План ввода жилья в Свердловской области будет сорван в очередной раз. За 10 месяцев текущего года построено меньше половины от намеченного объема. Вместо 2,1 млн квадратных метров жилья по плану, ожидается, что введено будет только 1,85 млн кв.м. Из-за невыполнения плана глава Минстроя ушел в отставку. И это уже второй министр строительства, который покинул свой пост в текущем году. Сегодня для восстановления объемов сдаваемого жилья выдвинута инициатива – объединить усилия застройщиков и возвести еще один район, по масштабу сравнимый с «Академическим». Оказалось, что не все готовы выслушать инициативу областных властей до конца.
Областные власти предложили застройщикам объединяться для реализации масштабного проекта застройки отдаленных территорий Екатеринбурга, который бы смог принять участие в ежегодном конкурсе Минрегионразвития по комплексному освоению территорий. Победители этого конкурса получат преференции от государства в части финансирования строительства и подключения магистральных сетей, строительства социальной инфраструктуры и дорог.
Напомним, что единственный пример частно-государственного партнерства в Свердловский области – это микрорайон «Академический». Считается, что по итогу конкурса Минрегиона проект получил государственную поддержку. По данным Свердловского Минстроя, за счет госбюджета в «Академическом» была построена социальная инфраструктура и магистральные дороги, гасится переплата по кредиту, взятого на строительство магистральных инженерных сетей.
Виктор Киселев, заместитель министра строительства и инфраструктуры Свердловской области:
«Академический – один из экспериментальных проектов, который успешно строится в Екатеринбурге. Средств федерального и областного и городского бюджетов вкладывается немало. Если брать совместное вложение средств трех бюджетов, то деньги расходуются только на строительство магистральных дорог и на погашение процентной ставки под взятые в банке кредиты на строительство магистральных сетей. Сети они строят за свой счет, они берут кредит в банке – у них открыта долгосрочная кредитная линия в Сбербанке под согласованный процент. Вот этот процент погашает как правительство Российской Федерации, так и субъект федерации в отношении 80% к 20%. Строительство социальных объектов – исключительно прерогатива бюджета».
Правда, в ходе реализации проекта между строительной компанией и администрацией не раз возникали споры о рамках сотрудничества. К примеру, за государственный счет в районе была построена школа, а строительная компания потребовала от мэрии города компенсацию за занимаемый объектом участок. Городские власти назвали это требование несправедливым.
Из опыта взаимодействия государства и коммерческой компании бизнесмены вынесли свои уроки. В частности, вице-мэр Александр Высокинский заявил о пересмотре границ финансирования подобных проектов в сторону ужесточения. И когда идея объединения уже из уст областных чиновников прозвучала как призыв, на него никто из застройщиков не откликнулся.
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой»:
«На мой взгляд, проблема в том, что власть оценивает вклад частных застройщиков в проекты ниже его рыночной стоимости (например, при оценке затрат и их структуры). В результате, застройщик получает низкорентабельные проекты, а это не стимулирует желание инвестировать в строительство».
Однако чиновники уверены, что причина в другом. По мнению замминистра строительства и инфраструктуры Свердловской области Виктора Киселева, в области в настоящий момент нет строительных компаний, которые могли бы вступить в частно-государственное партнерство и построить еще один «Академический».
Виктор Киселев, заместитель министра строительства и инфраструктуры Свердловской области:
«Дешевле построить и меньше забот, когда ты строишь один квартал. Пришел, на готовых сетях, которые недалеко расположены, один квартал построил и ушел. Сложнее когда ты входишь в большой проект, когда ты его разрабатываешь. Это дело не одного дня и даже не года. Инвестиций требуется гораздо больше. В такие проекты может войти только крупный бизнес, может быть, это будет не один девелопер, если они объединятся и создадут некий консорциум. Можно объединиться и сделать. Земельные участки есть большие».
В Свердловской области примеры объединения девелоперов были, причем как удачные, так и не доведенные до логического конца. Так, например, в одно время с районом «Академический» планировалось начать строительство малоэтажного поселка «Зеленая долина». Оба этих проекта прошли конкурс Минрегиона и должны были получить преференции от государства. Однако строительство малоэтажного поселка так и не началось – рассказывают, что инвесторы малоэтажного поселка не смогли договориться между собой о стратегии развития проекта в период экономического кризиса. Отметим, что объединить девелоперов при строительстве малоэтажки удавалось исключительно инициативой сверху. Под плотным патронажем администрации города в свое время были построены два поселка: «Галактика» и «Светлореченский», но об опыте участия в этих проектах застройщики распространяться не любят.
