Спекулянты потеряли интерес к перепродаже квартир в новостройках еще в 2012 году. Привлекательность банковских депозитов оказалась выше. Пустующее место профессиональных перекупщиков начали занимать инвесторы-новички. Эксперты не исключают, что это – первые признаки изменения ситуации на рынке. Причем, не в лучшую сторону.
Почему ушли профессионалы?
В предыдущие годы, на «растущем» рынке, цены на квартиры в новостройках обгоняли ставки по депозитам. Так, например, в 2011 году рост цен на квартиры в новостройках (10%) перекрыл показатели инфляции (6,1%) и доходность банковских депозитов (9,5%). Однако в 2012 году ситуация изменилась. Квартиры в Екатеринбурге подорожали всего на 7% против 6,6% инфляции, проиграв ставке по депозитам (10-11%). Тогда риэлторы зафиксировали – инвесторы потеряли интерес к спекуляции строящимся жильем.
Сегодня ситуация на рынке первичного жилья характеризуется как равновесие, которое постепенно смещается в сторону покупателя. С начала года в некоторых новостройках квадратный метр не увеличивался в цене. Причем, летом квартиры продавались даже с дисконтом. Рост среднего показателя на первичном рынке, по словам экспертов, произошел за счет вывода новых проектов в центре города. По статистике Уральской палаты недвижимости (УПН), первичное жилье с начала года в среднем по городу стало дороже на 7%.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«7% – это близко к уровню инфляции, не так уж много за девять месяцев. В процессе увеличения объемов строительства конкуренция выросла, деление на успешные и неуспешные проекты стало более очевидно. В некоторых проектах застройщики поднимают цены и продают. А есть и те, которые не поднимают, несмотря на стадию строительства, продают по одной и той же цене, и больших успехов в продажах не добились. Есть еще один момент. Структура предложения несколько изменилась – за последний год добавилось несколько проектов в первом поясе, которые вышли на рынок с высокими ценами – от 70 тысяч рублей за квадратный метр. Это повлияло на средний показатель. Если смотреть на районы второго и третьего пояса, там большого изменения не было».
Разница в ценах с момента закладки котлована до сдачи дома в эксплуатацию может серьезно варьироваться в зависимости от успешности проекта.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Ситуация отличается от проекта к проекту. Если брать типичные проекты – то доходность составляет от 15 до 25% в условиях более или менее стабильного рынка. Если все происходит на растущем рынке, то показатели могут быть выше. Но надо понимать, что это не годовые показатели, это от начала до конца – срок реализации проекта может быть от года до трех».
Иногда интересы инвесторов перекрывают сами застройщики. Некоторые девелоперы начинают реализацию, имея необходимые средства для старта проекта. В этом случае серьезной разницы в ценах на разных этапах стройки может и не быть.
Юлия Климанова, руководитель отдела продаж СК «Метеорит»:
«Новый объект на Степана Разина – Щорса, жилой квартал «Федерация», мы начали реализацию, имея собственные средства. Поэтому мы инвесторов искусственно отсекли, продавая объект по конечной стоимости. Таким образом, стоимость на этапе котлована сравнялась с конечной».
Куда уходят инвесторы?
Эксперты не раз высказывались о том, что потенциал роста цен на жилье в Екатеринбурге остается небольшим. И инвесторы, которых разочаровала доходность жилья в Екатеринбурге, стали присматриваться к другим регионам.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Екатеринбурге:
«Есть тенденция в плане портрета инвестора. Раньше инвесторы на протяжении последних двух лет, приобретали недвижимость в Екатеринбурге и Свердловской области. Это было четко видно. Сейчас, последние два квартала, инвестор стал уходить в Санкт-Петербург, Москву, Московскую область».
При аналогичной стоимости жилья на стадии котлована, доход перепродажи готового жилья и сдачи в аренду в других городах может быть выше.
Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«В Москве и Подмосковье цены начинаются от 3 млн. За 3,5 млн можно купить однокомнатную квартиру порядка 54 квадратных метров. Спрос на это жилье всегда будет, сдать его возможно более, чем за 1000 долларов в месяц. Цены на аренду в Екатеринбурге сильно отстают от московских».
