Дольщик решает уступить

Специфика уступки права требования

Как правило, к продаже квартиры посредством уступки права требования прибегают в двух случаях:

1) квартира приобреталась для личных нужд, но изменились жизненные обстоятельства и необходимо вернуть вложенные в строительство деньги;

2) квартира была куплена с инвестиционной целью на этапе закладки фундамента, а продается перед вводом дома в эксплуатацию с целью получения прибыли от разницы в ценах. Причем, инвесторы обычно стараются продать квартиры до получения права собственности, чтобы не тратить время на сопутствующие регистрации прав процедуры.

Оформление уступки возможно до тех пор, пока существует право требования, то есть до того момента, пока договор не исполнен и квартира не оформлена в собственность.

Налог с продажи несуществующей квартиры

После переуступки права налоговая декларация обычно не подается. Насколько это законно – вопрос. Среди экспертов нет единого мнения о том, нужно выплачивать налог на полученный доход или нет. Согласно логике, налог на доходы физических лиц платится с полученных доходов от продажи имущества. В данном случае передается право на де-юре несуществующее имущество.

Павел Маслихин заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна»:

«Налог берется с дохода, который собственник получил в результате продажи имущества. До тех пор, пока он не вступил в права собственности, он не получил имущества. Объект считается собственностью с момента, когда зарегистрировано право собственности в Росреестре. Пока дольщик не вступил в права, говорить, что он получил доход от реализации имущества нельзя. В этом случае налога не возникает».

По другой версии, доход от уступки права требования подлежит налогообложению по ставке 13%, а у налогоплательщика при их получении возникает обязанность по подаче налоговой декларации по окончании налогового периода.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:

«Налог платить нужно. Уступка права требования по договору в соответствии с Налоговым кодексом является продажей имущественного права, поэтому при исчислении налога, следует учитывать, что в отношении доходов, полученных в связи с уступкой прав требования по договору долевого участия в строительстве, имущественный вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется, исходя из того, что под имуществом в целях Налогового кодекса РФ понимаются все виды объектов гражданских прав, предусмотренные ГК РФ, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ). Однако такие доходы можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением и реализацией прав требования (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)».

Впрочем, как отмечают эксперты, налоговикам будет непросто доказать факт получения дохода. В договоре на переуступку права фиксируется такая же стоимость квартиры, которую дольщик отдал застройщику. А разница между реальной и номинальной стоимостью указывается только в расписке.

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»:

«При переуступке права требования налог платить нужно. Вопрос в том, что не все это делают. При переуступке сумма пая или долевого участия не меняется, – какие деньги дольщик выплатил, такие и получил. Таким образом, доказать с точки зрения налогооблагаемой базы достаточно сложно, что прибыль получена».  

Налоговые инспекторы остаются в неведении относительно полученных дольщиками доходов от переуступки. И бывшие дольщики не спешат информировать ведомство о полученных доходах.

Третий лишний?

Известно, что участие в долевом строительстве – это более надежный способ инвестирования в строительство, чем вступление в жилищно-строительный кооператив. Если дом строится по закону о долевом строительстве, то для совершения сделки по переуступке права необходимо получить согласие застройщика (ст. 391 ГК РФ). Кроме того, договор регистрируется в управлении Росреестра и органах юстиции. Все это дает гарантию того, что квартиру не продадут по переуступке несколько раз.

Павел Маслихин заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна»:

«Если мы говорим о договоре долевого участия, то переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Подписывается договор переуступки, который заверяется у застройщика, застройщик ведет реестр дольщиков до ввода дома в эксплуатацию, этот договор вносится в органы юстиции. Соответственно, двойных продаж в этом случае быть не может.
Что касается ЖСК, регистрации в органах юстиции нет. В этом случае можно уповать только на надежность жилищно-строительного кооператива. Схема такая же: договор подписывается председателем кооператива, предыдущим собственником и новым владельцем пая. Здесь есть определенные риски – кооператив может не отследить, и квартира может быть продана дважды».

В некоторых случаях, сделка может быть совершена без получения согласия от третьей стороны. В договорах с ЖСК пункт об обязательном получении согласия кооператива на переуступку может отсутствовать. Правда, по наблюдению риэлторов, в большинстве случаев этот пункт в договорах все-таки есть – кооператив заинтересован в получении вступительного взноса от нового пайщика и ведении реестра будущих собственников. В случае если будут совершены двойные продажи по переуступке, и пайщиков окажется больше чем квартир, ответственность будут нести все члены ЖСК в равной степени.