Между тем, инициативу объединения некоторые представители профессионального сообщества не отвергли. И даже выразили уверенность, что при определенных условиях девелоперы сумеют договориться и совместно реализовать проект.
Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге:
«Я думаю, учитывая зрелось нашего профессионального сообщества, возможны любые конфигурации и любые объединения».
А в «Гильдии Строителей Урала» уверены, что не менее 20 уральских строительных компаний проявят интерес к строительству еще одного «Академического».
Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО Гильдия строителей Урала»:
«Внутригородская, в том числе уплотнительная застройка практически завершена, и застройщикам нужно дать шанс перейти на новые территории. Причем не двум–трем крупным компаниям. Это, как всякая монополизация, крайне негативно скажется на рынке в целом. Проект нового жилого района следует осуществлять совместными усилиями целого ряда компаний не только потому, что какой-то одной он явно не по зубам, но и исходя из стратегического курса на сохранение слоя застройщиков-середняков, который чрезвычайно важен для здоровья рынка, который создает конкуренцию, обеспечивает вовлечение в жилищное строительство банковского капитала и т. д.».
Лояльно отнеслись к возможности объединения небольшие строительные компании. Многие работают вскладчину. Таким образом, например, строится ЖК «Иволга», девелоперами которого выступают две компании – ЗАО СК «СтройТэк» и ООО «АстраИнвестСтрой». Однако чтобы хватило сил для реализации большого проекта, некрупных компаний потребуется большое количество.
Татьяна Деменок, генеральный директор ЦН «Северная казна»:
«С моей точки зрения это очень интересно, достаточно перспективно с точки зрения того, что небольшим организациям всегда сложнее решить какие-то вопросы. Я, вообще, всегда за объединение и компромисс. Самое главное здесь – точно представлять, что надо, за какие деньги, и распределить функции на берегу. Если на начальном этапе мы все распланируем и объединим свои усилия, думаю, ситуация будет разрешена».
Между тем, махровыми скептиками показали себя крупные девелоперы, в арсенале которых строительство комплексов и даже микрорайонов. Они уверены, что договориться о рамках сотрудничества при реализации столь крупного проекта будет практически невозможно.
Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой»:
«На больших проектах достаточно сложно ужиться нескольким девелоперам по причине конкуренции между ними. Кто-либо один должен разрабатывать стратегию и идеологию проекта, план, делать межевание. Это не всегда нравится другим девелоперам, так как довольно сложно найти точки соприкосновения между ними».
Валерий Ананьев, генеральный директор компании НП «Атомстройкомплекс»:
«Не хочется ругать инициативу, но когда говорят застройщикам объединиться, мне хочется уйти. Вы видели хоть раз объединенных застройщиков? Вот я два года занимаюсь объединением застройщиков для разных направлений. Поверьте, это очень сложно. А уж объединить их для строительства коммуникаций, инженерных структур… можно скажу? Я в этом не участвую! Не по силам. Это сложно, это невозможно, на мой взгляд».
Скепсис основан, в том числе, и на проблеме финансирования сетей. В Екатеринбурге остро стоит проблема нехватки свободных и оснащенных коммуникациями участков для строительства. По мнению экспертов в скором времени строительство будет вестись либо на застроенных территориях (на месте ветхого жилья и промпредприятий) либо на отдаленных территориях, на обеспечение сетями которых в городской казне практически нет средств. И в какой-то момент застройщиков наверняка попросят взять часть затрат на сети под свой контроль.
Михаил Волков, Начальник инспекции архитектурно-строительного контроля Главархитектуры:
«По нашим расчетам, заделы созданы. Но не все так гладко – мы, в принципе, закончили сегодня в городе Екатеринбурге строительство на тех территориях, которые обеспечены инфраструктурой. Мы, практически, выходим из города, из тех районов, где имели резервы социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Мы выходим на площадки, где этой инфраструктуры нет. Это достаточно серьезное испытание для города, потому что если в социалистические времена такие площадки осваивались государством, то сегодня эти территории начинает осваивать бизнес. Но у бизнеса на сегодня таких возможностей нет».
Переговоры между строительным сообществом и администрацией Екатеринбурга касательно оснащения участков инфраструктурой велись в течение года. Однако системного решения найти так и не удалось. И пока этот вопрос находится в подвешенном состоянии, областные власти выходят с инициативой объединять застройщиков для реализации глобальных проектов на периферии города. В ответ ключевые уральские девелоперы всерьез задумались о самостоятельном строительстве в областных городах, где условия для ведения бизнеса показались им намного привлекательнее.
Автор: Евгения Курмачева
