Впервые в новейшей истории строительства недвижимости государство сделало заказ на разработку классификации. Сегодня разработка закончена, классификация направлена в фонд Развития жилищного строительства (РЖС). Внешним поводом к уточнению параметров нового жилья стало желание госструктур выяснить, какова рыночная цена жилья экономкласса в разных регионах страны. Сверхзадача – приведение фактической цены любого жилья в прямую зависимость от характеристик. Не исключено, что результаты классификационной работы специалистов Российской гильдии риэлторов (РГР) будут использованы, в том числе, и для уточнения налоговой базы. Сообществом риэлторов документ еще изучается, скорее всего, классификацию ждут корректировки. Застройщики по поводу возможных изменений на рынке молчат, а покупатели о них еще не знают.
«Спецпроект» разделили на классы
Терминология старого жилого фонда останется без изменений. Новая классификация касается новостроек и, так называемых, «спецпроектов» (домов, построенных не более 10 лет назад).
Гурам Тухашвили, аналитик УПН:
«Чтобы понять, что собой представляет объект старого жилого фонда, к примеру, достаточно сказать «хрущевка», – сразу появляется представление. А под термин «спецпроект» в настоящий момент подпадают все многоквартирные дома, построенные за последние годы. Туда и «Тихвин» можно записать, и дом на Старой Сортировке».
После того, как больше 20 лет назад строительство многоквартирных домов было отдано государством в руки частных застройщиков, на рынке начали появляться объекты с нестандартными планировками и оригинальными архитектурными решениями. Разные по характеристикам жилые здания риэлторы включали в одну группу – «спецпроект». Этот термин плотно вошел в обиход. Причем, квартиры-«спецпроекты» могли по цене в разы отличаться друг от друга.
Со временем «спецпроект» разделился на подклассы: «люкс», «элит», «премиум», «бизнес», «эконом». Инициаторами деления были застройщики. В свободном рынке они желали номинально выделить свои объекты из числа других. Однако ключевые параметры каждой подгруппы настолько были похожи, что дробление общего термина только запутало участников рынка недвижимости.
Андрей Бродский, директор АН «БК-Недвижимость»:
«У нас бывает, что бизнес-классом называют глубокий эконом. Логика такая: я положу в квартирах дубовый паркет, оформлю парадный вход в доме, где площади чуть больше стандартных для улучшенной планировки, посажу консьержа и скажу, что это бизнес-класс. Или дом строится в хорошем месте (точечная застройка в центре или рядом с ним), плюс там чуть-чуть превышен эконом, а застройщик преподносит его потенциальным покупателям по повышенному классу».
Риэлторы недовольны такой путаницей. Это мешает работать. И в размывании границ терминологии риэлторы винят только застройщиков. Часто из-за слишком размытых границ класса риэлторам приходится затрачивать больше усилий на поиск подходящего объекта.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Когда мы, риэлторы, работаем по заказу покупателя, ищем хорошую квартиру или апартаменты на первичном рынке, выбираем несколько вариантов и едем смотреть. И если один объект действительно элитный, то второй – нет. Например, там один лифт на весь дом, и тот, "советский". Мы выполняем лишнюю работу только потому, что недобросовестный застройщик позиционирует это как элит, т.е. завышая класс дома. А четких критериев оценки нет, предъявить ему нечего».
Между тем, при разработке решено было задействовать часть уже сформировавшихся и принятых рынком обозначений. Все новостройки поделили на четыре класса: эконом, комфорт, бизнес и элит. Среди ключевых характеристик фигурируют следующие: площадь, отделка, объемно-планировочные решения, инженерное оснащение, параметры паркинга, архитектурный облик. К примеру, дом экономкласса может строиться по серийным проектам или проектам повторного применения, для класса комфорт приемлемо повторное применение проекта, бизнес-класс требует индивидуального проекта с подчеркнутой проработкой архитектурного облика. Элитный жилой дом должен возводиться по проекту известного, как минимум, в масштабах России архитектора, а объект – претендовать на звание памятника архитектуры местного значения. Считается, что уточненная классификация позволит агентам по недвижимости, как минимум, лучше ориентироваться в первичном рынке.
Перед разработчиками классификации стояла еще одна задача – аргументировано объяснить застройщикам, что стоимость квадратного метра в большей части новостроек завышена. Классификация должна была найти и показать прямую зависимость между классом объекта и стоимостью квадратного метра.
Андрей Бродский, директор АН «БК-Недвижимость»:
«Это дополнительная информация для того же потенциального покупателя, который может придти к риэлтору и спросить, что включает в себя дом например комфорт-класса. Грамотный риэлтор ему объяснит, что должно быть, и чего нет, стоит это 90 тысяч рублей за метр или нет. Если определенного набора параметров нет, то цена должна быть ниже. Убедить застройщика – это уже другой вопрос. Нормальные риэлторы, когда работают с застройщиком, стараются объяснить, что объект не соответствует бизнес-классу и не стоит таких денег. В идеале это должно происходить до момента начала реализации».
По логике одного из разработчиков, Геннадия Стерника, главного аналитика РГР, утверждение федеральной классификации недвижимости должно привести к повышению качество жилья, вплоть до того что девелоперам придется вносить корректировки в проект в соответствии с новой классификацией.
Риэлторы вносят уточнения
Классификация составлена и передана федеральному фонду Развития жилищного строительства (РЖС). Впрочем, как рассказывают в Российской гильдии риэлторов, это еще не окончательный вариант. Риэлторы продолжают находить параметры, которые бы могли качественно изменить оценку объекта.
