Сервис от застройщика

№1. Получение первичной консультации по ипотеке в отделе продаж застройщика

Строительные компании заинтересованы в том, чтобы клиенты получали ипотеку и покупали квартиры. Однако до сих пор взаимодействие двух сторон, застройщика и банка, было дистанционным. Другими словами, покупателю приходилось идти в офис продаж застройщика, затем в банк, если отказали в одном банке – идти в другой, и так далее. Сегодня ситуация меняется в пользу экономии времени покупателя. Правда, такие эксперименты могут позволить себе только крупные застройщики и очень крупные банки, заинтересованные в большом покупательском потоке. Речь идет о первичных консультациях по ипотечным продуктам и оценкам платежеспособности покупателя по принципу «одного окна» на территории застройщика, куда покупатель приходит выбрать квартиру.

Ранее крупным застройщикам было необходимо иметь в штате собственных ипотечных консультантов. Такие специалисты широкого ипотечного профиля в некоторых строительных компаниях есть и сегодня. Между тем, сотрудничество банка и застройщика может быть расширено, например, периодическими акциями из серии «Ипотечная консультация за час». Одно из нововведений последнего времени – предоставление застройщиком места для постоянной работы специалиста банка в собственном офисе продаж, т.е. консультации по ипотеке в таком формате могут проводиться в постоянном рабочем режиме.

№2. Зачет вторичного жилья или принятие вторичного жилья покупателей на реализацию

Зачет старого жилья в счет оплаты новой квартиры или помощь в продаже старого жилья – эти идеальные для покупателя схемы имеют несколько особенностей. Не все застройщики готовы или имеют возможность заниматься работой риэлтора. И те строительные компании, которые оказывают такую услугу, преследуют, в том числе и свои коммерческие интересы.

Схема первая. Застройщик берет вторичное жилье в зачет, оформляя его через куплю-продажу, для формирования маневренного фонда. К примеру, у застройщика есть обязанность по расселению жильцов из ветхих и аварийных домов, расположенных на земельном участке, предназначенном для строительства нового жилья. При этом к вторичной недвижимости предъявляется ряд жестких ограничений: метраж, стоимость, год постройки. Для отселения используется не новое, но еще приличное жилье, которое по качеству лучше, чем бараки под снос, но дешевле, чем квартиры в новостройках. Предлагаемая цена зачета, как правило, ниже рыночной, но деньги зачисляются на счет покупателя сразу.

Схема вторая. Застройщик берет на реализацию вторичное жилье. Реализация предполагает некоторый период продажи квартиры, а значит, и риск продавать бесконечно долго. Между тем, интерес застройщика – продать объект как можно быстрее, и, как правило, клиенту предлагается цена ниже рыночной планки. В то же время, интерес покупателя – чтобы зачетная сумма была как можно больше. И хотя застройщик берет на себя все расходы по оформлению документов и показам, такая схема на деле востребована мало. В одной строительной компании программу по реализации «вторички» свернули из-за того, что покупателей не устраивала выкупная стоимость квартир.

Чаще, если застройщик декларирует реализацию старого жилья, – это означает партнерские программы с риэлторскими компаниями. Застройщик бронирует новую квартиру, а старую берутся продать риэлторы. Считается, что риэлторы, работающие в этой схеме, берут за работу более низкий процент. Но и срок, за который нужно продать старую квартиру, пока застройщик держит бронь, относительно короток, и в некоторых случаях собственнику приходится соглашаться на более низкую продажную цену, чтобы не упустить выбранную квартиру.

№ 3. Рассрочка и ее условия

Рассрочка позволяет некоторым покупателям, которые готовы платить большие ежемесячные платежи, не брать ипотеку. Как правило, процентная ставка рассрочки значительно ниже, чем по жилищному кредиту в банке. А некоторые застройщики даже готовы предложить своим клиентам беспроцентную рассрочку.

Кроме того, оформление рассрочки у застройщика позволяет покупателю сэкономить время на походы в банки и ожидание рассмотрения заявки. Тем более, что присутствует вероятность отказа в получении банковского кредита.

№4. Прохождение процедуры оформления квартиры в собственность в управлении Росреестра

Еще несколько лет назад услугу по регистрации права собственности построенной квартиры или долевого участия строящегося жилья в Управлении Росреестра за покупателя не оказывала ни одна из строительных компаний Екатеринбурга. Это приходилось делать покупателю самостоятельно. Сегодня практически все ведущие застройщики имеют в штате сотрудников, обязанность которых не только отстоять очередь за покупателя в Россреестре, но и получить свидетельство о праве собственности с обязанностью оформить его на покупателя.

Известны две схемы оказания этой услуги. В первом случае, специалист отдела продаж заказывает талон для подачи документов, и занимает очередь. Покупателю необходимо приехать к назначенному часу и лично подписать документы. Через месяц покупатель самостоятельно приезжает в Росреестр для получения бумаг. Как правило, эта услуга является бесплатной.

