Отмена государственной экспертизы проектно-строительной документации для жилых зданий сократит количество административных барьеров для застройщиков. Эта мера, а также ряд других серьезных нормативных изменений, закреплены в плане «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» («Дорожная карта»). Впрочем, эксперты высказывают опасения, что реализация «Дорожной карты» будет серьезно отличаться от замысла авторов документа. О надеждах и ожиданиях строительного сообщества рассказывает председатель комиссии по строительству и ЖКХ Уральской Торгово-промышленной палаты Евгений Лоскутов.
– Уже с 1 января 2013 года экспертиза проектно-строительной документации должна быть отменена. Евгений Валентинович, вы, как бизнесмен, за отмену экспертизы или против?
– Я за отмену экспертизы проектной документации.
– В чем состояла сложность прохождения экспертизы проектно-строительной документации для застройщика?
– Сложности было две: сроки и подход к работе.
Причиной нарушения сроков был монополизм государственной экспертизы, отсюда отсутствие мотивации к построению эффективного менеджмента. Срок прохождения государственной экспертизы занимал годы.
По поводу подхода к работе… Ввиду отсутствия четких критериев оценки проектной документации на первый план выходит личный фактор, отсюда возможны злоупотребления и коррупция. Соответственно, чем больше организаций осуществляют экспертизу, тем более качественным и дешевым будет готовый продукт.
– По словам специалистов управления Госэкпертизы, во время проверки проектной документации выявляется множество ошибок в проектной документации. Насколько эти ошибки серьезны? Есть ли угрозы безопасности здания, если объект будет построен по проекту, в который закралась ошибка?
– По поводу большого количества ошибок, – такая проблема действительно есть. Качество проектной документации очень низкое. Один из примеров – Трансвааль парк (в 2004 году в развлекательном центре «Трансвааль-парк», г. Москва, обрушился купол, 28 человек погибли, более 100 пострадали. Строительно-техническая экспертиза установила, что причиной трагедии стали неверные конструктивные решения и просчеты в проектировании, – Прим. ред.). Ошибка проектировщика.
По моему мнению, глобальной проблемы, связанной с безопасностью зданий нет. Да, ошибки есть, но значительная их часть все-таки отсеивается после экспертизы. В соответствии с «Дорожной картой» вводится институт декларации соответствия проектной документации. По моему мнению, это достойная замена институту обязательной экспертизы. С одним лишь немаловажным отличием – добровольность. Главные инженеры будут сами решать: брать ответственность за качество документации на себя или привлекать на аутсорсинг сторонние экспертные организации.
Вопрос в другом: почему представители Государственной экспертизы считают, что их учреждение – это панацея от всех бед?
– В чем причина того, что проекты составлены некорректно?
– Это совокупность факторов. Катастрофический дефицит квалифицированных кадров и отсутствие должной мотивации у проектировщиков. Допустим, проект сделан некачественно, его отдают на экспертизу, где его изучают и выявляют все ошибки. А занимается этим рядовой работник, который не несет абсолютно никакой ответственности за качество своей работы. Да, его могут лишить премии, но материальную ответственность он ее не несет.
Я считаю, что единственный действенный механизм – введение персональной ответственности главного инженера проекта и декларации проектной документации. В случае если главный инженер проекта подписывает данную декларацию, то он гарантирует, что она всем нормам соответствует. Если будут выявлены несоответствия, этот человек несет ответственность, вплоть до уголовной.
Помимо введения института персональной ответственности главных инженеров проекта, я считаю, нужно по аналогии ввести должность главного инженера строительства. Должно появиться некое должностное лицо, которое будет нести пожизненную ответственность за то, что было построено под его руководством. Как это, собственно говоря, было в советские времена, когда никакой экспертизы не было. Из специалистов были главные инженеры проектов – специалисты проектных институтов, ставили подпись на проекты и несли пожизненную ответственность за то, что они спроектировали. В любом деле должно быть должностное лицо, которое за все отвечает.
– Местные власти четко высказались против отмены экспертизы проектно-строительной документации. К примеру, заместитель главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства Сергей Мямин, уверен, что ликвидация управления государственной экспертизы приведет к росту нарушений в строительной сфере. Как вы считаете, эти опасения справедливы?
– Когда в недрах государственной власти рождается документ, который для отрасли необходим, на стадии реализации замысел законодателей часто в нашей стране искажается. Взять те же СРО. Была очень хорошая идея – забрать у государства право на выдачу «входного билета» на рынок строительства и отдать его профессиональному сообществу. Что мы имеем по факту? Все столбы обклеены объявлениями такого рода: «СРО за три часа в рассрочку». Идея СРО полностью себя дискредитировала.
Местные власти, высказываясь против данного документа, опасались именно такого негативного сценария. Более того, местные власти были против отмены государственной экспертизы, которая уже, по сути, произошла (негосударственная экспертиза проектной документации была введена как альтернатива государственной в апреле 2012 года, после актуализации ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, – Прим. ред.). И надо признать, что в некоторой степени их опасения обоснованы. В одном из городов Уральского округа уже есть организация, которая за деньги выдает любые заключения экспертизы проектной документации. Насколько я знаю, ими уже занимаются компетентные органы.
