Жители 1200 многоквартирных домов Екатеринбурга до 2025 года должны быть переселены в другие дома. 11 июня 2013 года решением Екатеринбургской городской думы был утвержден список ветхих домов, подлежащих расселению. Земли под ветхими объектами планируется выставить на земельные торги. Победители аукциона смогут приступить к строительству жилья только после того, как расселят всех жильцов и снесут бараки. Правда, регламента оценки стоимости ветхого жилья до сих пор нет. Девелоперам придется договариваться о компенсации с каждым жителем персонально.
Потенциал для жилищного строительства в Екатеринбурге городские власти оценивают в 38 млн квадратных метров. И подавляющее большинство участков из этого числа обременены правами третьих лиц.
Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства:
«Екатеринбург опережал свое развитие, особенно на протяжении последних 7 лет. Если не брать в расчет Москву и Санкт-Петербург, город Екатеринбург ввел в абсолютном выражении самое большое количество квадратных метров жилья и нежилых объектов. Это говорит о том, что резервы, земельные и инфраструктурные, на территории Екатеринбурга выбраны. Свободной земли, которую можно вовлечь в оборот при строительстве, и которая не обременена правами третьих лиц или частной собственностью в пределах объездной дороги, практически, не осталось».
Вовлечение новых участков для жилищного строительства – основная цель недавно утвержденной муниципальной программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Согласно программе, пустить под снос планируется 1200 жилых многоэтажек. В документе прописано, что расселение будет осуществляться на средства инвесторов-застройщиков.
Сергей Лекомцев, президент СРО «Гильдия строителей Урала», гендиректор ЗАО «Наш дом»:
«Недавно вышло решение Екатеринбургской городской думы, в которое включено более 1200 ветхих домов, но не аварийных. Относительно аварийных домов предусмотрен порядок расселения и предоставления метр в метр. В случае с ветхими домами, в соответствии с Гражданским кодексом, застройщик должен договориться с отселяемыми жильцами и предоставить им жилье, чтобы иметь возможность использовать территорию под многоэтажную жилую застройку».
Существует принципиальная разница в понятиях «ветхое» и «аварийное» жилье и в механизмах их расселения. Аварийным жилье признается, когда основные конструкции изношены более чем на 70% (каменные здания), и проживание в таком доме представляет опасность для жизни. Признать дом аварийным может только специальная комиссия, которая состоит из представителей органа местного самоуправления, собственников и специалистов. Если дом включен в список аварийных, то, согласно законодательству, он изымается для нужд муниципалитета. Жильцам устанавливается срок для переезда. Обычно, это шесть месяцев.
Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган местного самоуправления направляет всем собственникам такого дома решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. В таком случае по наступлению срока для сноса все собственники подлежат выселению. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену».
Жителям аварийного жилья предоставляется столько же квадратных метров, сколько у них было до отселения. И только в случае, если жильцы признаны малоимущими и состоят в списках на улучшение жилищных условий, они вправе претендовать на большую площадь. В этом случае жилье им предоставляет уже не застройщик, а Администрация города.
Механизм расселения аварийного жилья определен законодательством. Однако при освоении таких участков девелоперы сталкиваются с проблемами другого порядка. Прохождение всех сопутствующих процедур серьезно затягивает сроки выхода на стройплощадку.
Валерий Ананьев, генеральный директор компании НП «Атомстройкомплекс»:
«Мы 2,5 года назад выиграли аукцион по освоению застроенных территорий. Мы должны были в соответствии с законом выполнить проект планировки, выполнить отселение бараков. Все это мы сделали в течение полугода. Разрешение мы получили буквально на прошлой неделе. Для нас это была настоящая победа, что называется, муки адовы. Если бы я знал, что это так сложно, наверное, я за такие процедуры и не брался бы».
Если аварийный объект жители покинуть обязаны, то собственники ветхого дома могут продолжать в нем проживать. Дело в том, что ветхое жилье имеет меньшую степень износа, чем аварийное. Несущие конструкции сохраняют достаточную прочность для обеспечения устойчивости здания. Принудительно выселить собственников из квартиры никто не в праве. Из-за этого ситуация с расселением ветхого жилья обстоит в разы сложнее, чем аварийного.
Светлана Поздеева, руководитель группы по отселению ЗАО Корпорации «Атомстройкомплекс»:
«Если жилье признается аварийным, то там люди проживать не могут, дается полгода, чтобы жильцы могли его покинуть или застройщик, который осваивает застроенную территорию, успел их переселить. Ветхое жилье не требует срочного отселения. И все вопросы с отселением при освоении застроенного участка жильцов решает застройщик. Отселение начинается с цены метр в метр и заканчивается ценой, на которую согласны жители ветхого дома, с которыми очень тяжело договариваться».
Вход в процедуру расселения есть, а выхода нет. Получить участок для развития территорий застройщики могут на аукционе. Но при этом регламента оценки стоимости квартир в ветхих домах не существует. И жители не упускают возможность извлечь из этого максимальную выгоду.
Сергей Лекомцев, президент СРО «Гильдия строителей Урала», гендиректор ЗАО «Наш дом»:
«На 17 квадратных метрах прописаны 20 семей. Не просто прописаны, а зарегистрирована доля собственности. И каждая семья просит однокомнатную квартиру. Этот пример актуален на сегодняшний день. Вообще, я не слышал о таких прецедентах, когда удавалось нормально договориться. Выходом мог бы стать акт на федеральном уровне, который бы при расселении позволил бы соблюсти баланс интересов и застройщиков, и собственников. Нужны какие-то правила».
Разговоры о принятии на законодательном уровне правил оценки стоимости ветхого жилья идут не первый год. Но решения все еще нет. Девелоперы настаивают, чтобы квартиры в ветхих домах оценивались, исходя из рыночного уровня. Однако власти уверены, что это – социальный тупик. На вырученные деньги жильцы не смогут приобрести взамен жилье даже экономкласса.
Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства:
«Существующее законодательство очень тяжело позволяет адекватно оценивать жилье, которое является ветхим. Если ты начинаешь оценивать с точки зрения текущего состояния и износа, то у человека не хватит денег, чтобы купить новое. И это становится социальной проблемой. Ты владеешь собственностью с износом 0,2, получишь не 50 тысяч за квадратный метр, а 10. Человек говорит, что он жить будет на улице в палатке. Законодателям придется регламентировать, как оценивать взвешенно и адекватно барак и полсотки под ним».
В Свердловской области действует областная программа расселения аварийного жилья. С 2008 года было расселено девять тысяч человек. А в июле 2013 года Фонд содействия реформированию ЖКХ выделил на расселение 248,6 млн рублей. Эти деньги будут направлены на строительство многоквартирных домов для переселения граждан из аварийного жилья. Застройщики могут дождаться того момента, когда все ветхие дома признают аварийными и будут расселять за государственный счет, после чего на аукционы выйдут свободные от прав третьих лиц участки. Но ждать некогда. Тем более, что земельные торги с 17 мая 2013 года еще не проводились.
***
В настоящий момент лишь единицы новостроек возводятся на месте бараков. Большинство жилых комплексов строится на участках, которые не обременены правами третьих лиц. И по статистике аналитиков Уральской палаты недвижимости, за прошедшие полгода «первичка» в рамках рыночного спроса стала дороже на 6,5%. Насколько подорожают квартиры в новостройках с учетом затрат на расселение, никто не подсчитывал. Известно лишь, что участки с обременением в скоро времени станут основой земельного фонда Екатеринбурга.