Во втором случае покупателю вообще не нужно приезжать в Росреестр. Все операции производят специалисты отдела продаж. Эта услуга может быть платной, но есть строительные компании, которые делают всю рутинную бумажную работу бесплатно.

Для того чтобы сотрудник компании смог подать документы на регистрацию в Росреестр за покупателя, оформляется нотариальная доверенность. Юристы предупреждают: необходимо, чтобы в доверенности были строго обозначены допустимые полномочия человека, на которого оформляется доверенность. Настоятельно рекомендуется, чтобы доверенность давала единственное полномочие – регистрацию права собственности на доверителя. В таком случае, даже если у доверенного и возникнут корыстные побуждения, ни зарегистрировать квартиру на себя, ни совершить иные действие по отъему жилплощади у него не получится.

Чтобы оформить право собственности за покупателя, сотрудники компании-застройщика попросят предоставить следующий пакет документов:
– нотариально заверенную доверенность на сотрудника компании; – квитанцию об оплате госпошлины;
– договор купли-продажи/ долевого участия;
– нотариальное согласие супруга на покупку квартиры (если покупатель состоит в браке);
– комплект документов из банка (если квартира покупается с помощью ипотечного кредита);
– договор о предоставлении субсидии (в том случае, если квартира приобретается с привлечением средств социальной выплаты).

Таким образом, если покупатель желает, чтобы регистрация права собственности прошла без его участия, ему нужно передать оригиналы всех документов сотрудникам отдела продаж. Юристы уверены: подстраховаться будет не лишним.

Анна Каштан, юрист ООО ЮФ «Юрлига-Бизнес»:

«Продавец (в нашем случае, сотрудник отдела продаж строительной компании, – Прим. ред.) получает весь пакет документов, включая все оригиналы договора купли–продажи, и, как правило, не выдает покупателю на руки никакого, подтверждающих данную передачу документа, оставляя тем самым, покупателя без письменных доказательств такой передачи. По моему мнению, все документы должны передаваться по акту–приема передачи, составленному в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон), для того чтобы у покупателя на руках имелось подтверждение того, что данные документы им передавались продавцу в целях последующей регистрации. Кроме того, уплачивая денежные средства по договору, покупателю необходимо сохранить оригинал квитанции, в котором будут указаны назначение данного платежа (договор купли–продажи квартиры), адрес квартиры и сумма, которую он перечислил на расчетный счет продавца. Если вдруг дело дойдет до судебного разбирательства, это будет одним из доказательств, подтверждающих заключение договора купли-продажи».

№5. Установка ограждения придомовой территории новостроек

Въехать в новую квартиру, расположенную в доме, где уже огорожена придомовая территория, — это, как минимум, приятно. Однако установить ограждение застройщик вправе только в том случае, если земля находится в его собственности. В противном случае, если строительная компания арендует участок, установить забор можно только после передачи дома жителям, которые оформят в собственность землю, и на общем собрании проголосуют за установку ограждения.

№6 Отделка

Существует два противоположных мнения относительного того, нужна отделка в квартирах или нет. Причем, в лагере противников и сторонников этой идеи есть как застройщики, так и покупатели. Кто-то считает, что отделка необходима, особенно в квартирах экономкласса – все накопления покупателей, как правило, уходят на первый взнос по ипотеке или рассрочке. Противники отделки убеждены – квадратный метр в квартирах с «черновой» отделкой стоит дешевле.

Впрочем, среди покупателей и застройщиков объектов бизнес и премиум-уровня существует завидное единодушие. Дорогие объекты должны продаваться с отделкой «под чистовую».

№6 Возможность задавать вопросы на сайте и получать ответы в режиме реального времени

Осваивать интернет для застройщиков стало хорошим тоном. Если несколько лет назад это была дань моде, то теперь хорошо сделанные и грамотно организованные сайты приносят застройщику ощутимый результат. Во-первых, информация на сайте снимает часть первичных вопросов потенциальных покупателей, во-вторых, возможность задавать вопросы уменьшает количество «пустых» звонков и праздных посетителей в офисе продаж. Задать конкретные вопросы можно двумя способами – оставить свой вопрос с указание координат в рубрике «опрос-ответ» (ответ поступает в течение рабочего дня) или получить консультацию в режиме реального времени. Онлайн-консультация является более прогрессивным способом коммуникации, но для этого застройщику необходимо иметь в штате специальных сотрудников или включить эту обязанность уже работающим сотрудникам. Насколько это целесообразно – каждый застройщик решает самостоятельно.

Чем активнее развивается строительный рынок, тем больше у покупателей возникает потребность во всевозможных дополнительных услугах «от застройщика», поскольку они помогают сокращать затраты времени и снижают эмоциональное напряжение обеих сторон. И растущее число дополнительных услуг – это показатель формирования цивилизованного рынка.