– Второе глобальное изменение, которое ожидает девелоперов, – переход к уведомительному порядку начала строительства. Насколько сложно в настоящий момент получить разрешение на строительство?
– Я считаю, что процесс оформления разрешительных документов, в том числе в Администрации Екатеринбурга, уже значительно упростился. Все дело в четкой регламентации и понятной прозрачной процедуре. Проделана огромная работа профильными комитетами и отделами и результат налицо.
– Насколько мера, предусмотренная «Дорожной картой», может сократить подготовительный этап?
– Введение уведомительного порядка, несомненно, упросит работу застройщикам. Вот только как будет работать этот механизм? Не приведет ли это к буму незаконного строительства? «Дорожная карта» лишь предлагает ввести данный институт, но необходимо четко прописать подзаконные акты и административные регламенты. И даже сейчас, при существующем порядке выдачи разрешений, мы сталкиваемся с фактами незаконного строительства.
– Упрощен будет и ввод объекта в эксплуатацию. Вместо Госстройнадзора приемкой объектов займутся страховые компании и СРО. Как будет организован процесс приемки новостроек?
– Между прочим, СРО к приемке объекта не имеют никакого отношения. Это не их компетенция. СРО создано с целью выдачи «входного билета» на рынок строительства и проектирования. Но если саморегулируемые организации получат такое право, возникает вопрос, а как, вообще, они это будут делать? Платно осуществлять этот процесс они не имеют права. Если они это будут делать бесплатно, где брать финансирование? Чтобы СРО участвовало в приемке объекта, необходимо вносить довольно серьезные изменения в градостроительное законодательство.
Скорее всего, вводом объекта в эксплуатацию будет заниматься специально аккредитованная организация, имеющая право на проведение негосударственного строительного надзора. Возможно, СРО будут выдавать свидетельства на право осуществления строительного надзора. Что касается страховых организаций, то они будут самостоятельно или с привлечением экспертных организаций вести оценку объекта для определения рисков и оценки возможного ущерба при наступлении страхового случая. Потенциальные риски будут заложены в стоимость страховой премии.
– Как скажется оплата страховой премии на стоимости метра, учитывая, что стройки классифицируются страховщиками как высокорисковые объекты?
– Полноценное страхование значительно увеличит стоимость квадратного метра. Сегодня для вступления в СРО и получения свидетельства на выполнение работ проектная, строительная или изыскательская организации обязаны страховаться. На данный момент, система страхования не функционирует, это фикция. Хотя бы потому, что в страховых компаниях нет специалистов, которые могли бы реально оценивать рискованность той или иной строительной компании. У нас система страхования не всепронизывающая, как, допустим, в США. Скорее, это только способ получения денег страховыми фирмами, нежели реальный механизм ответственности.
– Если государство перестанет отвечать за безопасность построенных объектов, и введение в эксплуатацию здания с серьезными нарушениями будет зависеть только от стоимости страхового полиса, нет ли вероятности, что новостройки будут небезопасны для эксплуатации? Не приведет ли ликвидация Госстройнадзора к резкому снижению качества строительства?
– Для того чтобы этого не произошло, необходимо, чтобы институт страхования работал в полную силу, а не так как сейчас, формально. Какую несет ответственность чиновник Госстройнадзора? Практически, никакую. Доказать его вину, допустим, в обрушении объекта очень сложно. При этом страховая компания, выдавая страховой полис, отвечает своими финансами. По моему мнению, эта схема ответственности более эффективна. Но подчеркну еще раз: только при условии наличия эффективного механизма страхования. Страхование в том виде, в каком оно есть сейчас, – это фикция.
– Цель «Дорожной карты» – искоренение коррупции в строительной сфере. Как вы считаете, передача функции Госстойнадзора по приемке объектов на негосударственные структуры и страховые компании решит проблему коррупции, или только видоизменит?
– Там где есть конкуренция, там не может быть коррупции. Зачем застройщику платить взятку негосударственному строительному эксперту, принимающему объект, когда можно все платежи осуществить официально? Негосударственный строительный надзор – это прорыв в строительной сфере. Я первый готов буду выйти на улицу с плакатом в поддержку существующей власти, если этот законопроект примут.
– По замыслу разработчиков дорожной карты, ряд административных барьеров (от подготовки градостроительной документации и до ввода объектов в эксплуатацию) исчезнут к 2018 году. Как вы считаете, станут ли в связи с этим квартиры в новостройках дешевле?
– Я думаю, что следствием снятия части административных барьеров, в первую очередь, будет увеличение объемов ввода. И, как результат, возможно, и цена квадратного метра снизится, или, по крайней мере, не будет так быстро расти.
Я не думаю, что в условиях стабильной экономической ситуации, которая в настоящее время присутствует в экономике России, возможно какое-то глобальное снижение цен на недвижимость. По моему мнению, в силу объективных инфляционных процессов цены будут только расти. С высокой степенью вероятности, глобальное снижение цен на недвижимость возможно только при экономическом кризисе.
Автор: Евгения Курмачева