Впрочем, исключения встречаются. Некоторые договоры не содержат пункта об обязательном получении согласия на переуступку от третьей стороны. На форумах читатели приводят выписки из собственных договоров:

«6.2. При полной оплате цены Договора Участник имеет право без получения дополнительного согласия Застройщика передать все свои права и обязанности по Договору третьему лицу».

С точки зрения законодательства это вполне допустимо, но опасно возможностью двойных продаж.

Непростая сделка

В сделках переуступки прав требования есть определенные нюансы, которые необходимо иметь в виду:

1) Не построенные квадратные метры оплачиваются по цене основного договора.

Между готовностью новостройки и стоимостью квадратного метра прямая зависимость – чем ближе дом к сдаче, тем цена выше. Разница в стоимости «квадрата» на начальном этапе строительства и завершающем может составлять 1,5-2 раза. Как правило, дольщики продают квартиру по переуступке дороже, чем платили застройщику по договору долевого участия.
После сдачи дома, в ходе обмеров БТИ, может выясниться, что построенная квартира оказалась на несколько метров меньше, чем было оплачено. В таком случае застройщик выплатит компенсацию дольщику за недостающий метраж, но цена метра будет меньше, чем покупатель заплатил дольщику-продавцу.

2) В случае расторжения договора застройщик/ЖСК возвращает стоимость квартиры пайщику/дольщику, зафиксированную в основном договоре.

В случае остановки стройки, пока застройщик не признан банкротом, дольщик вправе требовать расторжения договора и возврата денег. Правда, покупатель по договору уступки потеряет разницу между ценой основного договора и суммой, которую он отдал предыдущему дольщику.

3) Уступка может быть сделана с переводом долга и/или штрафа.

Уступка прав может производиться одновременно с переводом обязательств. Например, с обязательством вносить ежемесячные платежи в рамках основного договора. Однако может выясниться, что с принятием обязанностей продавца новый дольщик получил добавок чужие долги. В самом худшем случае, продавец может оказаться злостным неплательщиком, с которым застройщик/ЖСК собрался расторгнуть договор и вернуть внесенные средства. Перед принятием решения о покупке нелишним будет получить от продавца справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или ЖСК.

Банки (не) кредитуют переуступку

В подавляющем большинстве банки отказывают в одобрении жилищного кредита на покупку квартиры по переуступке. Особенно, если дом строит ЖСК.

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»:

«Ипотеку на переуступку права требования банки не дают, так как сумма по договору или пай застройщику уже выплачена. А кредитовать физическое лицо на неоформленный в собственность объект они не будут».

 

Однако в некоторых банках кредитование уступки числится в реестре кредитных продуктов. Считается, что получить кредит будет возможно, если соблюсти обязательные условия. Одно из них – строящийся объект должен быть аккредитован банком. А в некоторых банках сообщили, что получить ипотечный кредит на покупку квартиры по договору уступки можно только под залог имеющегося жилья. Но даже в этих банках намекнули, что вероятность отказа слишком высока.

Субсидии не переуступаются

Государственные субсидии, например, средства «материнского» капитала, могут быть вложены в долевое строительство. Сделать переуступку в этом случае будет сложно, а приобрести такие права – опасно. У владельцев «семейного» сертификата есть обязательство – наделить детей долями в приобретаемом жилье. Если квартира будет продана еще до момента оформления ее в собственность родителей, надзорные органы могут расценить это как «обналичивание» сертификата. А за это предусмотрена уголовная ответственность.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:

«Такую уступку прав требования можно считать одним из способов обналичивания средств «материнского» капитала. Денежные средства, составляющие «материнский» капитал, имеют строго целевое назначение, поэтому их обналичивание с последующим использованием на иные цели, чем указано в законе, будет являться его нарушением».

Впрочем, механизм контроля соблюдения родительских обязательств до сих пор отсутствует. В настоящий момент таких полномочий нет ни у органов опеки и попечительства, ни у Пенсионного фонда. В этих организациях сообщили, что они не могут даже проконсультировать, законно ли продавать квартиру по переуступке, купленную с государственной субсидией. А за разъяснениями предложили обратиться к независимым юристам.

Несмотря на видимое отсутствие контроля со стороны государства, застройщики, работающие по 214-ФЗ, не позволяют дольщикам делать переуступка права, если при покупке использовалась субсидия. Как рассказали в одной строительной компании, если дольщик пожелает продать свою долю, застройщику придется вернуть субсидию обратно в Пенсионный фонд, а с дольщиком расторгнуть договор и вернуть ему вложенные в строительство средства.