В сентябре 2012 года был изменен порядок постановки новостроек на государственный учет. В цепочке застройщик-БТИ появилось дополнительное звено – Кадастровая палата. Из-за этого срок получения кадастрового паспорта увеличился на один месяц. Правда, из-за нестыковки в работе госорганов в некоторых случаях постановка объекта на учет внепланово затягивается вплоть до полугода. В Кадастровой палате утверждают, что все дело в ошибках, которые допускает БТИ и кадастровые инженеры. А девелоперы уверены, что проблему можно было бы решить, если бы Кадастровая палата не подходила к ситуации формально. Пока застройщики разбираются с бумажной волокитой, дольщики теряют терпение и деньги.
До 1 сентября процедура постановки на госучет выглядела следующим образом: после завершения строительных работ девелоперы обращались к специалистам бюро технической инвентаризации (БТИ) для проведения замеров, на основе которых выдавался кадастровый паспорт. Все процессы происходили внутри одной структуры.
Лариса Ломовцева, специалист отдела продаж Среднеуральской строительной компании:
«До сентября 2012 все документы сдавались в одно место – БТИ, а они выдавали кадастровый паспорт на дом. Это занимало не очень много времени – месяц-два со всеми замерами, с получением технической справки. Дольщик в течение недели получал кадастровый паспорт на квартиру и мог регистрировать право собственности».
Изменения произошли в сентябре прошлого года. Тогда начался перевод полномочий по оформлению кадастровых паспортов от БТИ к Кадастровой палате. Период перестроения на новую систему работы длился до Нового года. В течение этих четырех месяцев застройщикам нужно было обращаться для постановки новостройки на государственный учет уже не в БТИ, а Кадастровую палату. Особенность переходного периода заключалась в том, что кадастровый паспорт изготавливался на основе технического паспорта из БТИ. С начала 2013 года оформление кадастрового паспорта стало возможным только на основании более сложного документа – технического плана, который, в отличие от технического паспорта, содержит не только характеристики объекта, но и координаты помещения по контуру здания.
Технический план готовится сотрудниками БТИ или кадастровыми инженерами в течение 20 рабочих дней. С этим документом застройщики отправляются подавать заявление в Кадастровую палату для постановки новостройки на государственный учет. И если в пакете документов застройщика нет ошибок, то кадастровый паспорт новостройки выдается еще через 20 рабочих дней.
Ольга Малютина, коммерческий директор АН РСУ №37:
«20 рабочих дней – это месяц. Раньше и техплан, и кадастровый паспорт получали в одном месте. А сейчас я вынуждена обращаться в два места, и в каждом месте увеличили сроки».
Таким образом, процесс получения кадастрового паспорта был удлинен почти на месяц. Новые порядки усложнили жизнь участникам рынка. Для ускорения процесса были даже предприняты попытки найти компромисс с госструктурами.
Валерий Ананьев, директор корпорации «Атомстройкомплекс»:
«Мы пытались обратиться в БТИ с просьбой принять документы на регистрацию, а мы в течение этого времени, принесли бы кадастровый паспорт: «Вы рассматриваете месяц, они – месяц. К моменту окончания срока вашего рассмотрения, он у вас будет». Естественно, нам сказали: «Вы что, с ума сошли? Сначала получите документ, потом приходите». Мы получили удлинение цепочки регистрации. Что хорошего? Хорошего мало».
Переходный период принес неразбериху. Те застройщики, кто по старинке заказал кадастровый паспорт, вместо техплана, узнал о своей ошибке только в Кадастровой палате.
Лариса Ломовцева, специалист отдела продаж Среднеуральской строительной компании:
«Сначала изготовили технический паспорт на дом, потом выяснилось, что этот документ не нужен, и изготавливался технический план на дом. А сроки очень большие – месяц-полтора. Все эти проволочки заняли около полугода. Мы получили разрешение на ввод 29 декабря и с середины января, после праздников, мы начали процедуру подготовки документов. В итоге кадастровый паспорт мы получили только 4 июня».
Без права на ошибку
Впрочем, путаница с подготовкой документов после окончания переходного периода была не только у застройщиков. Как выяснилось, БТИ и кадастровые инженеры при оформлении кадастрового плана (который раньше заказывался гораздо реже) допускают ошибки. И сегодня в довольно нервозной обстановке эти обстоятельства кажутся застройщикам недопустимыми.
Елена Ковелина, региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР:
«Случается, что технические планы содержат ошибки, в связи с чем, выдается отказ в постановке на учет построенного здания. В таком случае приходится корректировать документы и проходить процедуру повторно».
