Строителям, которые возьмутся за возведение нового района за пределами существующей застройки, обещана прокладка магистральных сетей, строительство социальной инфраструктуры и дорог. Однако дальше устных договоренностей власти идут с большим трудом, утверждают девелоперы. Сегодня в проектах комплексного освоения территории бизнесмены рискуют оказаться заложниками ситуации.
Проекты комплексного освоения территории (КОТ) предполагают строительство новых жилых районов на неосвоенных территориях, но в границах города. В проектах КОТ, в отличие от уплотнительной застройки, нужно прокладывать новые инженерные коммуникации, а социальная инфраструктура строится из расчета количества жителей нового района.
По данным экспертов, в окрестностях Екатеринбурга определены шесть участков для комплексной застройки.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Из ярких примеров в городе по многоэтажному жилищному строительству самый крупный проект – Академический. По малоэтажке – район Медного, Новоистокский. Декларируются и другие проекты. Например, есть проект в районе Новокольцовской трассы. Всего порядка шести территорий, которые попали в областную программу, предполагающую жилищное строительство до 2015 года».
Поскольку проекты КОТ имеют гипермасштаб, они могут реализовываться только в форме частно-государственного партнерства. Считается, что комплексное освоение территории выгодно как властям, так и девелоперам. Так, город выполняет план по капитальному строительству, а строительная компания получает поле для долгосрочной деятельности. Обычно в подобных проектах за счет муниципалитета строится дорожная и социальная инфраструктуры. А в обязанности девелопера входит оплата подключения к сетям, строительство домов и инженерии в границах квартала.
Однако для многих муниципалитетов подобные проекты «не подъемны». Екатеринбург – не исключение. Чиновники посчитали, сколько государственных денег необходимо вкладывать в год в инфраструктуру неосвоенных территорий для строительства очередного миллиона квадратных метров жилья.
Сергей Мямин, заместитель главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования:
«Для инженерного оснащения, подготовки социальной инфраструктуры, развития улично-дорожной сети необходимо аккумулировать до 15 млрд в год. Этот вопрос решаться будет очень сложно. Либо он будет решаться не комплексно, а с перекосом. Построили дом – нет садика. Садик построили, вспомнили, что в школу надо идти. Пошли в школу, – а где больница? Мы все живем по тем средствам, которые у нас есть в бюджете. У Екатеринбурга на строительство подобных объектов есть около 2 млрд рублей. Вопрос этот придется нам решать всеми органами власти, вовлекая бизнес, если мы хотим обеспечивать этот объем ввода и осваивать новые территории».
Между тем, без финансовой поддержки государства застройщики не спешат заходить на проекты комплексного освоения территории. Даже с учетом того, что в Екатеринбурге уже не хватает земельных участков для строительства. Строительный бизнес стремится обеспечить проекты документально заверенными договоренностями. И кое в чем крупные застройщики преуспели. В частности, удалось прийти к соглашению, что компания освобождается от подключения к сетям, если строит их за свои деньги. К слову, эти суммы примерно равны. Кроме того, есть примеры частных случаев, когда вопрос о затратах решается коллективно.
Валерий Ананьев, генеральный директор НП УС «Атомстройкомплекс»:
«Мы о чем договорились по Широкой речке – у нас предусмотрено генпланом вынос реки – это сотни миллионов. Понятно, что ни одному застройщику это не по силам. Администрация говорит, что им сегодня это не по средствам. В окрестностях есть владельцы земли, будущие застройщики, которые выиграли аукционы. Было решено собраться и пропорционально площади отведенных участков разделить затраты. Мы на себя взяли проектирование. Планируем все вместе сесть в администрации города и договориться, кто в каких частях понесет затраты на перенос русла реки».
Впрочем, если имеющие серьезный вес на рынке бизнесмены могут в Екатеринбурге в некоторой степени пролоббировать свои интересы, то о договоренностях с властями в малых городах говорить не приходится. Так, например, в городе В.Пышма при утверждении бюджета не были заложены расходы по строительству коллектора для нового района.
Виктор Свинин, главный инженер службы заказчика, ЗАО «ЮИТ Уралстрой»:
«Когда мы брали этот участок (микрорайон «Северный», г. В.Пышма, – Прим. ред.) под застройку, муниципальная служба обещала, что они будут развивать инфраструктуру параллельно с нами. В итоге, мы оказались в заложниках – мы вынуждены инвестировать в магистральные сети районного значения – канализация, отопление. Сегодня мы вынуждены взять на себя строительство коллектора, потому что если мы его не построим, дома не будет. Мы были у нового мэра, он сказал, что ни в этом году, ни в следующем году денег на строительство коллектора у города нет. В свое время это не включили в бюджет».
Многие эксперты высказываются о том, что в Екатеринбурге сейчас развиваются только те территории, которые имеют отношение к знаковым мероприятиям – Чемпионату мира по футболу и ЭКСПО 2020. А те застройщики, которые были вовлечены в комплексное освоение, но потеряли интерес к своим проектам со стороны властей, пытаются разработать схемы самостоятельного строительства инфраструктуры. С компенсацией затрат. Однако пока договориться ни о чем не получилось.
Ксения Епишенкова, директор по правовым вопросам УК «Главсредуралстрой»:
«Органы муниципальной власти и субъекта федерации своевременно не включают новые районы, которые подлежат освоению, в программу развития города. Соответственно, темпы строительства детских садов и школ отстают от темпов строительства. В принципе, эту проблему очень легко решить так, как это делается в Санкт-Петербурге и Москве. На основании частно-государственного партнерства застройщик возводит эти объекты, производит их полную комплектацию, а муниципалитет принимает на себя обязательство выплатить определенную сумму в течение трех-пяти лет. Как оказалось, данный механизм в Екатеринбурге и Свердловской области не реализуем. Мы обращались в министерство образования, в правительство Свердловской области, в муниципалитет, но ответа никакого мы так и не получили».
Будут ли заявленные для комплексного освоения территории развиваться – вопрос сегодня открытый. Девелоперы называют два пути развития ситуации, которые пока ведут их в тупик. Инфраструктуру можно строить за счет своих или кредитных средств. Но для их покрытия нужно, чтобы недвижимость в этих районах покупали по максимальной цене, а этого, конечно, не случится. Второй путь – все-таки строить инфраструктуру и ждать компенсации из бюджета. КОТ продолжает пугать девелоперов.
