Спекулянты оставили квартиры дольщикам

Квартиры в новостройках сейчас приобретают преимущественно для собственного проживания – спекулятивные инвесторы уходят с рынка первичного жилья. Такую тенденцию отмечают риэлторы и застройщики.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

«Рынок недвижимости – это отражение того, что происходит в экономике. На примере Москвы и Екатеринбурга четко видим, что идет положительная динамика в рублях. В долларах цены возвращаются на докризисный уровень. Ликвидность на рынках полностью не восстановилась. Количество инвесторов на рынке, в том числе, спекулятивных инвесторов, которые были заинтересованы в покупке недвижимости и перепродаже, сократилось. Можно сказать, их на рынке сейчас нет. Рынок обрел лицо. Реализуется социальная функция – потребление».

Теперь застройщики имеют дело с покупателем другого уровня. Если для покупателей с инвестиционными целями были важны сроки, то покупателю, который приобретает жилье «для себя» важны и сроки, и качество.

Сергей Чупин, начальник отдела недвижимости «СтройИнкор»:

«Сейчас нет того, что было раньше, что цены на недвижимость поднимались, как это было в преддверье кризиса 1999 или 2009 годах. То были спекуляции, покупали квартиры, ждали маржу и продавали, этим поднимая цены, пузырь рос, а потом все обваливалось. Сейчас я такого не вижу. Я просматриваю прайсы, перепродаж наших квартир практически не происходит, этого очень мало по сравнению с тем, что было раньше».

Эксперты считают, что причина снижения доли спекулятивных инвесторов в общем объеме покупателей кроется в человеческом факторе – подверженности инвесторов настроениям населения, ожидающего ухудшения экономической ситуации.

Константин Юрченко, руководитель департамента экономики Высшей школы экономики и менеджмента, Уральского Федерального университета:

«Думаю, первой причиной (потери интереса инвесторов к рынку первичного жилья, – Прим. ред.) является человеческая недалекость, потому что слухи о том, что цены достигло пика – жилье больше дорожать не будет, ходят по рынку. Спекулятивные игроки наслушались этих теорий и перестали вкладывать. Кроме того, инвесторов немного припугнула ситуация на рынке весной-летом 2012 года, когда цены достаточно динамично росли, из чего они и сделали вывод, что цены дальше расти не будут. Здравый взгляд на рынок и текущую ситуацию, говорит явно о том, что жилье не собирается дешеветь, никаких финансовых пузырей на этом рынке нет».

Между тем, потеря интереса инвесторов к рынку первичного жилья может привести к тому, что девелоперам на первом этапе реализации проектов придется обращаться в банки за кредитами. А затраты на выплату процентов, скорее всего, будут заложены в стоимость квадратного метра.

Однако есть и хорошие новости для покупателей. Уменьшение числа инвесторов приведет и к некоторому снижению спроса на жилье, что может замедлить темп роста цен на «первичку». Кроме того, строящиеся в Екатеринбурге квартиры в новостройках достанутся покупателям, решающим жилищный вопрос с помощью ипотеки.

Объемы строительства

В этом году в Екатеринбурге должен быть построен очередной миллион квадратных метров жилья. На показатель ввода жилья 1,05 млн кв.м жилья в Екатеринбурге планируют выйти городские власти в этом году. С начала года было построено чуть больше половины (53,4 %) жилья от намеченного объема. Ожидается, что за оставшиеся два месяца будет введено еще 466 000 кв.м.

В грядущем году Екатеринбург нарастит строительные объемы. Ввести 1,07 млн кв. м жилья городские власти планируют за счет 162 площадок, где в настоящий момент в той или иной степени ведутся строительные работы. Предполагается, что этот строительный объем обеспечит ввод в эксплуатацию 1,89 млн кв. м жилья.