По статистике Кадастровой палаты, каждый пятый пакет документов на учет объектов капитального строительства на основе техплана (в это число входят не только многоквартирные дома) содержит ошибки, без устранения которых постановка на кадастровый учет невозможна.
Татьяна Янтюшева, начальник отдела обеспечения ведения кадастра Кадастровой палаты по Свердловской области:
«По итогам первого полугодия процент отказов в государственном кадастровом учете (ГКУ) объектов капитального строительства (ОКС) от общего количества поданных заявлений составляет 22%. Определить, какова доля отказов на ГКУ в отношении зданий-новостроек не представляется возможным ввиду технических особенностей программных комплексов, в которых ведется прием-выдача документов на ГКУ и государственный кадастр недвижимости».
Как сообщили в городском БТИ, в их ведомстве ошибки бывают, но это происходит менее чем в 10% случаев от общего объема выданных техпланов. При этом, в Свердловской области работают три БТИ – федеральное, областное и городское, а также аттестованы 635 кадастровых инженера (большинство работает в частных компаниях), которые имеют право оформлять технические планы помещений.
Ольга Горностаева, директор ЕМУП «БТИ»:
«ЕМУП «БТИ» в период с декабря 2012 года по июль 2013 года были подготовлены 24 технических плана здания на многоквартирные дома-новостройки для целей постановки их на кадастровый учет. Из них только по двум техническим планам были приняты решения о приостановке кадастрового учета, после внесения изменений в технические планы, которые выполняются в течение 3-5 рабочих дней, многоквартирные дома были поставлены на кадастровый учет».
В основном ошибки носят технический характер. Например, не предоставляются сведения о документах, используемых при подготовке технического плана, или не применяются/применяются неверно условные обозначения, или не указывается ранее присвоенный государственный учетный номер и проч. В некоторых случаях проблема возникает со считыванием технических планов, предоставленных на электронном носителе. Но как бы там ни было, у специалистов Кадастровой палаты нет полномочий на основании некорректного техплана поставить объект на государственный учет.
Татьяна Янтюшева, начальник отдела обеспечения ведения кадастра Кадастровой палаты по Свердловской области:
«Застройщику отказывают в постановке объекта недвижимости на кадастровый учет в случаях, предусмотренных ст. 27 закона о кадастре. Иными словами, пока заявитель не представит документы, необходимые для проведения государственного кадастрового учета объекта недвижимости, подготовленные в соответствии с требованиями и методическими рекомендациями Минэкономразвития РФ, он неизбежно будет получать отказ».
О том, что в документе есть технические ошибки, застройщики узнают только тогда, когда истекает срок рассмотрения заявки в Кадастровой палате. Через 20 рабочих дней вместо кадастрового паспорта выдается предписание исправить ошибки. БТИ исправляет ошибки за 3-5 рабочих дня. После этого необходимо повторить попытку постановки на кадастровый учет.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Мы делаем разделение помещений в новом объекте, который мы построили. После этого следует постановка на кадастровый учет. Когда подали документы в кадастровую палату, ждали месяц. Они вместо того, чтобы позвонить и предложить исправить технические ошибки, которые допустило БТИ, выждали полный срок и дали отказ. Если бы нас проинформировали своевременно об ошибке, можно было бы уложиться в первые 20 дней. У нас подписан договор, взяты обязательства. Сейчас возникают проблемы с покупателями. Выстроилась уже цепочка людей, которые страдают из-за формального отношения Кадастровой палаты».
С этой проблемой столкнулись как небольшие строительные компании, так и крупные. Так, например, компании «ЛСР. Недвижимость–Урал» пришлось трижды переоформлять технический план на объект по адресу Таганская, 91, как следует из размещенных на сайте компании информационных материалов. Каждый раз после отказа в постановке на госучет, девелоперу приходилось отдавать техплан на устранение ошибок в БТИ, а потом снова подавать документы в Кадастровую палату. В итоге кадастровый паспорт на объект был получен только 4 июля, тогда как документы на оформление техплана были поданы впервые в конце февраля. Также ошибки были допущены при изготовлении технических планов в новостройках по адресу Татищева, 56, Совхозная, 4, Авиационная, 4. Правда, в этих случаях ошибки удалось исправить с первого раза.
В большинстве случаев задержка с постановкой новостройки на государственный учет составляет от месяца до двух.
Юлия Пирожкова, начальник отдела продаж ЮИТ Уралстрой:
«ЮИТ Уралстрой столкнулся с данной проблемой при постановке на кадастровый учет объектов, которые были сданы в конце 2012 года: это 2 очередь ЖК «Оптима» по адресу ул. Боровая, 31 и 1-3 пусковые комплексы ЖК «Рифей» в городе Верхняя Пышма по адресу ул. Машиностроителей, 7. Корректные кадастровые паспорта на данные объекты были выданы лишь в конце марта, т.е. срок оформления составил около 2,5 месяцев с учетом новогодних праздников».