Контантин Апрелев, вице-президент РГР:
«В классификации есть еще некоторые огрехи, мы же классификацию еще не утвердили. Документ должен быть утвержден на съезде или на национальном совете, это будет в феврале и марте. Тогда будет принято окончательное решение. Следующая коррекция возможна только через год. С моей точки зрения, любая методика несовершенна, она должна пройти путь адаптации».
Среди поправок, которые, скорее всего, будут предложены для дополнительного обсуждения, – увеличение количества классов. За введение большего количества классов ратуют, в первую очередь, московские риэлторы. Столичный жилфонд сегодня особенно разнообразен. Идею поддерживают и на Урале. К примеру, в документе говорится, что минимальная площадь квартиры экономического класса – 28 кв. м. Между тем, в Екатеринбурге давно наметился тренд в сторону строительства малогабаритных квартир площадью менее 20 квадратных метров. Как называть новостройки, где есть такие компактные квартиры-студии – пока не ясно.
Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая недвижимость»:
«Не хватает промежуточных позиций. Допустим, жилье уже не относится к бизнес-классу, но и к элитному жилью еще нельзя отнести. Например, «Тихвин», «Антарес» не дотягивают еще до класса элит, но они уже намного выше, чем бизнес».
Возможно, будет добавлен еще один пункт – расположение объекта. В столичной классификации этой характеристики нет. А между тем, некоторые эксперты считают параметр удаленности от центра и экологически неблагоприятных объектов одним из ключевых.
Часть экспертов настаивает на том, чтобы также оценивалось качество строительных материалов и работ. По данным организаций, занимающихся строительной экспертизой, в новостройках всех сегментов встречаются нарушения. Обычно претензии экспертов относятся к звукоизоляции, уровню шума, качестве установки окон.
Евгений Лоскутов, директор ООО «СтройДоктор»:
«Я считаю, что большинство жилья, которое претендует на звание элитного в городе, оно элитным не является. Именно в части качества используемых материалов. Немаловажный критерий элитности квартиры это определенный уровень звукоизоляции. Однако зачастую в жилье, построенном монолитный способом, должный уровень звукоизоляции не обеспечивается».
Что скажет рынок?
Разработчики федеральной классификации полагают, что рынок примет новую методику оценки новостроек. Не рассчитывая на лояльность застройщиков, риэлторы апеллируют к потребностям покупателей.
Контантин Апрелев, вице-президент РГР:
«Классификация сделана для того, чтобы создать ориентир для потребителя. Сегодня потребитель очень часто вводится в заблуждение, прежде всего, застройщиками, которые некорректно позиционируют свои проекты».
Между тем, еще новая классификация уже подвергается первым критическим замечаниям. Скептики против категоричности разработчиков. Они уверены, что потребители не станут вдаваться в детали новой методологии. Для покупателей определяющими факторами при покупке квартиры по-прежнему являются детали: местоположение, планировочное решение, репутация застройщика и цена объекта.
Гурам Тухашвили, аналитик УПН:
«В классификации больше 40 страниц. Даже исходя из того, насколько классификация подробная, становится понятно, что эта классификация для профессионалов рынка и аналитиков, а не для обывателей».
Практикующие риэлторы к появлению уточненной классификации отнеслись в целом спокойно. Ведь кардинальные перемены она в таком виде вряд ли внесет.
Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«Я думаю, мы все равно будем работать по своей, уже существующей терминологии. Переход если и совершится, то спустя годы. Эта больше застройщикам нужна такая классификация. Самостоятельно вводить новую классификацию не планировали, но если Уральская плата недвижимости будет вносить какие-то изменения, если это будет системный подход то, конечно, мы перейдем».
Идея сделать классификацию недвижимости не номинальной, а практической, т.е. поставить ее на уровень министерского приказа, – в кабинетах разработчиков витает в воздухе. Слишком непрозрачна деятельность строительных компаний, слишком разрознены риэлторы, слишком неграмотны покупатели. Однако активисты от риэлторов утверждают, что готовы заниматься пропагандой. Обещают, что, если будут поддержаны документальной основой, то дело может дойти даже до ультимативной формы.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Если классификация будет официально принята, а застройщики будут продолжать завышать классы, то мы просто не будем иметь с ними дело. Мы не будем рекламировать в таком виде. А если мы будем эксклюзивными продажами заниматься, что маловероятно, то будем позиционировать так, как застройщик это делает, но по телефону будем называть реальный класс объекта. Мы обязательно будем всем объяснять, что, к примеру, в рекламе указывается элит-класс, но на самом деле это – бизнес, чтобы лишних поездок и потерь времени не было, не было нареканий».
В этом заочном диалоге сторона, интересы которой могут серьезно пострадать, если классификация станет руководством к действию, сохраняет молчание или нейтралитет. Логика застройщиков понятна. Если цены устанавливает рынок, то классификация, даже очень грамотная, не должна стать препятствием в его естественном развитии.
Юлия Пирожкова, начальник отдела продаж ЗАО «ЮИТ Уралстрой»:
«Считаем данную классификацию нужной, однако только в том случае, если она получит широкое использование среди органов власти, застройщиков, риэлторов и покупателей».
Покупатель, если классификация действительно даст ему новый квадратный метр по адекватной цене, выскажет свою позицию рублем. Между тем, уже известно, что государство прекращает в 2013 году стимулировать спрос на недвижимость. Сможет ли новая классификация стать по-настоящему рыночным инструментом регулирования рынка, остается открытым вопросом.
***
Столичная классификация недвижимости, разработанная для всей страны, пока будет носить рекомендательный характер. Впрочем, уже известно, что документ будет направлен в Минрегион для всестороннего анализа. Таким образом, классификация имеет шанс стать официальной и обязательной к применению для всех игроков рынка.
Автор: Евгения Курмачева