Гистограмма 1. Прогнозируемая оценка ввода жилья в эксплуатацию в Екатеринбурге (в млн кв.м)

Однако предполагаемый рост темпов строительства может замедлиться. Для увеличения темпов жилищного строительства, предусмотренных Стратегическим планом, два года назад границы города были расширены до 114 тысяч 657 гектаров. Однако новые территории требуют колоссальных вложений в инфраструктуру. Для строительства очередного миллиона квадратных метров жилья в Екатеринбурге, по данным мэрии, необходимо вложить 15 млрд рублей в инфраструктуру: строительство детских садов, школ, пунктов полиции, инженерных сетей, дорог и проч. В городском бюджете города на эти цели есть только 2 млрд рублей.

Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга:

«Для инженерного оснащения, подготовки социальной инфраструктуры, улично-дорожной сети необходимо аккумулировать до 15 млрд в год. Этот вопрос решаться будет очень сложно. Либо он будет решаться не комплексно, а с перекосом. Построили дом – нет садика. Садик построили, вспомнили, что в школу надо идти. Пошли в школу, – а где больница? Есть эти вопросы. Общество и жители их поднимают, но мы все живем по тем средствам, которые у нас есть в бюджете».

Впрочем, появлению участков на земельных аукционах мешают и другие обстоятельства. Девелоперы с начала года не перестают говорить о том, на земельные аукционы выставляется слишком мало участков.

Сергей Чупин, начальник отдела недвижимости «СтройИнкор»:

«Основная проблема – это земля, которой нет. Посмотрите торги, которые проходят в администрации города. Из-за того, что область с городом не могут решить вопрос, земли на торгах выдавались только под малоэтажное строительство. А как купить землю в обход торгов? Через какие-то сомнительные схемы, через десятки посредников – это ужасная схема, там столько рисков! Купишь, прокуратура еще обжалует, что там что-то было нарушено, может всплыть какая-нибудь жуткая история 5-10-летней давности. Покупаешь кота в мешке. А торгов нет. И при этом бодро заявляется, что будет стоиться не меньше 1 млн метров».

В октябре 2012 года был проведен всего один аукцион. Было выставлено три участка для строительства многоквартирных домов. Все лоты имели обременение – предполагали развитие застроенной территории.

Структура предложения

Строящееся в Екатеринбурге жилье состоит на 80% из многоквартирных домов, на 19,4% – индивидуального, на 0,6% – малоэтажного.

Что касается технологий строительства многоквартирных домов, то по данным УПН, абсолютным лидером является монолитно-каркасное домостроение. По этой технологии строится 87,1% жилья в Екатеринбурге. Кирпичных домов в общем объеме строится 10,8%, сборно-панельных – 2,2%.

В настоящий момент большего всего жилья строится в первом поясе, свидетельствуют данные УПН. Здесь, в районах Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный возводится 40,5% жилья. 38,7% многоквартирных домов строится во втором поясе (Уралмаш, Эльмаш, Новая Сортировка, Уктус, Широкая речка, ЖБИ, Академический). В третьем поясе стоится 14,7% жилья, в четвертом – 0,7%. В центре города (границах улиц Московская/Челюскинцев – Восточная – Декабристов – Белинского – Большакова) строится 5,3% жилья.

Диаграмма 1. Распределение стройплощадок по поясам Екатеринбурга

По данным УПН, средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в новостройках составила 61 тыс. рублей, двухкомнатных – 57 тыс. рублей, трехкомнатных – 56 тыс. рублей. При этом, по наблюдению аналитиков Уральской палаты недвижимости, в сегменте «однушек» и «двушек» с середины лета наметилась тенденция к снижению стоимости. В июле один метр этих квартир стоил 63 тыс. рублей и 58 тыс. рублей соответственно. В сегменте «трешек» наблюдалась обратная тенденция – квадратный метр за тот же период вырос в цене примерно на 3 тыс. рублей.

Фото 1. Динамика стоимости квартир на первично рынке в зависимости от количества комнат

В октябре в продажу вышли квартиры в следующих жилых комплексах:

Автор: Евгения Курмачева