Кто приходит?
Пустующее поле начали занимать новички. Покупать квартиры для перепродажи начали люди, которые не имеют отношения к сфере недвижимости и инвестиций.
Евгения Шварц, исполнительный директор ГК «Виктория»:
«Я смотрю на тех, кто сегодня инвестируют. Социальные служащие, люди, которые обладают средним достатком на семью в 50-60 тысяч рублей, даже они уже начинают инвестировать. Инвесторы стали проще. У нас недавно девушка купила свою квартиру в ипотеку, она работает в поликлинике, недавно приходит и говорит – я хочу инвестировать. Есть даже те, кто инвестирует в парковочные места».
Профессиональный инвестор покупает, когда все падает, и продает в период роста. У обывателя иное сознание – он готов покупать только тогда, когда все в течение долгого времени растет в цене.
Видя стабильный рост цен на новостройки, многие решают попробовать свои силы в сфере инвестиций в недвижимость. Причем, большинство не имеют для этого необходимого опыта и денег. И поэтому рассматривают идею приобретения инвестиционной квартиры в ипотеку.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Екатеринбурге:
«У нас количество инвесторов небольшое. Потому что по определению инвестор вкладывает собственные средства. А если используется кредит, то здесь инвестор своеобразный. Либо у него где-то есть деньги, и ему надо временно перекредитоваться. Либо это те, кто хочет попробовать, так как все на этом зарабатывают. Если говорить о процентном соотношении, то это всего 1-2% от количества ипотечных сделок в первом полугодии 2013 года».
Сегодня банки, понимая с каким инвестором имеют дело, делают шаг на встречу. Инвесторам при продаже квартир ипотечным покупателям официально позволено занижать цену в договоре. Это позволяет перекупщикам избежать выплаты налога с продажи.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Екатеринбурге:
«Занижение цены в сделках – мы проводим. Раньше не проводили. На стадии строительства можно купить и продать заемщику с помощью ипотечного кредита и при этом уйти от налогов, занизить сумму в договоре уступки».
До этого у инвесторов была обязанность исчислять налог на доходы физических лиц с продажи, если дом строился по закону о долевом строительстве (от налоговой не скрыть факт продажи). Налог с продажи в 13%, фактически, «съедал» доход инвестора. Перекупщикам приходилось искать покупателей с собственными средствами, которых на рынке мало.
Игра на опережение?
А между тем, в Минфине обсуждается проект поправок в Налоговый кодекс. Чиновники планируют отменить налоговые льготы при продаже жилья. Сегодня владельцы могут продать квартиру и не выплачивать налог с продажи, если квартира в собственности находится более трех лет. Теперь предлагается заставить выплачивать налог всех, кто продает неединственную квартиру, даже если срок владения превышает 3 года или 15 лет (такой срок смогут установить регионы).
Пока проект поправок еще обсуждается, девелоперы стараются сыграть на опережение. В Екатеринбурге для инвесторов появится новый продукт. Местные строительные компании задумались о выпуске жилищных сертификатов – ценных бумаг, обеспеченных квадратными метрами в строящемся доме.
Евгения Шварц, исполнительный директор ГК «Виктория»:
«Идея состоит в следующем: застройщик выпускает ценную бумагу, продает ее инвесторам. Жилищный сертификат привязан к квадратным метрам. У сертификата будет гарантированная доходность. К примеру, 10% годовых. Инвестор может купить сертификат и через год получить от застройщика деньги за сертификат плюс 10% сверху. Или может обменять на сертификат в следующем объекте или продать сертификат другому инвестору. Люди иногда приходят и говорят: нам страшно вкладываться, мы не понимаем, что будет с ценником на недвижимость. Тогда мы предложим им купить сертификат. Свои 10% они в любом случае получат. Если они увидят возможность извлечения большей прибыли, они смогут обменять сертификат на квартиру и продать ее».
Считается, что ликвидность жилищных сертификатов будет выше, чем квартир. Приобретение ценной бумаги избавит инвесторов от необходимости заниматься продажей квартиры и выплачивать налоги.
