застройщиков.
Большая часть апартаментов возводится в центре Екатеринбурга. Из-за нехватки площадок для строительства многоквартирных домов в центре города, сегодня каждый второй строящийся объект приходится на комплекс апартаментов.
Михаил Хорьков, аналитик РИЦ УПН:
«Апартаменты идут в те сегменты, где не хватает квартир. Это либо достаточно дорогое жилье в центре города, либо максимально компактные квартиры с минимальным бюджетом. В центре апартаменты занимают больше половины строящихся объектов. Далеко не все они вышли на рынок и продаются, но это – вопрос ближайшего времени».
Между тем, основной объем жилого строительства приходится на южную часть города – 70%, а на северную – 26%. Эксперты уже давно указывают на сформировавшуюся диспропорцию в распределении строек. По их мнению, По их мнению, в этом году высокая концентрация новостроек в определенных районах приведет к повышению конкуренции между застройщиков. А значит, девелоперам придется предлагать рынку или более интересные проекты, или снижать цены.
Михаил Хорьков, аналитик РИЦ УПН:
«Прогноз на следующий год у нас осторожный. Скорее всего, объем строительства и объем предложения останется на высоком уровне. Продажи снизятся, а цены будут находиться в диапазоне от +5 до -10%. Цифра в 10% не должна пугать в данном случае, потому что она обусловлена смещением застройки на окраины города. Изменение структуры предложения вполне прогнозируемо. Естественно, что продавать на окраинах сложнее, придется привлекать покупателя ценой».
Довольно пессимистичная позиция относительно снижения цен до 10% уже подверглась критике. Далеко не все риэлторы и застройщики с ней согласны. Многие участники рынка недвижимости рассчитывают, что цены останутся на уровне 2013 года.
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой»:
«В 2013 году рынок недвижимости стабилизировался. Мы считаем, что в 2014 году тенденция будет та же. Стоимость квартир может претерпеть незначительные корректировки от +5% до -5%».
Впрочем, для повышения цен по первичному жилью есть объективные предпосылки. 1 января 2014 года вступил в силу закон «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве». Цель законодательного изменения – предотвратить появление новых обманутых дольщиков.
Девелоперы высказались скептически относительно этих государственных нововведений. Ожидается, что это приведет к повышению стоимости квадратного метра. Во всяком случае, крупные застройщики подняли цены на квартиры в прайсах в среднем на 5-7%.
Валерий Ананьев, глава «Атомстройкомплекса»:
«Застройщик и так страхует добровольно свои риски. А риски дольщика должен страховать сам дольщик. Если дольщик идет к ненадежному застройщику, то он может придти и застраховаться. А сейчас застройщик по закону обязан страховать всех дольщиков. Вы же, наверное, догадываетесь, что он это сделает не за свой счет. Будет удорожание квадратного метра на величину страховой премии».
Опасаются девелоперы и других факторов, способных увеличить цены на жилье, но не столь прямо, как в случае со страхованием. На экономику страны и строительную отрасль, в частности, может повлиять Олимпиада в Сочи. Причем, строители ждут не столько начала Олимпиады, сколько ее завершение. Есть мнение, что после проведения спортивного праздника цены на энергоресурсы отпустят в свободное рыночное плаванье.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Все понимают, что сегодня искусственно сдерживаются многие факторы, которые не позволяют ценам резко вырасти. Соответственно, до Олимпиады в Сочи все будет хорошо, а после нее все прогнозируют, что государство не будет так жестко сдерживать цены монополистов, энергопоставляющих компаний, нефтяникам дадут возможность вернуть свои деньги. Все это, безусловно, приведет к удорожанию себестоимости строительства. На мой взгляд, первичка, если брать экономкласс, прибавит в цене примерно 5%, комфорт-класс – 8-10%, при этом продажи будут однозначно хуже, что касается бизнес-класса, которого почти не строится, рост составит до 10%».