(Не)напрасные ожидания
До момента постановки новостройки на кадастровый учет у покупателей нет возможности начать процедуру оформления права собственности.
Для покупателей процесс сбора документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру, занимает не менее полутора месяцев после постановки новостройки на государственный учет. По новым правилам каждому дольщику теперь необходимо получать техплан (готовится 14 дней) и кадастровый паспорт (готовится 20 рабочих дней) на квартиру.
Ольга Малютина, коммерческий директор АН РСУ №37:
«Даже если каким-то волшебным образом дольщики получат техплан дома, договорившись с БТИ, пока дом не будет стоять на учете, кадастровый паспорт на квартиру они не получат. Нет кадастрового паспорта, следовательно, они не могут зарегистрировать право собственности». Из-за внеплановых отсрочек оформления права собственности, кто-то из дольщиков вынужден продолжать выплачивать ипотеку по более высокой ставке, кто-то упускает удачный вариант для обмена, а у кого-то откладывается подписание договора на сдачу в аренду коммерческих площадей».
Валерий Ананьев, директор корпорации «Атомстройкомплекс»:
«Мы делаем все, чтобы заселить людей сразу после получения разрешения на ввод, или, как раньше говорили, разрешения на заселение. Просто по сравнению с тем, как было раньше, цепочка оформления в собственность для покупателей удлиняется, как минимум, месяца на два. А это значит, они позже получат льготную ипотеку, потому что ставки пересчитываются после оформления права собственности».
Некоторые дольщики намерены добиваться компенсации упущенной выгоды в суде, о чем многие сообщают на форумах. Правда, по мнению юристов, выиграть дело в данном случае будет непросто. Хотя бы потому, что дольщики могут предъявлять иски только застройщику, который виновной стороной в данном случае, скорее всего, не является.
Елена Коломиец, юрист ООО ЮФ «ЮРЛИГА-БИЗНЕС»:
«Оформлением документов, в том числе кадастрового паспорта, занимается застройщик. Если в договоре есть конкретные сроки оформления документов, то дольщик может предъявлять требования к застройщику, и здесь возникает вопрос: по чьей вине происходят недоразумения с документами. Бывает, что граждане, в том числе юридические лица, неправильно оформляют заявку, на основе которой БТИ готовит документы. Если застройщик, как заказчик услуг БТИ сам неправильно оформляет документы, то вина лежит на застройщике. А если будет доказана вина БТИ, то требования к застройщику не будут удовлетворены, в иске будут отказано. Обратиться в суд с требованиями к БТИ, я считаю, дольщик не может, поскольку заказчиком услуг БТИ в данном случае он не является.
Вообще, ситуация сложная и спорная, у БТИ и Кадастровой палаты есть много разночтений, из-за которых возникает «волокита» с документами. Компенсацию дольщикам в данном случае взыскать будет очень сложно. Я бы даже сказала, что шансы сведены к нолю».
Впрочем, некоторые юристы считают, что дольщик вправе привлекать в качестве ответчика как застройщика, так и БТИ. Однако доказать связь ошибки в техническом плане и факт упущенной выгоды все равно будет сложно.
Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»::
«Я считаю, что иск против БТИ может быть подан любым заинтересованным лицом, то есть если будет подавать дольщик, то в качестве ответчиков будет указывать застройщика и БТИ. <…>В большинстве случаев суды отказывают во взыскании убытков. Как правило, при этом делается ссылка на то, что истцом не доказаны основания возникновения ответственности в виде возмещения убытков (наличие убытков) и их размер, противоправность действий должностного лица, вина ответчика, а также отсутствует причинная связь между понесенными убытками и действиями ответчика».
***
Электронное взаимодействие между Росреестром (в частности, Кадастровой палатой) и БТИ/кадастровыми инженерами пока не предусмотрено. Как не предусмотрено и ускоренное оформление кадастрового паспорта на новостройку при повторном обращении, после исправления ошибок. Однако недавно появилась возможность самостоятельно проверять межевые и технические планы, созданные в электронном виде. Для этого на сайте Росреестра появился специальный сервис. Правда, пока и эта мера ситуацию принципиально не изменила. И ожидающим своего новоселья дольщикам можно только посочувствовать и рекомендовать быть морально готовыми к возможным задержкам сроков оформления квартир в собственность.
Автор: Евгения Курмачева
